Pandemi ekonomisinin yaşandığı bugünlerde tüm gayrimenkul danışmanları birbirlerine piyasanın nasıl olduğunu soruyor. Bu sorunun cevabı aslında direkt olarak şu: “Değişir.” Ne yazık ki genel bir gayrimenkul piyasası diye bir şey yok. Piyasa, gayrimenkulun özelliklerine, fiyat aralıklarına, muhite ya da konut (gayrimenkul) tipine göre farklılık gösteriyor.

Medyanın bu konudaki etkisi çok büyük ve medya kanalları tarafından sürekli olarak negatif bir piyasa algısı yaratılıyor. Geçen gün televizyonda yüz bin dolarlık konutlar ile milyon dolarlık konutlar için alıcı potansiyelinin eşit olduğu ile ilgili bir haber izledik. Böyle bir şey ekonomik olarak mümkün olabilir mi? Arz-talep konseptinden azıcık bile haberdar olan her insan bu ifadenin yanlışlığını anlayabilir.

Her piyasada bazı dönemlerde satılamayan konutlar olacak. Bu hem alıcıların hem de satıcıların baskın olduğu piyasa dönemleri için geçerli. Satılmama sebebi fiyat, muhit ya da gereken bir tadilat olabilir, ama bilinmesi gereken gerçek evin satılmadığıdır. Hangi analizi yaparsanız yapın bu tarz konutlara rastlayacaksınız. Bu durumda mesela talep konusunda patlamalar yaşandığını söyleyen bir medya kanalı aslında gerçeği yansıtıyor olabilir mi?

Piyasa hakkında kesin bir yargıya varmak konusunda kendinizi bu kadar rahat hissetmemelisiniz. Piyasa hakkında yorum yapabilmek için önce araştırmanızı yapmış olmanız gerekiyor.

Meslektaşımız olan bir emlak broker geçen hafta başından geçen ve bizi yakından ilgilendiren bir olayı bize anlattı: 

"Geçenlerde bir tanıdığımız evini satmaya karar verdi. Bizi heyecanla aradı ve danışmanının evin bulunduğu bölgede piyasada talebin fazla olduğunu ve kolayca alıcı bulabileceklerini söylediğini anlattı. Sonrasında ise neredeyse 10 gün eve hiç teklif gelmedi. Tanıdığımız tabi ki çok şaşırdı ve danışmanına olan güvenini yitirdi. Garip bir şekilde danışmanı da şok içindeydi ve sonrasında o da bizimle iletişime geçti.

Bunun üzerine biz de piyasa verilerine bir göz attık. Muhit, fiyat aralığı ve konut tipi bazlı yaptığımız incelemede ise şöyle bir sonuçla karşılaştık: Bu kategorideki konutların satılmadan önce listelerde kaldıkları ortalama süre 8 günden 20 güne çıkmış. Bu durumda danışmana ve tanıdığımıza 10 gün daha beklemelerini tavsiye ettik. 7 gün sonra tek bir teklif aldılar ve fiyatta indirim yaparak konutu sattılar."

Evet buradan çıkarılacak çok güzel bir ders var. Burada danışmanın düştüğü hata konutu genel piyasa şartlarına göre değerlendirmekti. Genel piyasada yükseliş olduğunu gören danışman bu konutun da hızlıca satılacağına inanmış olmalı. Hâlbuki verilere biraz göz atsaydı son zamanlarda o kategorideki evlerin hiçbirisinin koydukları fiyattan satılmadığını fark ederdi.

Çoğu müşteri ve ne yazık ki bazı danışmanlar, piyasa yükselişe geçtiğinde limitlerinin gökyüzü olduğuna inanıyor ve fiyatlar konusunda uçuyorlar. Aynı şekilde düşüşe geçen bir piyasa ortamında da depresyona giriyorlar.

Bu durumda sizin her zaman kendi piyasanızı kendi içerisinde değerlendirmeniz gerekiyor. Yerel piyasanızdaki ilgili konutların satılmadan önce listelerde kaldığı ortalama süreyi hesaplamak, piyasa hakkında fikir edinmek için kolay ama etkili bir yöntem. Eğer süre uzuyorsa, fiyatların sabit kalacağını ya da düşüşe geçeceğini söyleyebilirsiniz. Aynı şekilde kısalıyorsa da talebin arttığını öngörebilirsiniz.

Sayısal verileri incelemeden piyasanın gidişatını anlamanız mümkün değildir. Lütfen endişeye kapılmadan ve fevri hareketler yapmadan önce araştırma yapmayı ihmal etmeyin.