Hemen hemen her sektörde olduğu gibi, Covid-19 salgını ticari gayrimenkul (CRE) sektörünü de sarstı. İşletmeler yeniden açıldıkça, işletme sahipleri ofis alanı kiralamaya devam edip etmemeleri gibi zor kararlar vermek zorunda kalıyor.

Ofisler, bir yıldan fazla süren karantinanın ardından perakende mağazaları ve restoranları etkileyen felaketten büyük ölçüde kaçındı. Ofis sahipleri, önemli talep şoklarından kurtuldu ve büyük şehirlerdeki satış fiyatları, birçok yerde düşük kiralara rağmen yükseldi. Kira ödemelerinde yaşanan gecikmeler ise nadirdi.

Ama hala tehlikeler var. Uzaktan çalışma çubukları yukarı yönlü seyrediyorsa, ofis alanları atıl hale gelebilir. Bir tahmine göre, Avrupa'daki talep önümüzdeki on yılda %17 düşebilir; Amerika'da %16. Çalışanlar haftada üç gün evden çalışırsa, ofis kiraları metrekare başına fiyat yarıdan fazla düşebilir. Ancak pandemiden kaynaklanan kayıpların gerçekleşmesi yıllar alabilir. Şimdilik, kurumsal kiracılar uzun süreli kiralamalara odaklandı ve işgücü ofise geri dönüyor.

Sonuç olarak, ticari gayrimenkul sahipleri ve diğer CRE yatırımcıları, gelir akışları üzerinde sürekli bir baskı görebilirler.

Araştırmacı emlakbroker.com ekibimiz, yerel ve global piyasalarda potansiyel yatırım ve gayrimenkul anlaşmalarını etkileyebilecek büyüyen sektör trendlerini yakından takip ediyor. 2022 ve sonrasında CRE yatırımlarını etkileyen bazı önemli faktörleri ve yatırımcıların nasıl hazırlanabileceğini derledik.

1. Daha Yüksek Talep

Yılın ilk yarısı için piyasa, yüksek faizler ve enflasyonist baskıların körüklediği mevcut yüksek hızında büyümeye devam edecek gibi görünüyor. Bu senaryoda, yatırım amaçlı gayrimenkul sahipleri, piyasalar sıcakken nakde çevirmeye çalışacaktır. Yatırımcılar biraz daha yüksek getiri arayışında olduklarından, yatırım amaçlı gayrimenkullere olan talep ikincil ve üçüncül piyasalarda artmaya devam edecektir. 

2. Artan Ofis Boşlukları

Ofisler için kira yenilemeleri başlıyor. Ekonomi geri geliyor ama işsizlik artıyor, evden çalışma artıyor ve insanlar yer değiştiriyor. Çoğu istikrarlı şirketin kiralamalarını yenileyeceğini, ancak birçok alanda boşluk yaratacak daha küçük alan gereksinimlerine akın edeceğini tahmin ediyoruz. 

4. Teknolojinin Daha Geniş Kabulü

Pandemi, verilerin gücüne gerçekten odaklandı. Piyasa istihbaratına anında erişim, akıllı yatırımcıların mevcut varlık sınıfları ve coğrafi bölgelerinin dışında faaliyet göstermelerini sağlıyor. Teknolojinin daha geniş çapta benimsenmesi ve piyasa verilerinin daha iyi anlaşılması, yalnızca sınırlı olan stok mevcudiyetine olan talebi artıracaktır. 

5. Daha Fazla Talep Ve Daha Az Arz

Daha az arz ile ticari yatırım amaçlı gayrimenkullere her zamankinden daha fazla talep var. Yüksek getiri isteyen yatırımcılar, enflasyona karşı korunmak ve düşük faiz oranlarından yararlanmak için gayrimenkul satın alıyor. Konut mülklerinin kıtlığıyla birlikte, çoğu kişi bunun yerine ticari ürünler arıyor ve bu da yatırım fırsatları için daha fazla rekabete yol açıyor. Zaman artık her zamankinden daha önemli. 

6. Ofis Alanı Üzerine Bir Tartışma

Ofise dönüş ve pandemi önlemleri ile ilişkili koşullar önemli faktörler. Şirketler için ne kadar alan gerekeceğini ve çalışanların uzaktan çalışmaya karşı eski ofis paradigmasına dönüşü nasıl kabul edeceklerini düşünün. Birkaç şirket aşılar için yönergeler uyguluyor. Omicron virüsünün hafif seyretmesi ofise dönüşü hızlandırabilir.

7. Sermayede Sürekli Artış

Sermayenin mevcudiyeti, belirli ticari gayrimenkul sektörlerinin pandemi boyunca gelişmesini sağlayan başlıca faktörlerden biridir. Geçmiş piyasa durgunluklarında sermaye eksikliği vardı. Pandemi durgunluğu sırasında, endüstriyel, lojistik, kişisel depolama ve sağlık bilimi gayrimenkulleri dahil olmak üzere belirli yatırım türleri için bol miktarda kullanılabilir sermaye bulunuyor.

8. Enflasyon

Enflasyon yüksek kalmaya devam ederse veya daha da büyürse, Merkez Bankası harekete geçmek ve faiz oranlarını yükseltmek zorunda kalacaktır. Mevcut yüksek enflasyonun geçici mi yoksa yakın gelecekte mi olacağı henüz belirlenmedi. Tedarik zinciri sorunlarının kendi kendine çözülüp enflasyonun düşmesine neden olması mümkün olasılıklar arasında.

9. Değişen Kiracı Beklentileri

Ticari gayrimenkul için değişen kiracı beklentileri var. Tüketiciler, çalıştıkları ve yaşadıkları yerden, gıda dağıtım uygulamalarından vb. alabilecekleri müşteri deneyimlerinin aynısını beklediğinden, ticari gayrimenkul liderlerinin bu beklentileri karşılamak için uyum sağlaması gerekecektir. Bu, en hızlı adapte olan grupların diğerlerinden ayrı durmasını ve daha fazla pazar payı ve prim talep etmesini sağlayacaktır.

10. Kredilerde Artış

Ticari gayrimenkul alanını etkileyen en önemli faktör, kendi iş yerlerini satın almak isteyen işletmeler için alınacak kredilerdir. Yüksek kira oranları ile bu işletmelerin yer kiralamaya devam etmesi mantıklı değil. Bir ticari emlak danışmanı olarak, pazarın bu segmentine bakmıyorsanız, şu anda sıcak bir fırsatı kaçırıyorsunuz demektir. 

11. Perakende Zarar Görebilir

Şirketler esnek bir çalışma programı benimsedikçe Covid sonrası ofis binası alanlarının artabileceğini unutmayın. Çalışanları istihdam etmek için geniş alanlara olan ihtiyaç azalacak ve bina boşlukları artacaktır. Daha az ofis çalışanı, iş alanlarındaki restoranlara ve mağazalara daha az insan getirdiğinden, belirli alanlarda perakende satışlar zarar görecektir.