"Değerli olan her şey ölçülemez, ölçülebilen her şey değerli değildir." Albert Einstein
Gelir Üreten Gayrimenkulün Değerinin Belirlenmesi

Gelir getiren veya gelir üretebilen gayrimenkulünüz var mı? Peki gayrimenkulünüz için yaklaşık bir değer belirlemek ister misiniz?

Cevabınız “Evet” ise emlakbroker.com ekibimizin paylaştığı bilgilere bakmak yararlı olabilir. Bu bilgiler ışığında standart spesifik bilgilere dayalı bir değere ulaşma fırsatınız olacaktır. Paylaşılan bilgiler, bir aile evi, dubleks daireler, çoklu üniteler, ticari mülkler, arazi, perakende mağazaları ve diğer gelir üreten gayrimenkullere uygulanabilir.

 Paylaştığımız bu değerli bilgilerden faydalanmanızı tavsiye ederiz.

Sermayelendirme Oranı (Kap Oranı)

Sermayelendirme oranı veya kısaca Kap oranı, gelir üreten malların değerini tahmin etmek için kullanılan bir orandır. Sermaye oranı, net işletme gelirinin satış fiyatı veya bir mülkün yüzdesi olarak ifade edilen değerine bölünmesiyle elde edilir. Çoğu yatırımcılar, özel alacaklılar ve gayrimenkul değerleme uzmanları, farklı gelir getiren mülkler için satın alma fiyatını tahmin etmek için tavan fiyat oranını kullanır. Belirli bir pazarda, yakın zamanda satılan benzer malların finansal verileri değerlendirilerek piyasa değeri belirlenir. Her pazar farklı değerlendirilir.

Kap oranı, bir piyasadaki brüt kira çarpanından (BKÇ) daha güvenilir bir değer tahmini sağlar. Çünkü Kap oranı hesaplaması, bir mülkün finansal ayrıntılarının çoğunu kullanır. BKÇ hesaplaması sadece bir mülkün satış fiyatını ve brüt kiraları dikkate alır. Kap oranı hesaplaması ise bir mülkün satış fiyatını, brüt kiraları, kira geliri olmayan malları, boşta kalan malları ve işletme giderlerini içerir. Böylece daha güvenilir bir değer tahmini sağlar.

Sonuç olarak, satıcı mümkün olan en yüksek fiyattan satış işlemini gerçekleştirirken mümkün olan en düşük fiyattan da satın alma yapmaya çalışıyor. Herhangi bir yatırımcının bakış açısıyla, daha yüksek oran aynı zamanda daha iyi bir yatırım oranıdır. Kap oranında her koşulda görülemeyecek durumlar olabilir ve değişkenler devreye girebilir.

Kap oranı, “Net İşletme Geliri” olarak piyasa değerine bölünür. Piyasa değerin, Net İşletme Geliri/ Kap oran şeklinde de bulabilirsiniz.

Daha iyi açıklamak adına tipik bir örnek verecek olursak:

Bir mülkün 80.000 Dolarlık bir Net İşletme Geliri ve 1.000.000 Dolarlık bir teklif fiyatı vardır.

(80.000 $ / 1.000.000) x 100= %8’lik bir Kap oranı vardır.

Bir mülkün 80.000 Dolarlık Net İşletme Geliri ve %8’lik bir Kap Oranı vardır.

(80.000 $ / .08) = 1.000.000 $

Brüt Kira Çarpanı (BKÇ)

Brüt Kira Çarpanı veya kısaca BKÇ, gelir getiren mülkün değerini tahmin etmek için kullanılan bir orandır. BKÇ, kaba bir değer tahmini sağlar ancak eldeki az veriler ile malların hızlı bir şekilde analiz edilmesine yarar sağlar. Bir mülk için Brüt Kira Çarpanı, satış fiyatı ve toplam brüt kiraları hesaplamak için sadece iki adet mali bilgi gerekmektedir. Bu bilgi belirli bir pazardaki benzer gelir özelliklerine ait çok sayıda yeni satışları kapsıyorsa, o zaman bu pazardaki diğer benzer malların piyasa değerini tahmin etmede kullanılabilir. Bazı yatırımcılar aylık bir BKÇ kullanıyor bazıları ise yıllık BKÇ kullanmaktan yana.

Pazar BKÇ değeri sadece kaba taslak bir tahmindir. Boşta kalan malları ve işletme giderlerini hesaba katmadığı için sınırlı verilerle sonuçlar elde etmektedir. Unutmayın, Kap oranlarını BKÇ’ye göre hesaplamak için yeterli bir bilgiye sahip olduğunuzda BKÇ oranlarını kullanmayı tercih edin.

Daha iyi açıklamak adına tipik bir örnek verecek olursak:

Bir mülkün 300.000 Dolarlık satış fiyatı ve 3.500 Dolarlık potansiyel aylık kiraları vardır.

300.000 $ / 3.500 $ = 85.71 BKÇ

Aynı senaryoda “Tahmini Piyasa Değeri” nin 80 BKÇ ve 3.500 Dolarlık kira ile hesaplanması:

80x 3.500= 280.000 $ (Tahmini Piyasa Değeri)

Net İşletme Geliri

Net işletme geliri, belirli bir mülkün net işletim geliridir. Yıllık brüt geliri, belirli bir mülkün işletim giderlerini düşerek hesaplanır.

Daha iyi açıklamak adına tipik bir örnek verecek olursak:

Gelir (Kira ve diğer): 250.000 $

Boşta Kalan Mülklerin Gideri: – 5.000 $

İşletme Giderleri: -175.000 $

Net İşletme Geliri: 70.000 $

Basitçe ifade etmek gerekirse, Net İşletme Giderleri size tüm harcamalarınızın ödemesinden ve tüm kiralarınızın toplamından sonra ne kadar para kazanacağınızı gösterir. Bu hesaplama size nakit akışını hesaplamak için harika bir araçtır. Net İşletme Geliri, oranların ve borç kapsamının hesaplanmasında önemlidir.

Öz Sermaye Karının Geliri

Öz sermaye karının geliri, gelir getiren bir mala yatırılan sermayenin karını hesaplayan bir orandır. Vergi öncesi nakit akışının, yatırılan nakit (peşinat) miktarına bölünmesiyle hesaplanır ve yüzde (%) olarak gösterilir. Yatırım amaçlı bir gayrimenkul için vergi öncesi nakit akışı 25.000$’a eşitse ve mülkte yatırılan nakit 100.000$ ise öz sermaye karlılık oranı %25’e eşittir.  Öz sermayenin kar geliri, brüt geliri eksi gider ve işletme giderleri alınarak vergi öncesi nakit akışını sağlayacak olan yıllık borçlanmadan çıkarılarak hesaplanır. Öz sermaye karının geliri, genellikle gelir getiren malların karlılığını değerlendirmek için ve özellikle çoklu gelir getiren malları karşılaştırırken kullanılır.

Daha iyi açıklamak adına tipik bir örnek verecek olursak:

Bir kişi, vergi öncesi kar getirisi 9.000$ olan bir mülke 25.000$ yatırır.

(9.000$ / 25.000$) x 100= %36 (öz sermaye kar oranı)

Borç Servisi Karşılama Oranı

Borç Servisi Karşılama Oranı, gelir getiren bir malın aylık ipotek ödemelerini karşılama yeterliliğini ölçen bir oranlamadır. Borç Servisi Karşılama Oranı, net işletme gelirini bir malın yıllık borcuna bölünerek hesaplanır. Yıllık Borçlanma, bir mülkteki tüm krediler için ödenen faiz ve anapara tutarının yıllık toplamına eşittir. 1’den küçük bir borç teminat oranı, bir mülkün elde ettiği gelirin, ipotek ödemelerini ve işletme giderlerini karşılamak için yetersiz olduğunu göstermektedir. Kredi verenler genellikle bir mülkün borçları karşılayacak kadar gelir elde edip edemeyeceğini hesaplamak için Borç Servisi Karşılama Oranını kullanır. Kredi verenlerin çoğu 1,1 ila 1,2 veya daha yüksek değeri tercih ederler. Bu oranı öğrenmek isterseniz yereldeki kreditörlerinize danışabilirsiniz. Borç Servisi Karşılama Oranının yüksek olması, borçlanmayı karşılayabilecek kadar gelire sahip olduğu anlamına gelir. Bu oran bankalar için daha düşük risk anlamına gelir.

Daha iyi açıklamak adına tipik bir örnek verecek olursak:

Bir mülkün 50.000 $ geliri ve 36.000 $ 'lık yıllık borç servisi vardır.

($ 50.000 / 36.000 $) = 1.38

Borç Servisi Karşılama Oranı 1,3’ten yüksek olacaktır. Bu oran, mülkün yıllık ipotek ödeme tutarını karşılamak için gerekli olan yaklaşık gelirin %38 daha fazla anlamına gelir.

Paylaşılan bu bilgilerin size yardımcı olması bizim için önemli bir durumdur. Herhangi bir gayrimenkulün gerçek değeri, ister gelir, isterse de isteksiz bir satıcının alacağı değerle istekli bir alıcının ödeyeceği değer olsun. Nihai satın alma fiyatını belirleyecek birçok faktör vardır. Bu faktörler: konu olan mülkiyetin durumu, konumu, bina yaşı, alıcı veya satıcının kişisel özellikleri, istek durumu, talep faktörleri, algılanan riskler, bina kurallarının varlığı, ertelenmiş bakımlar, öngörülen gelir ve gider beklentileri, finansman maliyetleri vs. Bu durumlar muhtemelen bir değer oluşturma aşamasında veya anlaşılan satış fiyatı üzerinde belirleyici bir etken olacaktır.

DİĞER HABER
26 Aralık 2019