Fed, enflasyonla mücadele için 1994'ten bu yana en yüksek faiz oranını (0.75) artırdı. Merkez bankasının kontrol ettiği federal fon oranını yükseltmek, finansmana ihtiyaç duyan herkes için borçlanmayı daha pahalı hale getiriyor.

Bu faiz artışı, kredi kartı faturaları, yeni araba kredileri ve konut ipotek kredileri gibi şeyler üzerinde doğrudan bir etkiye sahip, ancak Fed piyasanın bu faiz oranlarını kendisi belirlemiyor. Bazı faiz oranları, Fed'in son artışının ve daha fazla zam beklentisinin etkisiyle şimdiden yükseliyor. FED'in emlak piyasalarındaki etkisini bu makalemizde değerlendiriyoruz.

Fed neden faiz oranlarını yükseltir veya düşürür?

Fed'in faiz oranlarını belirleme Federal Açık Piyasa Komitesi'ndeki (FOMC) yetkililer, genellikle yılda sekiz toplantıda bu kararları almakla görevlendirilir. Fed, çoğunlukla istihdam ve enflasyonla ilgili gelişmeleri analiz etmek için geniş bir ekonomik gösterge yelpazesine bakarak kararlar alır.

Mantık şu şekildedir: Fed büyümeyi teşvik etmek istediğinde, yetkililer faiz oranlarını düşürmeyi seçebilir. Bu eylem, işletmeleri daha fazla yatırım yapmaya ve işe almaya teşvik eder ve tüketici harcamalarına geri döner.

Enflasyon yüksek olduğunda veya ekonomi aşırı ısınıyor gibi göründüğünde, Fed faiz oranlarını artırmaya karar vererek işverenlerin ve tüketicilerin finansal kararlarında frene basmalarına neden olabilir.

Fed faiz oranlarını düşürdüğünde, bunu cesaret kırıcı tasarruflar olarak düşünmenin kolay olduğunu söylüyor. Öte yandan, paranın maliyeti artık daha pahalı olduğundan, Fed'in faiz artırımı borçlanmayı caydırıyor.

Yüksek faiz oranları emlak alıcıları için ne anlama geliyor?

Fed, faiz oranını kurcalayarak ekonomideki talebi etkilemeye çalışıyor. Daha yüksek faiz oranları, borçlanma maliyetlerinin artmasına ve tüketicilerin ve işletmelerin daha az harcama yapmasına neden olur. Emlak alıcıları, hane gelirini sarsacak yüksek ipotek kredi ödemeleri nedeniyle alımlarını erteleyebilir veya vazgeçebilirler. Artan faiz oranları, hane halkının harcamalarını azaltarak aşırı ısınan bir ekonomiyi soğutmaya çalışır, böylece gayrimenkul, mal ve hizmetlere olan talep düşer ve fiyatların düşmesine yardımcı olur. 

Faiz oranlarını yükseltmek enflasyonu nasıl yavaşlatır?

Fed, oranları yükselterek tüketicileri büyük alımlar yapmaktan caydıracak ve insanları harcamalarını geri çekmeye zorlayacaktır. Amaç, zamanla talebi düşürmek, fiyatların düşmesine ve istikrar kazanmasına izin vermektir.

Faiz oranlarını belirleme gücü, Fed'in ülke ekonomisini yönlendirmek için kullandığı ana araçlardan biri. Fed, faiz oranlarını düşürerek borçlanmayı daha ucuz hale getirebilir, bu da harcamaları ve yatırımları teşvik ederek ekonomik aktiviteyi teşvik eder.

Pandemi, işletmeler, devlet daireleri ve okullar kapanırken küresel ekonomiyi ilk kez bir krize soktuğunda, Fed faiz oranlarını sıfıra yakın bir seviyeye indirdi. Bu karar 2000'lerin ortalarındaki mali krizden sonra birçok merkez bankasının da kullandığı bir taktikti. Bu, tüketicilerin araba veya ev kredisi almasını daha ucuz ve diğer büyük satın alımları daha kolay hale getirdi.

Ancak covid durgunluğundan tırmandığından beri dünya ekonomisi yeni zorluklarla karşı karşıya. Enflasyon gelişmiş ülke ekonomilerinin en önemli sorunu oldu. Benzin ve enerji fiyatları dünya genelinde arttı ve arz sıkıntısı işletmeleri ve tüketicileri rahatsız etmeye devam ediyor. Dolayısıyla, büyümeyi teşvik etmek için oranları düşürmek yerine, Fed şimdi gidişatı tersine çevirmeye ve ekonomiyi soğutmaya çalışıyor.

Daha yüksek faiz oranları daha düşük ev fiyatları anlamına mı geliyor? Kira piyasası etkilenir mi?

Yüksek faiz oranları, daha yüksek ipotek kredisi maliyetlerine dönüşür. Yükselen oranlar, alıcılar için evleri daha pahalı hale getirerek, ev satın alma talebini azaltır. Azalan talep, alıcıları cezbetmek için evlerinin fiyatlarını düşürmeleri gerektiğinden satıcılara da zarar verir.

Bu artışla birlikte, bir ev satın alınabilirliğin bir sorun haline geldiğine dair bazı endişeler var. Satın alma gücü düşen alıcılar kiralama taleplerini  artıracak ve buna bağlı olarak fiyatları yükseltecektir. Yeni projelerde finansman ve yapım maliyetlerinin artması yeni konut arzının azalmasına neden olacak ve kira fiyatları halihazırda gördüğümüzden daha fazla artacacaktır.

Faiz artışı resesyona neden olur mu?

Bu mümkün. Fed'in enflasyonu düşürme hedefi büyük bir riskle geliyor: Faizleri yükseltmek ülke ekonomilerindeki büyümeyi çok fazla ve çok hızlı yavaşlatabilir ve ülkeleri resesyona sürükleyebilir.

Fed'in faiz oranlarını belirlemede etkili bir kaldıracı olsa da, diğer önemli ekonomik faktörler kontrolünün ötesinde. Pandemi ve Rusya-Ukrayna savaşı, inşaat sektöründe malzeme kıtlığı, işçilik ve nakliye darboğazları, endüstriler arasında aşırı arz kesintileri yarattı. Emlak piyasasında fiyatların bu kadar hızlı yükselmesinin temel nedeni bu: Çok az mülkün peşinden çok fazla talep geldi.

Fed, borçlanmayı daha pahalı hale getirerek talebi etkilemeye çalışabilirken, emlak piyasası hala pandeminin yol açtığı arz şoklarından kurtulmaya çalışıyor. Bu durumda emlak sektörü, savaş gibi jeopolitik olayları her zaman hesaba katmak zorundadır.