Eğer başarılı bir gayrimenkul danışmanı olmak istiyorsanız, piyasa hakkında uzman olduğunuzu göstermelisiniz. Bunun için de yerel piyasanızı çok iyi anlamanız gerekiyor. Her başarılı danışman yerel piyasasını analiz etme yetisine sahip olmalıdır.

İki bölümden oluşan bu yazı dizimizde yerel piyasanız hakkında tam bir uzman olmanız için tamamlamanız gereken 20 analizden bahsedeceğiz:

Analiz 1: Satış

Yerel bölgenizde son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olan toplam satış sayısını bilmeniz önemli. Bu sayıları bir grafik üzerinde yıl bazında görselleştirin. Bu analiz hem piyasanızın hacmi hakkında size bilgi verecek, hem de başka analizlerinize taban oluşturacak.

Analiz 2: Piyasada Kalma Süresi

Satılan konutlar için bazı fiyat aralıkları belirleyin ve sonra da her fiyat aralığı için ortalama bir piyasada kalma süresi hesaplayın. Piyasada kalma süresi bir konutun satılmadan önce kaç gün listelendiğini gösteren bir bilgidir. Analiz sonunda, fiyat aralıklarıyla ortak bir eğilimi olan bir piyasada kalma süresi grafiği elde edeceksiniz. Bu grafik piyasanızın davranışlarını değerlendirmeniz için size yardımcı olacak.

Analiz 3: Değer Artışı

Bu analizi gerçekleştirebilmek için elinizde yıl bazında ortalama satış fiyatlarının bulunması gerekiyor. Değer artışı konusunda genel bir eğilimden söz edemezsiniz. Bu yüzden de verilerinizin direkt sizin yerel bölgenize ait olması önemli. Birkaç yıllık veriniz oluştuktan sonra bir sonraki yılın konut fiyatlarını aşağı yukarı tahmin edebileceksiniz.

Analiz 4: Listeleme ve Satış

Listelen konut sayılarının satılan konutlarla karşılaştırılması da oldukça önemli bir analizdir. Bu sayılar piyasanızdaki aktiviteler hakkında oldukça önemli bilgiler verecek. Bu verileri yıllık olarak takip etmeye başladıktan sonra aslında piyasanın ne kadar tahmin edilebilir olduğunu göreceksiniz. Bu adım medyada çıkan iç karartıcı piyasa haberlerinden etkilenmemenizi ve müşterilerinize de bu durumu kanıtlamanızı sağlayacak.

Analiz 5: Muhit

Muhitinizi ekonomi, yaşam alanları, spor tesisleri, sağlık hizmetleri ya da iş gücü gibi konular açısından analiz etmelisiniz. Mümkünse Ticaret Odası’na gidin ve onlara muhitiniz hakkında yeni gelen alıcılara yönelik bir profil oluşturmak istediğinizi söyleyin. Muhtemelen zaten şimdiye kadar çoktan böyle bir analiz gerçekleştirmişlerdir.

Analiz 6: Soğurma Katsayısı

Yerel piyasanız için bu hesabı nasıl yapacağınızı bilmeniz gerekiyor. Soğurma katsayısı muhitinizdeki konut envanterinin ne zaman tükeneceği ile ilgili bir süre hesabıdır. Diyelim ki muhitinizde listelenmiş 100 konut var ve talep de ayda 10 konut. Bu durumda sizin muhitinizin soğurma katsayısı 10 aydır. Bu hesap ile piyasanızın gelecek hareketlerini ve fiyatları öngörebilirsiniz.

Analiz 7: Nüfus Artışı

Her danışman çalıştığı muhitteki nüfus artışından haberdar olmalı ve yerel piyasasındaki alıcı kitlesinin nereden geldiğini bilmelidir. Eğer nüfus artmıyorsa, o zaman insanların muhitte ne kadar süre kaldığını anlamanız gerekiyor. Yani bir konut sahibinin ortalama olarak bir konutu elinde tuttuğu süreyi bilmelisiniz. Bu bilgiyi Nüfus Müdürlüğü’nden edinebilirsiniz.

Analiz 8: İstihdam

Muhitinizdeki iş olanaklarından da haberdar olmanız gerekiyor. Muhitinizdeki istihdam oranlarını bilmek size talep konusunda tahmin yapmak adına bilgi verir. Bu bilgiyi Ticaret Odası’ndan isteyebilirsiniz.

Analiz 9: Konut Çeşidi

Sizin muhitinizde ne tarz konutların daha çok satıldığı ile ilgili de bir analiziniz olmalı. Mesela muhitinizde tek katlı evler ya da apartmanlar revaçta olabilir. Değişik konut türleri için grafikler hazırlamanız ve türlerin yüzdelerini belirlemeniz oldukça faydalı olacak.

Analiz 10: İş Verenler

Muhitinizdeki önemli işverenler hakkında da bilgi edinmelisiniz. Her şehrin ya da bölgenin başı çeken bazı zenginleri vardır. Bu insanlar da birçok piyasa hareketinin öncüsü konumundadır.