Mevcut tüm yatırım seçenekleri arasında gayrimenkul, alıcıların duygusal olarak bağlanma eğiliminde olduğu şeydir. Bu nedenle insanlar, gayrimenkul yatırımı ile ilgili birçok efsanenin yardımıyla duygusal kararlarını rasyonelleştirirler.

Bir yatırımcı, gayrimenkul yatırımının duygusal yönlerine karışmaktan kaçınmak ve finansal olarak sağlam kararlar almak istiyorsa, bu gayrimenkul efsanelerinin tanınması ve reddedilmesi zorunludur. Bu yazımızda, gayrimenkul yatırımı konusunda öne çıkan efsanelerden bazılarını sıralayacak ve bunları çürütmeye çalışacağız .

Efsane: Arazi Kıttır

Gayrimenkul satıcıları ve gayrimenkul yatırımının diğer savunucuları tarafından yayılan en yaygın efsane, arazinin kıt olduğudur. Dünyada sadece sınırlı miktarda toprak var. Bu, dünya nüfusunun her geçen gün artması gerçeğiyle birleştiğinde, her zaman arazi sıkıntısı olacağı için dünyadaki arazi fiyatlarının sürekli artmaya devam edeceği sonucuna güven veriyor.

Ancak rakamlara bakıldığında durumun böyle olmadığı anlaşılır. Birincisi, dünyada sınırlı miktarda toprak olduğu doğrudur. Ancak teknolojik gelişmeler bu arazinin daha verimli kullanılmasını mümkün kılmaktadır. Bu alanda araştırmalar yapıldı ve sonuçları, dünya nüfusu dört kat artsa bile, tüm insanların hayatta kalması ve gelişmesi için hala bol miktarda toprak olacağını belirtiyor!

İkinci olarak, dünya nüfusunun istikrara kavuşmak üzere olduğunu belirten çalışmalar da yapılmıştır. Bu, nüfus artış döneminin zirveye ulaştığı ve şimdi insan sayısının az çok sabit kalacağı anlamına geliyor.

Dolayısıyla “toprak kıttır ve dolayısıyla değerlidir” mantığı bir mitin propagandasından başka bir şey değildir!

Efsane: Arazi Fiyatları Daima Değeri Artar

Bu mantık, son on yılda gayrimenkul sektöründe benzeri görülmemiş bir patlamaya tanık olan gelişmekte olan ekonomilerde büyük ölçüde yaygındır. Bu ekonomilerde arazi fiyatları son yirmi yılda 10 kat arttı. Sonuç olarak, bu ülkelerdeki insanlar, arazi fiyatlarının her zaman arttığına, yani gayrimenkulün değerinin her zaman arttığına inanmaya başladılar.

Bu gerçeklerden uzak Japonya ve Amerika Birleşik Devletleri gibi gelişmiş ekonomileri göz önünde bulunduracak olursak, fiyatların %40 ila %50 arasında düştüğü emlak kazalarının örneklerine rastlamak mümkün. Japonya'da fiyatlar düştü ve son on yılın büyük bölümünde sabit kalmaya devam etti.

Bu nedenle, bir kez daha, “arazi fiyatları her zaman değer kazanır”, efsanevi bir ifadedir. Arazi fiyatları, biri genel olarak bir ekonominin refahı olan birçok faktöre bağlıdır.

Efsane: Geçmiş Performans Gelecekteki Performansı Tahmin Ediyor

Umutlu gayrimenkul yatırımcıları arasında, geçmişte emlak piyasasında mevcut olan eğilimleri tahmin etmeye ve son derece iyimser bir gelecek senaryosu yaratmaya yönelik ortak bir eğilim var. Bununla birlikte, dünyanın son on yılda temel bir değişim geçirdiğini anlamak gerekir. Dış kaynak kullanımı, teknolojik gelişmeler, serbest ticaret ve çok uluslu şirketler tarafından yapılan sınır ötesi yatırımlar gibi iş düzenlemeleri, yükselen ekonomilerde eşi görülmemiş bir patlama yaratmıştı.

Gelecek, görünüşe göre, kendi yolunda böyle bir devrime sahip değil. Beklenmedik bir ekonomik devrimin ekonomik paradigmayı temelden değiştirmemesi durumunda, geçmiş birkaç yılın performansının gelecek yıllarda tekrarlanması pek olası değildir. Tekrarlanan bir performans üzerine bahis oynayan yatırımcılar, bu senaryoda büyük bir şok içindeler!

Efsane: Gayrimenkul Yatırımları Kolayca Döndürülebilir

Bu çok popüler bir efsane değil. Ancak, servetlerini borç parayla gayrimenkul alıp satmaktan başka bir şeye borçlu olmayan, kendi kendini yetiştirmiş emlak milyonerlerinin hikayeleri yaygın.

Bu propagandacılar, çok kısa bir süre içinde birkaç kez gayrimenkul alıp satmanın erdemlerini yaydılar. Fikir, fiyat farkından kaynaklanan kârı kaydedip nakde dönüştürmekti. Bununla birlikte, kendi kendini guru ilan eden bu guruların bahsetmeyi unuttukları şey, dünya çapındaki her türlü gayrimenkul işlemiyle ilişkilendirilen devasa işlem maliyetleridir. Bu nedenle, ne kadar çok mülk çevirirseniz, o kadar fazla işlem maliyetine maruz kalırsınız. Bu işlem maliyetleri, söz konusu mülkün fiyatının %2 ila %5'i arasındadır. Ayrıca ülkelere göre değişkenlik göstersede Türkiye'de 5 yıl içerisinde alım satımı yapılan bir gayrimenkulün gelir kazanç vergisi çıkmaktadır.

İşlem maliyetlerinin yanı sıra, istekli bir alıcı bulmak ve bir anlaşmaya varmak zahmetli ve zaman alıcı bir süreçtir. Bu nedenle, ters çevirme özellikleri, kaynakların olduğu kadar zamanın da büyük ölçüde boşaltılmasına neden olur ve bu nedenle mümkün olduğunca kaçınılmalıdır.

Efsane: Satın almak, Kiralamaktan Daha İyidir

Dünyanın her yerindeki emlak alıcıları, satın aldıkları gayrimenkul ile duygusal bir bağa sahiptir. Geleneksel zamanlardan beri, gayrimenkul satın almak, bir kişi için "yetişkin" işi olarak kabul edildi. Bu kararın hiçbir mali desteği yoktur ve adınıza ait bir mülke sahip olmanın bir şekilde kişiyi ekonomik olarak daha güvenli hale getirdiği düşüncesine dayanmaktadır.

Ancak, mali açıdan düşünürsek, bunun doğru olmadığı açıktır. Satın almanın kesinlikle daha iyi bir şey olduğu bazı durumlar vardır, ancak kiralamanın en iyi seçenek olduğu başka durumlar da vardır. Bu nedenle yapılacak ideal şey, duruma göre değişir.