Emlak piyasasında trendler her zaman değişkendir. Son zamanlarda konut piyasası dokunulamayacak kadar sıcak olduğundan nereye yatırım yapılacağını belirlemeyi zorlaştırıyor.

Covid-19 pandemisi, daha büyük şehirlerin dışa göç gibi trendler görmesiyle, yatırım yapmak için mükemmel yeri bulmanın karmaşıklığını daha da artırdı. Örneğin, büyük şehirlerde yaşayanların bir çoğu, 2021 boyunca kırsal kesimlere taşındı ve yalnızca çok azı şehre geri döndü.

Peki, yatırım yapmak için en iyi yere nasıl karar veriyorsunuz? Emlak yatırım hedefleriniz neler? Bu makalemizde somut hedeflerle, yatırım yapmak için en iyi yer konusunda bilinçli bir karar vermeye hazır olacaksınız.

Aşağıda, yatırım yapabileceğiniz alanların artıları ve eksileri ile, bir ev satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken ek faktörler konusunda size rehberlik edeceğiz.

Yatırım Yapılacak Alan Türleri

Gayrimenkul yatırımı hedeflerinizi belirledikten sonra, belirli yerlerde satın almanın olumlu ve olumsuz yönlerini incelemek önemlidir. Doğal şehir büyümesi, öğrenci bölgelerindeki kiracı havuzuna karşı yaşlı topluluklar ve yüksek turizm bölgesinde bir kiralık mülkün başarısı üzerindeki etkileri gibi artıları ve eksileri göz önünde bulundurun.

Kentsel ve Kırsal

Kentsel ve kırsal bölgeler bir yatırım için daha farklı olamazdı, ancak mülk yatırımı açısından biri diğerinden mutlaka daha iyi mi?

Bir kentsel alana yatırım yapmanın artıları arasında sürekli bir kiracı akışı, daha kısa süreli boş mülkler, çekici olanaklar ve cazibe merkezleri yer alır. Kentsel bir yere yatırım yapmanın dezavantajları arasında, burada yaşamanın pahalı bir pazar olduğu, park etmenin zor olabileceği, genellikle daha yüksek suç oranlarının olduğu ve kentsel konumların her zaman aile dostu olmadığı gerçeği yer alır.

Şehirden merkezine uzak bölgeler söz konusu olduğunda, artıları arasında düşük kiracı geliri, daha uygun fiyatlı bir pazar, aile dostu yerler, daha az aşınma ve yıpranma ve genellikle daha düşük suç oranı bulunur. Eksilerine gelince, bir kırsal eve yatırım yapmak, daha az kiracı nüfusu, daha uzun boşluk süreleri ve mülklerde daha az çeşitlilik anlamına gelebilir.

Öğrenci Muhitleri ve Kıdemli Topluluklar

Öğrenci muhitleri ve kıdemli topluluklar, niş bir kiracı grubuna sahip kiralık pazarlardır. Bu yerler Adil Konut Kanunları dahilinde çalışırken, kiralamak istediğiniz kiracının türünü anlamak bir diğer önemli husustur.

Bir üniversite bölgesine yatırım yapmanın, sürekli bir kiracı akını, istikrarlı kira fiyatları ve mülk takdiri, hedef pazarınıza kolay kiralık reklam ve genellikle ebeveynlerin kira ödeme güvencesiyle tutarlı bir nakit akışı sağlama dahil olmak üzere birçok avantajı vardır. Ancak bir üniversite bölgesine yatırım yapmak aynı zamanda sezon dışı dönemlerde yüksek kiracı geliri, daha fazla aşınma ve yıpranma ve yüksek bakım gerektiren bir yatırım (örneğin, gürültü şikayetleri, oda arkadaşı anlaşmazlıkları vb.) anlamına gelir.

Üst düzey topluluklara gelince, hedef pazarınıza kolay kiralama reklamı, sessiz bir topluluk, daha az aşınma ve yıpranma, düşük kiracı geliri ve arzu edilen yerler bulunur. Üst düzey topluluklara yatırım yapmanın dezavantajları arasında yüksek aylık aidat ücretleri, daha küçük bir kiracı havuzu ve sınırlı yatırım fırsatları bulunur.

Tatil Yerleri ve Tatil Dışı Destinasyonlar

Gayrimenkul yatırımının ana hedeflerinden biri, yatırımınızdan mümkün olan en iyi getiriyi elde etmektir. Bazıları için bu, uzun vadede kısa süreli kiralamayı tercih etmek anlamına gelebilir. İster kısa vadeli ister uzun vadeli kiralama niyetinde olun, popüler ve düşük turizm bölgelerindeki mülklere yatırım yapmanın artılarını ve eksilerini göz önünde bulundurmalısınız.

Popüler turizm bölgelerinde mülk satın almanın avantajları arasında, sürekli bir kiracı akışı (hem uzun vadeli hem de kısa vadeli), çekici olanaklar ve cazibe merkezleri ve uzun vadeli ve kısa vadeli bir kiralama sözleşmesi arasında kolayca geçiş yapma avantajı sayılabilir. Bununla birlikte, tatil bölgelerine yatırım yapmak, muhtemelen daha küçük bir uzun vadeli kiracı popülasyonu anlamına gelir. Ayrıca, mevsimselliğe bağlı olarak yüksek kiracı devir hızı ve yüksek aşınma ve yıpranma olasılığı ile girmek için pahalı bir pazardır.

Tatil dışı destinasyonlar daha uygun fiyatlı mülkler içerme, daha az aşınma ve yıpranma yaşama ve daha yüksek bir uzun süreli kiracı popülasyonuna sahip olma eğilimindedir. Öte yandan, kısa ve uzun vadeli kiralama sözleşmeleri arasında geçiş yapmak için daha az esneklik vardır ve arzu edilen yerel cazibe merkezleri çok fazla değildir.

Dikkate Alınması Gereken Diğer Önemli Faktörler

Gerçek konum türlerini dikkate almak önemli olsa da, nereye yatırım yapacağınızı belirlerken incelenmesi gereken birkaç ek faktör bulunuyor. Bu faktörler şunları içerir:

• Fiyat-Kira Oranı: Yüksek bir fiyat-kira oranı, kazançlı bir gayrimenkul yatırım piyasasının önemli bir göstergesi olabilir. Fiyat-kira oranı, belirli bir bölgedeki bir evin ortalama maliyetinin, aynı bölgedeki yıllık ortalama kira maliyetine bölünmesiyle hesaplanır. 16'nın üzerinde bir puan (amorti süresi), kiralamanın satın almaktan daha uygun olduğunu gösterir. Ancak, son derece yüksek oranların (25+), mülklerin aşırı değerli olduğu veya hatta daha büyük bir varlık balonunun parçası olduğu anlamına gelebileceğini anlamak önemlidir.

• Konut Piyasası Büyümesi: Büyüme belirtileri gösteren bir piyasa yatırımcı olarak gözünüze çarpmalıdır. Sonunda patlayabilecek ve uzun vadede para kaybetmenize neden olabilecek konut balonlarından kaçınmak için araştırma yapmalısınız.

• İklim: Kar küremekten bıktınız mı? Kurak bir bölgede mi yaşıyorsunuz? Sel baskınları sizi etkiliyor mu? Yangın bölgesine yakın bir yerde misiniz? Yalnız değilsiniz. Sizin gibi yatırım yapmayı düşünen ve bu riskleri hesap edemeyen bir çok yatırımcı var. Yatırım için iklim değişkenliklerini ilk sıraya koymalısınız.

• Mahalle: Yatırım hedeflerinize bağlı olarak, belirli mahalleleri aramak, bunları gerçekleştirmenize yardımcı olabilir. Örneğin, iyi bir okul bölgesinin yakınında mülk sahibi olmak daha fazla aileyi cezbedecektir. Alternatif olarak, bir bölge suç için sıcak bir noktaysa, kiracılar orada yaşamak veya kiralarını yenilemek istemeyecektir. 

Kira eğilimleri her zaman değişirken, mülk yatırım hedefleriniz nispeten sabit kalmalıdır. Belirli konumlara yatırım yapmanın olumlu ve olumsuz yönlerine ilişkin sağlam bir anlayışla hedeflerinizin birleşimi ve ek hayati faktörler, satın aldığınız her yerde yüksek bir yatırım getirisi elde etmenize yardımcı olacaktır. Neyse ki, bir kiralamayı her yerden yönetmeyi mümkün kılan ve çok çeşitli yerlerde çok sayıda emlak yatırım fırsatının kapısını açan birçok çevrimiçi emlak yönetimi aracı var.