Halihazırda şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve zorlu bir savaşla mücadele eden bir dünya ekonomisi, başka bir tehditle karşı karşıya: Devasa bir konut patlamasının çözülmesi.
Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri, zaten mülk satın almak için çırpınan insanların nihayet sınırlarına ulaştığı anlamına geliyor. Etkiler, bir zamanlar sıcak olan konut emlak piyasalarının aniden soğuduğu Kanada, ABD ve Yeni Zelanda gibi ülkelerde görülüyor.
Uzaktan çalışmayı popülerleştiren ve ev alıcılarını daha büyük alan arayışına sevk eden bir pandemi ile birlikte, dip ipotek oranları ve hükümet teşviklerinin körüklediği, yıllarca yükselen fiyatların keskin bir şekilde tersine çevrilmesi yeni bir çöküşe mi işaret ediyor?
Bloomberg Economics tarafından yapılan bir analiz, 19 OECD ülkesinin, 2008 mali krizi öncesinde olduğundan daha yüksek olan fiyat-kira ve konut fiyat-gelir oranlarının birleştiğini gösteriyor - bu, fiyatların temel ilkelerle uyumlu olmadığının bir göstergesi.
Köpüklü ev fiyatlarını evcilleştirmek, onlarca yıldır görülen en hızlı enflasyonu bastırmaya çalışan çoğu politikacıların hedeflerinin önemli bir parçası. Ancak piyasalar küresel bir resesyon beklentisiyle titrerken, konut sektöründeki bir yavaşlama ekonomik çöküşü derinleştirecek bir dalgalanma etkisi yaratabilir.
Düşen ev fiyatları, hanehalkı servetini aşındıracak, tüketici güvenini zedeleyecek ve potansiyel olarak gelecekteki kalkınmayı frenleyecektir. İnsanlar, değer kaybeden bir varlık üzerinde daha yüksek geri ödeme maliyetleriyle karşı karşıya kaldıklarında, aşırı istekli ruhları tipik olarak evcilleştirilir. Ve mülk inşaatı ve satışları, dünya çapında ekonomik aktivitenin devasa çarpanlarıdır.
Nomura Holdings Inc küresel pazar araştırması başkanı Rob Subbaraman, “Tehlike, iş ve finansal döngülerin aynı anda gerilemesidir, bu da daha uzun süreli durgunluklara yol açabilir” dedi.
Böyle bir senaryo, kötü kredi riski arttıkça banka kredilerini zorlaştıracak ve ekonomilerin beslediği kredi akışını boğacaktır. ABD ve Batı Avrupa'da, mali krizi hızlandıran konut kazası, bankacılık sistemlerini, hükümetleri ve tüketicileri yıllarca aksattı.
Elbette 2008 tarzı bir çöküş pek olası değil. bankalar ve finans şirketleri standartları sıkılaştırdı, hane halkı tasarrufları hala güçlü ve birçok ülkede hala konut sıkıntısı var. Ayrıca, işgücü piyasalarının güçlü olması emlak çöküşünü önleyici önemli bir tampon sağlıyor.
Scotiabank Asya-Pasifik ekonomisi başkanı Tuuli McCully, "Düşük fiyatlar, tüketici harcamaları ve tüm ekonomi üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olacak, çünkü tipik olarak gayrimenkul, hanehalkının servetinin önemli bir bölümünü oluşturuyor" dedi. "Yine de, birçok büyük pazardaki hanehalkı bilançoları sağlıklı kaldığından, ev fiyatları ve dünya ekonomisiyle ilgili riskler konusunda özellikle endişeli değilim."
Londra'daki Bloomberg Economics'ten Niraj Shah, para politikasında senkronize bir küresel sıkılaştırma olduğunda fiyatlarda keskin bir düşüş riskinin açıkça daha büyük olduğunu söyledi. 50'den fazla merkez bankası bu yıl faiz oranlarını tek seferde en az 50 baz puan artırdı ve daha fazla artış bekleniyor. ABD'de, FED geçen hafta ana faiz oranını 75 baz puan artırarak 1994'ten bu yana en büyük artışını gerçekleştirdi.
Bloomberg Economics'e göre, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya ve Kanada'daki konut piyasaları dünyanın en hareketlileri arasında yer alıyor ve özellikle düşen fiyatlara karşı savunmasız durumda. Portekiz özellikle euro bölgesinde risk altındayken, Avusturya, Almanya ve Hollanda da emlak piyasaları köpüklü görünüyor.
S&P Global Ratings tarafından yapılan bir analize göre, Asya'da Güney Kore ev fiyatları da kırılgan görünüyor. Bu rapor, nominal GSYİH'ye göre hane kredisinden kaynaklanan risklere, hanehalkı borcunun büyüme hızına ve ev fiyatı artışlarının hızına dikkat çekti. Avrupa'nın başka yerlerinde İsveç, konut talebinde çarpıcı bir geri dönüş gördü ve borcun hane gelirinin %200'üne ulaştığı bir ülkede endişelere yol açtı.
Goldman ekonomistleri, "Alınabilirlikteki çok hızlı bozulma ve ev satışlarındaki büyük düşüşler, özellikle Yeni Zelanda, Kanada ve Avustralya'da sert bir inişin anlamlı bir risk olduğunu gösteriyor, ancak mevcut sıkılık göz önüne alındığında bu bizim temelimiz değil" dedi.
Kanada Merkez Bankası, bu ay finansal sisteme ilişkin yıllık incelemesinde, faiz oranlarının artması ve daha fazla borçlunun fatura ödemek zorunda kalması nedeniyle yüksek ipotek borcu seviyelerinin özellikle endişe verici olduğunu söyledi.
Yeni Zelanda'nın altı aylık Finansal İstikrar Raporu, finansal sisteme yönelik genel tehdidin sınırlı olduğunu, ancak konut fiyatlarında "keskin" bir düşüşün mümkün olduğunu ve bunun da serveti önemli ölçüde azaltabileceğini ve tüketici harcamalarında daralmaya yol açabileceğini söyledi.
Bloomberg'den Shah, “Borçlanma maliyetleri arttıkça emlak piyasaları kritik bir sınavla karşı karşıya” dedi. "Merkez bankacıları çok agresif davranırlarsa, bir sonraki krizin tohumlarını ekebilirler."
Goldman Sachs Group Inc. ekonomistleri geçen haftaki bir raporda, ev satışlarından gelen sinyallerin tipik olarak fiyatlardan yaklaşık altı ay önce geldiğini ve birçok ülkenin değerlerinde daha fazla düşüş görebileceğini belirtti. Jan Hatzius liderliğindeki ekonomistlere göre, konut piyasalarındaki önemli bir soğuma, gelişmiş ekonomilerin muhtemelen yavaşlamasının önemli bir nedenidir.
İşte dünya çapında hareketli konut piyasalarında yaşananlar.
Yeni Zellanda
2021, Yeni Zelanda'nın ev fiyatlarındaki artışın yıllık %30'a yakın bir artışla baş döndürücü boyutlara ulaştığı yıl olsa da, 2022 müziğin durduğu yıl olacak şekilde şekilleniyor. Bu ani değişiklik insanları zor durumda bıraktı. Ekonomistler, Yeni Zelanda ev fiyatlarının bu yıl yaklaşık %10 düşeceğini ve sonunda 2021 sonundaki zirvesinden %20'ye kadar düşebileceğini tahmin ediyor.
Kanada
Kanada'daki konut piyasası o kadar hızlı döndü ki bazı alıcılar daha satışlar kapanmadan mülklerinde para kaybediyor. Salgının başlamasından bu yana geçen iki yıl içinde fiyatların %50'den fazla arttığı bir ülkede bu büyük bir değişiklik.
Toronto merkezli bir emlak avukatı olan Mark Morris, bir mülkün değerlendirilen değerinin satın alma fiyatından sadece birkaç ay sonra kabul edilen satın alma fiyatından 200.000 C$ (155.000$) daha az olduğu bir örneği aktaran "İnsanlar aktif olarak anlaşmalardan kurtulmaya çalışıyor" dedi. önceki. Bu, alıcının kapanışı önlemek için 100.000 C$'lık depozitodan vazgeçmeye istekli olduğunu söyledi. “Çok fazla ödediklerini düşünen insanlar tarafından günde birkaç kez aranıyorum.”
Bu tür vakalar, Kanada'nın Nisan ayında iki yıl içinde ilk ulusal konut fiyatları düşüşünü ve ardından Mayıs ayında bir başka düşüşü yayınlamasından sonra ortaya çıkıyor.
İngiltere
İngiltere konut piyasası, iki yıllık tarihi büyümenin ardından yavaşlamaya başlıyor. Knight Frank'te Birleşik Krallık konut araştırmaları başkanı Tom Bill, "Pandemi önlemlerinin bir parçası olarak, ev satın alanlar, Temmuz 2020 ile geçen yılın Haziran ayı arasında değeri 500.000 £ (614.000 $)'a kadar olan mülkler için damga vergisinden muaf tutuldu, bu da fiyatların daha da artmasına neden oldu ve konutları "görünüşe göre dünyanın geri kalanından kopuk" hale getirdi." dedi.
İngiltere Merkez Bankası son aylarda faiz oranlarını beş kez artırdı ve konut kredi maliyetlerinin artması bekleniyor. Bill, bunun yılın geri kalanında gayrimenkulde bir soğumaya işaret edebileceğini ve ev sahiplerinin değer düşüşlerini yenmek için acele etmesiyle daha fazla arzın mevcut olabileceğini söyledi. İngiltere'de yeni konut kredisi onayları neredeyse iki yılın en düşük seviyesinde seyrediyor.
Amerika
Redfin Corp'a göre , 22 Mayıs'ta sona eren dört haftalık dönemde, ABD'deki ev satıcılarının neredeyse %20'si, Ekim 2019'dan bu yana en büyük fiyat düşüşünü gerçekleştirdi. Pandemi sırasında daha fazla uygun fiyatlı evler arayan insanlar için sıcak destinasyonlar haline gelen bazı pazarlarda bu pay daha yüksek.
Redfin'in baş ekonomisti Daryl Fairweather, satıcıların alıcılar giderek sıkıştıkça fiyatların daha önce olduğu gibi artmaya devam etmeyebileceğinin farkında olduklarını söyledi. Fiyatların talebi karşılamak için aşağı inmesi gerekecek” dedi.
Freddie Mac'e göre, 2021'de tahminen %18'lik bir artışın ardından ABD'de tek ailelik ev fiyatlarının 2022'de %10 ve 2023'te %5 gibi daha ılımlı bir hızla artacağı tahmin ediliyor. Şirketin baş ekonomist yardımcısı Len Kiefer, “Oldukça önemli bir yavaşlama, ancak bu yavaşlama kavurucu sıcak ev fiyatlarındaki büyümeden geliyor” dedi. Satılık ev kıtlığı ve daha fazla yer arayan insanlardan gelen talebin bastırılması - Y kuşağı alıcıların yaşlanması ve aile kurmasıyla birlikte - ulusal fiyatların daha yüksek bir eğilim göstermesi gerektiği anlamına geldiğini söyledi.
Yine de, yavaşlayan talebin etkileri emlak sektörüne yansıyor: Redfin ve Compass geçen hafta, piyasadaki ani soğumanın ardından çalışanlarını işten çıkarmaya başladı.
Çin'in Bir Zamanlar Cızırtılı Emlak Piyasası Soğumaya Başladı
Çin'de yeni ev fiyatları düşüş gösteriyor ve potansiyel alıcılar bir ev almadan önce iki kez düşünüyor. Bu gelişmeler Çin ekonomisi için kötü haber.
Çin'in emlak sektörü devasa borçlarının ağırlığı altında çökmeye başladı. Halihazırda ülkenin en kötü konut piyasası olmak üzere şekillenen şey, koronavirüsün yeni bir çeşidi yaygın karantinaları tetiklediğinde ve ekonomiyi durma noktasına getirdiğinde başka bir darbe aldı. Şimdiye kadar, Çin'in konut piyasasını daha düşük ipotek oranları, daha kolay kredi, sübvansiyonlar ve gevşemiş düzenlemelerle canlandırma çabaları işe yaramadı. Nisan ve Mayıs aylarında, Çin'in en büyük 70 şehrinin yarısından fazlasında yeni konut fiyatları 2016'dan bu yana ilk kez düştü ve bu tür mülklerin satışları yaklaşık yüzde 60 oranında düşüş gösterdi.