Ev fiyatları hiç olmadığı kadar yüksek ve durma belirtisi göstermiyorlar. 

Ocak-Nisan döneminde ise ülke genelinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 26.2 artışla 453 bin 121 konut satışı gerçekleşti. Yılın ilk 4 ayındaki talep, rekor beklentilerini de beraberinde getirdi. 2020’de yaklaşık 1.5 milyon konut satılırken, 2021’de pandemi şartlarına rağmen yaklaşık 1 milyon 492 kişi ev sahibi olmuştu. Bu yıl da bu rakamların yakalanacağı, hatta aşılacağı öngörülüyor. Geçtiğimiz günlerde ilk kez alacaklar için açıklanan yüzde 0.99 faiz teşvikinin de önümüzdeki günlerde olumlu etki yaratması bekleniyor.

Ev satın alanlar, bugün olanlar ile balon patlayana kadar ev fiyatlarının giderek karşılanamaz hale geldiği ve Büyük Durgunluk olarak adlandırdığımız dünya çapındaki mali krizin tetiklenmesine yardımcı olan 2006 konut piyasası arasında benzerlikler görebilirler.

Stresli alıcılar, bu yüksek fiyatların yeniden patlamayı bekleyen bir balon olduğunu düşünüyor olabilir. Aslında, yakın tarihli bir Redfin anketine göre, ev satın alanların %77'si yaşadıkları yerde bir balon olduğuna inanıyor. 

Bugünün piyasası, yüksek ev fiyatlarının bunun yerine gevşek kredi uygulamaları ve piyasadaki yaygın yatırımcı spekülasyonları tarafından yönlendirildiği 15 yıl önce olandan önemli ölçüde farklıdır. 

Uzmanlar, piyasanın çökmesini beklemenin alıcıların umduğu sonuçları vermeyebileceğini söylüyor. Şu anda bir balonun olması için gerçekten yer yok. İnsanların çok fazla borçlanmaları ya da evlerin aşırı değerli olması balon oluştuğunu göstermiyor. 

Fakat, piyasanın bir emlak balonun içindeymişiz gibi görünmesinin pek çok nedeni var, ancak özünde mesele basit: Arz ve talep fiyatları yukarı çekiyor. Sadece isteyen herkese yetecek kadar ev yok.

İşte bugünün piyasasında farklı olan, rekor düzeyde yüksek fiyatların arkasında ne olduğu ve alıcıların süreçte gezinmek için yapabilecekleri. 

Yeterli Ev Yok

Evlerin piyasaya girmesinin iki ana yolu bulunuyor: Biri yenisini yapar ya da biri eskisini satar. Bu hatların ikisi de biraz bozuk. Bugünkü emlak pazarında gerçekten sadece arz eksikliği ile ilgili sorun yaşanıyor.

İnşaatçılar Yetişmek İçin Mücadele Ediyor

Yeni evlerin sınırlı arzının hem eski hem de yeni faktörlerden kaynaklanıyor. Son üç yıldır, inşaatçılar bugünün talebini karşılamak için ihtiyaç duydukları oranda evler inşa etmediler ve bunun muhtemelen en az bir milyon konutluk bir açık yarattığını biliyoruz. Aynı zamanda, pandemiden bu yana maliyetler arttı. Pyasadaki kısıtlamaların nedenlerini uzmanlar şöyle sıralıyor: 

• İşçilik: İnşaatçılar, özellikle büyük şehirlerde kalifiye işçi bulmakta zorlanıyor.
• Stok: Piyasanın toparlanması için iki ila üç yıla ihtiyacı var ve yaklaşık bir yıllık stok arzı söz konusu.
• Finansman: İnşaat şirketleri, özellikle daha küçük şirketler, inşa etmek için gereken finansmanı sağlamak için daha sıkı bir pazarla karşı karşıyalar.
• İnşaat malzemeleri: İnşaatın temel malzemelerinde yaşanan tedarik zinciri aksamaları ve buna bağlı oluşan malzemelerdeki fiyat artışları
• Yasalar ve düzenlemeler: İmar gibi konular, belirli bir alana kaç ev inşa edilebileceğini sınırlayabilir.

Sıkı konut piyasası, yeni inşaatın ev sahibi olmaya çalışan alıcılar için daha da önemli olduğu anlamına geliyor. Tedarik zinciri sorunları aynı zamanda yeni evlerin inşasının daha uzun sürmesi anlamına geliyor.

Bütün bunları bir araya getirdiğinizde, ev inşa etmek çok daha zor hale geliyor.

Daha Az Kişi Satış Yapıyor

Mevcut evler pazarın çoğunu oluşturuyor, ancak bunların arzı da azaldı. Bunlardan bazıları, alıcıları etkileyen satın alınabilirlik sorunlarıyla ilgili. Yapılan bir anket çalışması, ev sahiplerinin %79'unun taşınmak yerine evlerini yenilemeyi tercih ettiğini ortaya koyuyor. 

Yüksek ev fiyatları insanları evlerini satmaya ve nakit almaya teşvik ediyor gibi görünebilir, ancak bu insanların çoğu başka bir ev satın almak ve bu yüksek maliyetleri ödemek zorunda kalacak. Ev sahipleri, satış gerçekleştirdikten hemen sonra tekrar satın almaya çalışırlarsa, alıcı olarak gerçekten zorlu bir pazarla karşı karşıya kalacaklar. Tekrar satın almak ve satmak için gerçekten maddi geliri iyi bir konumda olan insanlar, küçülen veya daha uygun fiyatlı bir alana taşınan insanlardır.

Daha Fazla Alıcı Var

Tedarik kısıtlamaları, insanların rekabet edebilecekleri kadar çok ev olmadığı anlamına geliyor, ancak bu piyasada ev gösterimleri her zamankinden daha yoğun gerçekleşiyor. Bunun nedeni, şu anda daha fazla insanın ev sahipliğinin kendileri için doğru olduğuna karar vermesi olarak görülüyor. 

Günümüz piyasasında evlere çok fazla talep olduğunu ve gün içinde birçok insanın aradığını söyleyen emlakçılar da var.

Uzmanlar, bunun bir kısmının, Y kuşağının ana ev satın alma yıllarına girmesi olduğunu söylüyor. Bu büyük neslin birçok üyesi 30'larında, genellikle evli ve çocuklu. Emlakçılar, Y kuşağından bir evi satın almaları için büyük bir baskı gördüğünü söylüyor. 

Pandemi ayrıca birçokları için uzaktan ve hibrit çalışmayı bir olasılık haline getirdi. Bu, bir ofise yakın oturmak zorunda olmadığınız ve bir dairede bulabileceğinizden daha fazla alana ihtiyacınız olabileceği anlamına gelir. Emlak profesyonelleri, talebi artırarak, uzaktan çalışmanın bir eve sahip olmanın daha fazla insan için bir olasılık olduğu anlamına geldiğini söylüyor. 

Konut Piyasası Ne Zaman Sakinleşecek?

Mevcut evlerin envanterinin taleple eşleşmesi muhtemelen biraz zaman alacaktır. FED'in faiz artırımı kararıyla yükselecek ipotek oranları muhtemelen bazı alıcıları piyasadan çekecek ve ev fiyatlarının yükselişini yavaşlatacaktır.

Fakat şu gerçeği unutmamız lazım. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre nisan ayında konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38.8 artarak 133 bin 58 oldu. Böylece aylık satışların açıklandığı 2013 yılından bu yana en yüksek nisan ayı satışı gerçekleşti. Yüksek faiz oranları elbette talebi zayıflatmalı, ancak emlak pazarında o kadar çok talep var ki, yüksek ipotek oranlarının ev satışları ve ev fiyatları gibi şeyleri gerçekten ne kadar etkileyeceğini söylemek zor.

Özetle, daha yüksek ipotek oranları doğrudan daha düşük fiyatlara yol açmayabilir - arz ve talep hala büyük faktörler olacaktır - ancak alıcılar için hayatı biraz daha kolaylaştırabilir. Çünkü bir eve verilen teklif sayısında sakinleşme söz konusu olacaktır.

Ev Alıcıları Bu Pazarda Ne Yapabilir?

Redfin'in araştırmasının bulduğu gibi, birçok alıcı piyasanın şu anda bir balonun içinde olduğunu düşünüyor ve emlak balonunun patlamasını beklemek onlara cazip gelebilir - aniden bir evi satın alınabilir hale getiren bir tür ekonomik felaket (3. dünya savaşı). 

Alıcıların emlak pazarına daha dikkatli bakmaları ve aramalarını genişletmeleri gerekiyor. Piyasadaki diğer seçenekleri de düşünebilirsiniz. Bunlardan biri, henüz yapmadıysanız yeni inşaat projelerine bakmaktır. Yeni başlayan projelerde, her zamankinden daha uzun bir gecikme süresi olduğunu unutmayın, ancak diğer potansiyel alıcılar (ve nakit teklifleri olan yatırımcılar) ile kıt evler için rekabet etmekten daha kolay olabilir. 

Yüksek ipotek oranlarının neden olduğu herhangi bir yavaşlamanın sabırlı alıcılar için piyasayı biraz daha kolaylaştıracağını söyleyebiliriz. Yaz sonuna kadar piyasada daha fazla ev olmalı, çünkü çok fazla alıcı onları piyasadan çekmeyecek aksine pazarlık için elini güçlendirecektir.

Piyasanın bu yıl daha yüksek ipotek oranlarıyla başa çıktığı için bir değişim içinde olabileceğini tahmin ediyoruz. Hızlı karar verme sürecinde yavaşlamak ve seçeneklerinizi değerlendirmek isteyebilirsiniz. Şu anda piyasayı aceleye getirmeye çalışmanın akıllıca olduğunu düşünmüyoruz çünkü şu anda piyasa, uyum sağlama sürecinde.