Yazı dizimizin ilk bölümünde sizlere emlak piyasasını kolayca okumanızı sağlayacak temel ve ayrıntı düzeydeki bilgileri sunmuştuk. İkinci ve son bölüm olan bu makalemizde ise emlak piyasasına dair ince noktalar bölümündeki diğer faktörleri ve emlak piyasasında kullanılan önemli terimleri sunacağız.

Aşırı yerellik

Gayrimenkul sektöründe ulusal veya devlet düzeyinde piyasa diye bir şey yoktur. Gayrimenkul, yerel piyasalar üzerine işler. Ancak genellikle basında ulusal çaptaki rakamları ve istatistikleri gördüğümüz için bunların emlak piyasasına dair veriler olduğunu düşünürüz. Oysa bunlar emlak piyasasına dair değildir. Bunlar ülke çapında kaç tane evin satıldığı gibi bilgilere yönelik rakamsal verilerdir. Bunların birkaç adım uzağında ise yerel piyasalar vardır.

Yerel piyasa koşulları çok çeşitli olabilirler. Ulaşım, okullar, taksiler, ekonomik koşullar, açık alanlar, mekan, belediye hizmetleri, güvenlik, yaşam tarzı gibi daha pek çok faktör yerel pazarları birbirlerinden farklılaştıran unsurlardır. Bu anlamda gayrimenkul firmalarının dikkate alması gereken piyasa, içinde rekabet ettikleri yerel piyasalarıdır.

Fiyattan farklılaşan değer

“Bir şeye ne kadar ödediğiniz o şeyin değeridir” sözü gayrimenkul sektöründe asla geçerli değildir. Aksine, bir eve değer biçenler ne diyorsa, onun değeri odur. Neden? Çünkü evlerin onda dokuzu ev kredileri ile satın alınır ve kredi sağlayıcılar da bir eve değer biçicilerin söylediği rakamdan daha fazlasını asla vermezler.

Eğer kontrattaki fiyat, biçilen değerden daha fazlaysa, alıcı ve satıcı bu durumu nasıl değiştireceklerini veya anlaşmayı nasıl sonlandıracaklarını düşünmek zorunda kalırlar. Öyle ki günümüzde yanlış değerleme sorunları, satışların yüzde 11’ini yok etmektedir. Yani gayrimenkul sektöründe, fiyat değeri değil, değer fiyatı belirler.

Medyanlar ve ortalamalar

Medyan, büyüklük sıralamasına göre dizilmiş bir sayı dizisinin ortasında bulunan sayıdır. Yani, medyanın altındakiler daha düşükken, üstündekiler ise daha yüksektir. Gayrimenkul sektöründe bu şu anlama gelir: Medyanın altında kalanlar ucuza giden evleri, üstünde kalanlar ise pahalıya giden evleri temsil eder. Ortalama dediğimiz şey ise tüm satış miktarının toplamının satış sayısına bölümüdür. Eğer bu düzen içerisinde toplam değeri arttırmak veya düşürmek isterseniz, ortalamayı değiştirme yoluna gidebilirsiniz, ancak medyanın aynı kalması gerekir. Medyanlar gayrimenkul sektöründe tercih edilirler, çünkü piyasa içerisinde ne durumda olduğunuza dair size bir fikir verirler.

Terimler: Konut piyasasının dili

Çoğu firma, piyasa trendlerini tanımlayan bazı terimleri duyduğunda şaşırırlar. Ancak bunlardan en önemli olanlarını bilmek ve bu terimlere aşina olmak size bir artı katabilir.

Finansman Gücü:

Satış fiyatları ile gelir düzeyinin karşılaştırmasını yaparak yerel piyasa trendlerini belirlemek.

Alıcı ve Satıcı Pazarı:

Alıcının piyasası, satıcıların ve evlerin alıcılardan daha fazla olduğu piyasadır. Satıcının piyasası ise, alıcıların satıcılardan ve evlerden daha fazla olduğu piyasadır.

Karşılaştırmalı Piyasa Analizi:

Benzer, yakın ve en son satılan evlerin karşılaştırılarak değerlendirilmesidir. Bir evin değerini, mevcut piyasa koşulları içerisinde tahmin etmek için kullanılır.

Kapitalizasyon Oranı:

Örneğin 500 bin dolara satılan ve her yıl giderlerden sonra 40 bin dolar kazandıran ipotekli bir evin kapitalizasyon oranı yüzde 8’dir.

Eşitlik:

Bir evin değerinin miktarının ev sahibinin biçtiği değer ile aynı olmasıdır.

Liste Fiyatı, Kontrat Fiyatı ve Satış Fiyatı:

Liste fiyatı, satıcının istediği fiyattır. Kontrat fiyatı, satıcı ile alıcının üzerinde anlaşmış olduğu fiyattır. Ancak üzerinde anlaşılan bu fiyat sonradan değişiklik gösterebilir. İşte satış fiyatı da kapama aşamasından sonraki fiyattır.

Aylık Talep:

Belli periyotlar ile talep ve arzı dengelemek için kullanılan bir ölçüdür.

Fiyatın Liste Fiyatına Oranı:

Son aşamadaki satış fiyatının, satıcının en başta istediği fiyata oranıdır. Eğer bu oran azalan değer seyrediyorsa, satıcılar alıcılar için büyük taviz veriyor demektir.