Türkiye genelinde konut satışları haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11,7 artarak 150 bin 509 oldu. Konut satışlarında İstanbul 27 bin 998 konut satışı ve yüzde 18.6 ile en yüksek paya sahip oldu.

İpotek faiz oranlarının yüksek olması, pandemi sonrası toparlanma süreci, Ukrayna-Rusya savaşının global piyasalara olan olumsuz etkisi, yüksek enflasyon nedeniyle satın alınabilirliğin en dip seviyeleri gördüğü geçtiğimiz Mayıs ayında da yaşanan konut satışlarındaki bu artış bir Giffen Paradoksu olabilir mi?

Bu makalemizde fiyatlarının artmasına rağmen konut satışlarının neden arttığını farklı bir bakış açısıyla analiz ediyoruz.

Giffen Paradoksu

19. yüzyılda İngiliz istatistikçi Robert Giffen, patates fiyatları arttığında İrlandalı köylülerin daha fazla patates talep ettiğini söyledi. Bu, ekonominin demir yasalarının en demirlerinden biri olan talep yasasıyla çelişiyordu. Belki de İrlandalılara "İrlandalı" olarak ün kazandıran budur.
Açıklama oldukça mantıklı. İrlanda'nın batısındaki köylüler için temel gıdaları olan patateslere yapılan harcama, gelirlerinin çok büyük bir bölümünü temsil ediyordu. Diğer herhangi bir gıda türünden çok daha ucuz olan patatesin fiyatı artarsa, diğer gıdaları satın almak için mevcut olan gelirlerinin oranı önemli ölçüde küçülür - Artık diğer yiyecekleri karşılayamayacakları için, kalan geliri en ucuz gıdaya, yani patatese harcayacaklar.

Giffen malları, sosyo-ekonomik yelpazenin diğer ucunda yer alabilir. Gösterişçi tüketim, zenginlerin servetlerini sergilemeleriyle ilgilidir. Bir statü sembolü olan aşırı derecede pahalı bir ürün daha da pahalı hale gelirse ve daha pahalı hale geldiği yaygın olarak bilinirse, o zaman bir statü sembolü olarak daha da çekici hale gelir. Bu muhtemelen bazı sanatçıların eserleri için geçerlidir; belki Van Gogh, eserleri daha değerli hale geldiği için daha değerli hale gelen bir sanatçıdır.

Çoğu ekonomist için gösterişçi tüketim irrasyoneldir. Ancak çoğu statü sembolü servet kazancı sağlar. Bir ürüne ödediğiniz fahiş fiyattan daha yüksek bir fiyata sizden satın almak için bekleyen başka birinin olacağına inanıyorsanız, o ürünün daha ucuz olduğu zamandan çok daha pahalı bir fiyata istemek mantıklıdır. Buna iyi örnek Lale soğanlarını verebiliriz - 17. yüzyılda Hollanda'da bir zamanlar aşırı pahalı Giffen malıydı.

Belki servet kazancı için alınan ve satılan her şey bir Giffen malı veya potansiyel bir Giffen malıdır; insanların fiyatı yükseldiğinde daha fazlasını talep ettiği bir mal. Çünkü, ticarete konu varlıkların fiyatları yükseldiğinde, bu fiyatların yükselmeye devam etmesini bekliyoruz.
Emlak bu paradoksa bariz bir adaydır. (Diğerleri elbette hisse senetleri, tahviller, dövizdir; Giffen aslında hemen hemen her finansal varlıkla ilgilidir.)

Konutlar, kâr maksimizasyonu yapan bankalar tarafından finanse edilme şekli nedeniyle özellikle ilgi çekicidir. Bu yüzden, konutun kendisini bir Giffen malı olarak düşünmeden önce, ipoteklerin Giffen malı olduğunu açıklayalım.
Bir ipotek fiyatı, ipotek faiz oranıdır. Konut için, faiz oranlarının ipotek finansmanı fiyatının bir ölçüsü olarak değerlendirebiliriz.Geleneksel bilgelik, faiz oranları yükselirse, talep edilen ipotek finansmanı miktarının düştüğünü söyler.

Tüm ihtiyaçlar için sabit bir miktarda finansmana ihtiyaç olduğunu varsayalım: İşletme finansmanı, konut ipotekleri ve tüketici kredisi. Faiz oranı yükseldiğinde, talep edilen işletme finansmanı miktarı düşer. Ayrıca, işletme kredileri daha riskli hale gelir, bu nedenle bankalar işletmelere nispeten daha az ve hanehalklarına nispeten daha fazla kredi sağlamaya çalışacaktır. Bankalar, kredi kartlarının aksine güvence altına alınan ipoteklerin reklamını, ticari krediler konusunda temkinli olduklarında daha güçlü bir şekilde yapacaklardır. Bankaların müşteri ihtiyacı azalmaz. Bir durgunlukta, bankalar müşterilerine en iyi güvenlikle daha fazla kredi sağlar.

İnsanlar ev fiyatlarının artacağını düşündüklerinde daha fazla konut talep etmektedirler. Ekonomistlerin dediği gibi, beklenen fiyat artışlarından kaynaklanan ekstra talep, gerçekleşen fiyat artışlarından kaynaklanan talep edilen miktardaki düşüşü fazlasıyla dengeleyebilir.
Bankalar, herhangi bir ipotek satışının hatalı yatırımlarını tamamen telafi edeceğinden eminlerse, temerrüt riski ne olursa olsun konut kredisi vermeye her zamankinden daha isteklidirler.

Artan faiz oranlarına tepki olarak ipotek kredisinin büyümesi, ev fiyatlarının artacağına dair mevcut beklentileri güçlendiriyor. Bu, karşılıklı olarak kendi kendini gerçekleştiren bir kehanettir; potansiyel ev alıcılarının karşılanan beklentileri, bankaların karşılanan beklentilerini pekiştiriyor.

Bununla birlikte, fiyatlarda yeni bir emlak balonu oluşacak ve bu enflasyonu boğmayı amaçlayan faiz oranlarındaki artışlar tarafından bastırılmak yerine körüklenecektir. Bu kez emlak fiyatlarındaki artışın ülke geneline çok daha eşit bir şekilde yayılması muhtemeldir.

Konut talebindeki artış ancak konuttan servet elde edilebileceği algısı sona erdiğinde düşecektir. 

Konut bir Giffen malıdır. İnsanlar ve bankalar konut fiyatlarının artmasını beklediğinde konut talebi artar ve bu beklenti gerçek fiyat artışlarından beslenir. Düşen faiz oranları, bankaları işletmelere daha fazla ve ev finansmanına daha az borç vermeye teşvik ettiğinde konut talebi azalır.

Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?