Bir yıllık rekor konut fiyatları artışı, delicesine düşük ticari emlak tavan oranları ve hem konut hem de ticari pazarlardaki şiddetli rekabetin ardından, birçok kişi emlak piyasasının 2022'de çöküp çökmeyeceğini merak ediyor.

Ne de olsa rekor kıran bir büyüme sonsuza kadar devam edemez - en azından tarih bize bunu söylüyor. Ama 2022 yılında emlak piyasasında bir çöküş olacak mı?

Ufukta hiper genişleme mi var?

Arz ve talep, emlak fiyatları için en büyük itici güçtür. Düşük faiz oranları, alıcıları akın akın pazara getirir, ancak düşük arz, ev fiyatlarını rekor seviyelerde artırır. Pek çok pazarda kesinlikle bir emlak açığı olsa da, veriler açığın gerçekte ne kadar kötü olduğuna dair net bir tablo çizmiyor.

Son nüfus sayımı verilerine göre, dengeli bir pazar olarak kabul edilen düzeyde yaklaşık 100 binin üzerinde​ konut arzı var. 

Emlak piyasası döngüsünün son aşaması, inşaat ve teslimatların talebi aştığı ve ardından bir durgunluğun takip ettiği bir devrilme noktasına neden olduğu hiper genişlemedir. Gelişme bugün gördüğümüz düzeyde devam ederse veya kredi borcunu ödeyemeyecek durumda olan ev sahiplerinin hacizden kaçınmak istemesinin bir sonucu olarak artan mülk arzı gibi diğer faktörler aynı anda gerçekleşirse, ev fiyatlarının yavaşladığını, hatta 2022'de veya hemen sonrasında piyasanın normale döndüğünü görebiliriz.

Güle güle satın alma gücü

Enflasyon ve ekonomik istikrar, özellikle omikron varyantı ülke genelinde yeni vaka dalgası yarattığından, emlak fiyatlarını etkileyen endişelerdir. Ülkedeki istihdam oranı, en son nüfus sayımı verilerine göre şu anda pandemi öncesi seviyelere yaklaşıyor. Bununla birlikte, insanlar mal ve hizmetler için önemli ölçüde daha yüksek maliyetler gerçeğiyle karşı karşıya kaldıkça, enflasyon emlak fiyatlarını artırıcı bir sonraki büyük savaştır.

Global piyasalara baktığımızda, Fed, 2022'de emlak gibi şeyleri satın almak için borç para almayı daha pahalı hale getirecek faiz oranlarını artırma niyetini belirtti. Türkiye'de insanların satın alma gücünün enflasyon nedeniyle düştüğünü de düşünürseniz, bugünün yüksek emlak fiyatları, satın alma iştahının 2022'de büyük olasılıkla düşeceği anlamına geliyor, başka bir işaret arzı yeni bir yöne doğru eğiliyor olabilir.

2022'de veya sonrasında gayrimenkulü kırılma noktasına getirebilecek bir dizi faktör kesinlikle olsa da, bu faktörlerin hiçbirinin geçmişte gördüğümüz gibi ani bir piyasa çöküşüne yol açması pek olası değil. Emlak piyasasındaki çöküşler, insanların düşündüğü kadar yaygın değil. Büyük Durgunluğun yanı sıra, emlak fiyatları dot com balonunda ki durgunlukta bile yükseliş gösterdi.

Yeni bir maliye politikası, borsa çöküşü veya sınırsız enflasyon oranları gibi kayda değer bir ekonomik olay, kesinlikle emlak piyasasının çökmesine neden olabilir; ancak, sonucun böyle olacağının garantisi yoktur.

Önümüzdeki pazarda neler olduğunu zaman gösterecek gibi görünüyor. Yatırımcılar ve ev sahipleri piyasa gel gitlerinden endişelenmemeli veya piyasayı zamanlamaya çalışmamalıdır.

Alıcılar için, bugünün yüksek fiyatlarından indirimli gayrimenkul almanın tam zamanı. Uzun vadede mülk satın almak ve elde tutmak, piyasa dalgalanmalarının iniş çıkışlarından kaçınmanın en iyi yoludur.