“Bilgiye yapılan yatırım en yüksek kârı getirir.” Benjamin Franklin
Alışık Olunmadık Bir Dönem: Durgun Piyasa ve Düşen Fiyatlar

Gayrimenkul sektöründe fiyatlar tamamiyle arz ve talep üzerinden şekillenmektedir. Fiyatı makul olan bir kaç evin satıldığı bir muhitte otomatik olarak fiyatlar yükselecekken aceleci bir kaç ev sahibinin satılmayan evleri için yaptığı indirimler o muhitte ev fiyatlarının düştüğü eğilimi yaratacaktır. Hareketli pazarların durdurak bilmeyen fiyat artışlarında bir miktar düzeltme hareketi normal görülmelidir. Bu sebeple küçük fiyat düşüşlerini normal karşılamak hatta sağlıklı bulmak gerekmektedir. Aksi takdirde sürekli sebepsiz yere artan fiyatların büyük bir balon oluşumuna sebebiyet verdiği endişeleri doğacaktır.

Bir muhitteki fiyat düşüşlerinin neden gerçekleştiğini anlamaya koyulmak gerekecektir. Bölgede ihtiyaç duyulandan çok daha fazla konut mu üretildi? İnsanların ordan kaçması için bir sebep ya da demografik kültürel dönüşüm ve değişimler mi yaşandı? Bölgede hizmetlerde aksama ya ulaşımda problemler can mı sıkıyor? Bölgede kiralama pazarı ve kiralık fiyatlarındaki gidişat nasıl? Kiranın evi karşılama oranında geleneksel kabul edilmiş rakamların çok üzerinde ya da çok altında bir durum ortaya çıkıyor mu? Bölgede yaşayan insanların ortalama geliri nasıl ve bu gelirlerde ciddi azalmalar meydana geldi mi?

Bu soruların herhangi birinde verilecek olumsuz cevaplar bir problemin olduğunu ortaya koyacaktır. Örneğin aşırı konut üretimi bir problemdir ve fiyatlarda belki de yıllar sürecek dirençler ortaya koyabilir. Kültürel problemler ise çok daha derin etkiler yaratacağı gibi hem bölgenin ortalama gelirinin düşüşüne hem de kiralama fiyatlarının düşmesine sebebiyet verecektir. Ancak bölgenin eski sakinlerinin kaçmasına sebebiyet vermeyecek bir majör değişiklik yaşanmadığı müddetçe küçük fiyat düzeltmelerinin mevcut koşullarda olağan olduğunu unutmamak gerekmektedir.

Bazen hızlanmak için yavaşlamak gerekir!

Gayrimenkul fiyat hareketleri uzun vadeli düşünmeyi gerektirmektedir. Dolar ve faiz gibi enstrümanların getirileri ile kıyaslandığında kimi zaman daha düşük kimi zamansa çok daha yüksek getiri vaad etmektedir. Bu sebeple kısa vadeli yaklaşıma sahip olan, doların yükselişinde ya da faizin artışında bir anda üzüntüye kapılacak insanlar için gayrimenkul yatırımının doğru olmadığını anlatmak ya da uzun vadeli düşünmelerini sağlamak gerekiyor.

Örneğin yazdan kışa fiyatların yüzde %5 düşmüş olmasına rağmen 2010’dan bu yana fiyatların %89 arttığını, dönemsel fiyat hareketlerinin dalgalı seyrinin önemsenmemesi gerektiği anlatılarak yatırımcıların endişeleri giderilebilecektir. Düzeltme dönemlerinin aynı zamanda konut alımı için fırsat dönemleri olduğu da anlaşılmalı ve fiyatların artış istikametinde olduğu hatırlatılarak tereddüte düşmüş alıcıların doğru zamana girildiğini düşünmeleri sağlanmalıdır.

Tüm bu noktalarda gerek bölgenin gerekse ilin fiyat hareketleri, satış adetleri, toplam konut stoğu gibi bilgiler müşterilere arz edilmeli; düşen bir fiyat varsa bu konuda dürüst davranılarak izah edilmeli ve bunun yarattığı fırsatı anlaması sağlanmalıdır.

“Gelecek hiçbir zaman belirgin değildir ve piyasalarda keyif veren bir ortak görüş için çok yüksek bedel ödersiniz. Belirsizlik, uzun vadeli değerleri satın alan yatırımcının dostudur." Warren Buffett

İnşaat maliyetlerindeki inanılmaz artışa rağmen konut fiyatlarında artış değil bilakis düşüş yaşanmasının matematiksel açıdan imkansızlığı, mevcut durumun garipliği ve sürdürülemezliği, yenileme ve tadilat masraflarının neredeyse bir daire fiyatına yaklaştığı dönemlerde mevcut maliyetlerin fiyatlara ilk alıcı kitlesi ile birlikte yansıtılmaya başlanacağı açıktır. Bu durumda fiyatların aşağı yönlü hareketinin geçici olduğu, panik satış ve nakit ihtiyacı kaynaklı fırsat satışları haricinde İstanbul dışı bölgelerde fiyatların aşağıya doğru bir ivme çizmediği hatta artış gösterdiği de gözlemlenmektedir.

Gayrimenkul sektörünün bir ihtiyacı karşıladığı, karşıladığı ihtiyaç münasebetiyle daima talep olacağı, ülkemizde enflasyona ve finansal enstrümanların oynaklığına karşı her zaman güvenli bir yatırım aracı olduğu, aynı zamanda halkımızın ev sahipliğine ve yatırımına atfettiği kültürel önem, tapu sayısının bir zenginlik aracı ve göstergesi sayılması gibi sebepler artan Türkiye nüfusunun konut ihtiyacı duyduğunu; mevcut arz fazlasının da bir kaç yıl içerisinde eritilmesi ile birlikte fiyatlarda daha hızlı yükseliş hareketlerinin görüleceği unutulmamalıdır.

DİĞER HABER
21 Mart 2019