Başarılı bir gayrimenkul yatırımı denildiğinde aynı anda pek çok kritere göre değerlendirme yapmak gerekir. Ama hiç kuşkusuz bu kriter listesinin başında lokasyon gelir. Lokasyon fazlasıyla geniş bir terimdir. Yüz binlerce liralık gayrimenkul yatırımının doğru bir yerde yapılması demek, aslında makro ve mikro açılardan doğru bir pazarın seçilmesi demektir. 

Bazı şehirler, ev fiyatları ile ortalama gelirler, iyi iş imkanları ve demografik eğilimler göz önünde bulundurulduğunda diğerlerine göre daha fazla imkana sahiptir. Her metropol kendi gayrimenkul piyasasına sahiptir. Çevredeki okulların kalitesi, muhitin güvenliği, parklar, alışveriş ve eğlence alanlarına ulaşım kolaylığı gibi bir dizi değişken bu piyasayı belirler.

Yatırım yapmak için doğru bir pazarı seçme isteği, bazen mülkü ve muhiti ikinci plana atacak denli önemli olabilir. Doğru ve kazançlı bir yatırım yapma konusunda emlakbroker.com ekibine oldukça yoğun mesajlar ve sorular geldi.

Emlakbroker.com ekibi olarak bu makalemizde nerede gayrimenkul yatırımı yapmanız gerektiğini belirleyebilmek için soracağınız doğru soruları sizler için derledik.

Hedeflerinizden Başlayın

Uzun dönemli bir yatırım mı planlıyorsunuz, yoksa kısa dönemde kar elde etmeyi mi hedefliyorsunuz? Evler bazen istenilen kazanç memnuniyetini yaratmayabilir. Ama bir kentte, yatırım yapılan lira başına daha istikrarlı gelir getiren çok çeşitli gayrimenkul pazarları vardır. Buna nazaran değer kazanacak gibi görünen pek çok muhit, yüksek kira oranları ya da maliyet gibi nedenlerle hızlı nakit akışı sağlamayabilir.

Yatırımı memnuniyet saikleri ile yapmak daha sık görülmekle birlikte, nakit akışına yapılan yatırım daha öngörülebilir ve daha güvenilirdir. Nerede olduğunuzu ve neyi hedeflediğinizi doğru analiz edin. Mevcut yatırım sermayeniz, risk durumları ve emekliliğiniz için yapacağınız tasarruflar bu kararınızı şekillendirmenize yardımcı olacak.

Yakın Muhitler mi, Uzak Diyarlar mı?

Pek çok yatırımcı, yatırımlarının geleceğini, kendi uzmanlıkları ya da yerel birtakım aracı kuruluşun yardımı ile görmek ister. Eğer yatırım hedefleriniz piyasa ile uyuşuyorsa ne mutlu, ama ne yazık ki bu devran daima böyle olmaz. Deniz kıyısında, gelişmiş bir metropolde gayrimenkul piyasası olumlu fırsatlar üretebilir, ancak yalnızca yeterli paranız varsa ise. Mülk edinmek için birden fazla yatırımcıyla ortaklık kurmak iyi bir seçenek gibi görünebilir. Ancak bunun da kendine has zorlukları var. Çoğu durumda hedeflerinize daha uygun, başka pazarları değerlendirmek daha iyi olabilir.

Yerel pazarın ötesine bakmayı seçerseniz, bağlantılarınızın olduğu, daha önce yaşamış olduğunuz şehir veya muhitleri değerlendirmeniz avantajlı olabilir. Ancak bu da her zaman belirleyici faktör olmamalıdır. Piyasa araştırmaları ve ekonomik analizler her zaman “Kuzenim Ayşe orada yaşıyor”dan daha faydalı ve önemlidir.

Büyük Resme Bakın

Yatırım yapmak için bir bölge ya da bir şehir belirlerken geniş çerçeveyi görmeye çalışın. İhtiyaçlarınız için geniş bir coğrafyadan başlayan ve mahalle seviyesine inen bir yol izleyin. Eğer bir büyükşehirde yatırım planlıyorsanız, pazarın genel canlılık durumunu yansıtan, önceden yapılmış istatistiklere ulaşabilirsiniz. Nasıl mı?

Ekonomik Faktörler

• Bölgenin nüfusu kaç? Bölge yeterince geniş mi?  

• Nüfus artıyor mu, azalıyor mu? Büyümekte olan şehirler avantajlıdır. Nüfus azalışı genellikle ekonomik düşüşün işaretidir. Bu da yatırım beklentiniz açısından olumsuz sonuçlar doğurabilir.

• Ekonomik çeşitlilik imkanı nasıl? Tek bir şirkete bağlı ya da tek bir endüstri pazarı zor zamanlarda büyük darbeler alabilir. Birden fazla ekonomik seçeneğe sahip bir şehrin daha istikrarlı şekilde büyümesi daha olasıdır.

• Gayrimenkul fiyatları yükseliş eğiliminde mi; düşüş ya da durgunluk mu gösteriyor?

• İşsizlik oranı nasıl?

Gayrimenkul Piyasası Faktörleri

Bir bölgenin ekonomik açıdan avantajlı olup olmadığını anlamak için, o bölgedeki genel gayrimenkul piyasasının seyrine bakmak önemlidir. Bunu anlamak bazı önemli sorular sormalı, ve yanıtları dikkatle incelemelisiniz.

• Mülk sahibi/kiracı oranı ne kadar? Kiracı sayısının daha fazla olduğu bölgeler, seçim yapmanız ve kaliteli kiralık gayrimenkul seçenekleri açısından kesinlikle daha büyük bir havuz oluşturur.

• Kira-değer oranı nedir (kira çarpanı)? Kira çarpanı, şehir ve ilçelere, ekonomik ve siyasi göstergelere, arz-talep oranında ki değişime ve bölgenin doğal yapısına göre değişkenlik gösterir. Almayı düşündüğünüz ev için Türkiye ortalaması 18 ile 20 yıl (216-240 ay) arasında bir kira çarpanı öngörülmektedir. Aynı şehrin farklı bölgelerine göre bu rakamlar değişkenlik gösterebilir. Örnek; İstanbul'un Bogaziçi bölgesi için farklı, Fatih ilçesi için farklı kira çarpanları söz konusudur.

• Piyasadaki boş ev ve boş kalma süreleri önemlidir. Zamanında bulunamayan kiracı, evin pazarlık yoluyla satılma ihtimalini ve fiyatların düşmesini gündeme getirir. Boş mülk sayısını ve kiracı girene kadar geçen süreyi doğru değerlendirmek gerekir.

• Konut satış istatistiklerine bakmak gerekir. Uzun vadeli bir yatırım planlıyorsanız, alım-satım için beklemek doğru bir adım olabilir. Bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasının genel gidişatını gözlemlemeniz için fayda sağlar. Aylık trendleri gösteren envanterlere bakın, satış zamanlarını satış fiyatları ile karşılaştırın.

• Bölge ya da şehir bazında piyasa istatistiklerini inceledikten sonra, zoom yapıp kriterlerinize uyan muhit ve mahallelere odaklanabilirsiniz.

Düzenleyici Faktörler

Bazı pazarlar gayrimenkul yatırımcılarına diğerlerinden daha iyi davranır. Maliyet, durum, kiralama potansiyeli bakımından aynı şartlara sahip iki gayrimenkulü ele alırsanız vergiler açısından son derece farklı sonuçlarla karşılaşabilirsiniz. Bazı faktörleri titizlikle değerlendirmenizde fayda var:

• Emlak vergisi oranları

• Emlak sigortası oranları

• Kaldırım, su, altyapı gibi belediye hizmetlerinin ücretleri

• Ev sahibi/kiracı ilişkilerini düzenleyen kontratlar

Yerel Piyasa Faktörleri

Genel faktörlere ilişkin değerlendirmelerin yanı sıra semt güvenliği, okulların niteliği, toplu ulaşım kolaylığı, alışveriş, eğlence ve rekreasyon alanlarının dağılımı gibi konularda da incelemeler yapmanız şart.

Gayrimenkul yatırımları diğer yatırım türlerinden farklı değildir. En az riskle, mümkün olan en çok imkana erişmek istersiniz. Bir gayrimenkul piyasasını anlamak, hisse senetlerine yatırım yapmak gibidir. Sektörü tanımanız, takip etmeniz gerekir. Ordu’da yaşadığınız için Sağra’ya, Bursa’da yaşadığınız için Tofaş’a yatırım yapamazsınız. Bu şirketlerin hisse senetlerinin, endüstri, rekabet, düzenleme ve benzeri çok sayıda faktöre dayalı olarak nasıl bir performans seyri izlediğini değerlendirmek zorundasınız.

Aynı analitik düşünme ve akıl yürütme biçimini gayrimenkul piyasalarına da uygularsanız, uygun gayrimenkulü bulma konusunda başarı şansınız artacaktır.