Konut fiyatları yıldan yıla, hatta aydan aya bile değişebilir. Gerçek bir gayrimenkul danışmanı piyasadaki bu değişimlerin her daim farkında olmalı. Başarılı bir danışman olarak anılmak istiyorsanız piyasanın durumunu etkileyebilecek faktörleri sürekli incelemelisiniz.
Gayrimenkul piyasaları genel anlamda 3 kategoriye ayrılır: alıcı odaklı piyasa, satıcı odaklı piyasa ve dengeli piyasa. Bir danışman olarak piyasanın o an hangi kategoriye ait olduğunu saptayabilmelisiniz. Bu saptamayı yapabilmek için ise değerlendirebileceğiniz bazı veriler var.
Örneğin piyasadaki son 6 aylık envanter sayısı size fikir verebilir. Ortalama konut fiyatlarını takip etmek de piyasa analizi yapmak için önemlidir. Diyelim ki fiyatlarda son 1 yıldır düzenli bir düşüş yaşanıyor. Bu durum piyasanın alıcı odaklı olduğuna işarettir. Konutların satılmadan önce ne kadar listelerde kaldığı ya da kredi oranları gibi farklı faktörlere sürekli göz gezdirmelisiniz.
Alıcı odaklı piyasa, koşulların alıcılar açısından daha avantajlı olduğu bir piyasa ortamını ifade ediyor. Bu tarz bir piyasada, konutlar listelerde satıcıların istediğinden çok daha uzun bir süre kalabilir. Bu koşullarda alıcıların çok fazla seçeneği olacak, bu yüzden de aceleci davranmaları gerekmiyor.
Bu tarz bir piyasa ilk defa satın alım yapacak birisi için ideal olabilir. Bu tarz müşteriler yeni bir ev almak için kendi sahip oldukları evi satmak durumunda değiller. Bu yüzden de normal piyasa şartlarının yüzde 10 altlarına kadar düşen fiyatlarda satın alım yapabilir, normale göre lüks sayılabilecek özelliklerdeki evleri iyi muhitlerden bulabilirler.
Satıcı odaklı piyasa ise koşulların satıcılar açısından daha avantajlı olduğu bir piyasa ortamını ifade ediyor. Örneğin, bir muhite yeni bir fabrika açılmış ve bu fabrika çok sayıda işçi alımı yapmış olsun. Böyle bir durumda o muhitte bu kadar çok işçinin kalabileceği kadar müsait konut yoktur ve sonuç olarak müsait konutlar değerlenir. Yerel ekonomik değişimler, yeni bir toplu taşıma hattı ya da yeni açılmış bir okul bu tarz bir piyasa yaratabilir.
Bir danışman olarak bilmelisiniz ki, satıcı odaklı bir piyasada satın alım yapmak dikkatli bir hazırlık gerektirir. Bu piyasalarda alıcıların hızlı davranması gerekiyor ve konutların ederinden yaklaşık %10 fazla fiyatlara piyasada yer bulması sık rastlanılan bir durum. Bu tarz bir piyasada alıcının istediği konutu alabilmesi için yüksek kredi notu ya da çoktan hazırlanmış nakit depozito tarzında bir farkının olması lazım. Ama endişelenmeyin, hazırlıklı bir satıcı bu piyasa şartlarında bile istediğini alabilir.
Bazı dönemlerde piyasa alıcı ve satıcılara eşit davranır ve konut fiyatları dengeye ulaşır. Bu tarz bir ortam dengeli piyasa olarak adlandırılıyor. Dengeli piyasalarda arz ya da talep ne az ne fazla oluyor. Konutlar satılmadan önce listelerde ortalama sürelerde bekliyor ve doğru fiyatlandırılmış konutlar ederine yakın fiyatlardan alıcı buluyor.
Bu tarz piyasa koşullarında satıcıların konutlarının satılacağını ama konutun albenisini artırmak için gerekli çabayı göstermeleri gerektiğini bilmeleri gerekiyor. Aynı şekilde alıcılar da istedikleri tarzda bir konut bulabileceklerinin ve bu yüzden hazırlıklı ama sakin olmaları gerektiğinin farkında olmalı. Bu tarz piyasalarda alıcı ve satıcıları orta noktada buluşturmak bir danışman açısından çok daha kolay.
