Gayrimenkul kontrolü iki şekilde yapılabilir. Biri kalıcı kontrolü ele geçirmek, yani mülkün mülkiyetini almak. Bu, sermayenin değer kazanmasına izin verdiği ve gelecekte kira ödeme ihtiyacını ortadan kaldırdığı alıcılar için kendi avantajlarına sahiptir. Öte yandan, kişi kira ödeyebilir ve mülkü istediği zaman kullanabilir. Şimdi, bu kararlardan hangisinin kişisel finans bakış açısıyla karşılaştırıldığında daha mantıklı olduğu, kiraya karşı satın alma kararına neyin dahil olduğuyla ilgilidir. Bu makalemiz, kiraya karşı satın alma kararının bir açıklamasını sağlar.
Yıllık Giderleri Karşılaştırın
Ortalama gelirli bir insan, ev satın almayı duygusal bir karar olarak düşünme eğilimindedir. Ayrıca, satın almanın her zaman kiralamaktan daha iyi olduğunu iddia eden geleneksel bir görüş de var. Bununla birlikte, sofistike gayrimenkul yatırımcıları veya paralarının nasıl harcandığı konusunda endişe duyan hemen hemen herkes söz konusu olduğunda, geleneksel bilgelik doğru değildir.
Bunun yerine, belirli bir evi satın almanın mı daha kârlı olduğunu yoksa bir ev kiralamanın mı daha ekonomik olduğunu düşünmeniz önerilir. Buradaki hile, yıllık giderleri karşılaştırmaktır. “Giderler” kelimesine dikkat edin. Nakit akışlarını karşılaştırmıyoruz. Bunun yerine, masrafları karşılaştırıyoruz.
Bir ev aldığımızda, ödememiz gereken bir ipotek var. İpotek iki bileşenden oluşur. Bu bileşenlerden biri faiz, diğeri ise anaparadır. Faiz bileşeni tamamen bir giderdir. Basitçe söylemek gerekirse, bugün cebinizden çıkan para ve gelecekte asla göremeyeceğiniz paradır. Bu nedenle, hesaplamamızda kullanacağımız miktar budur. Öte yandan, ipotek ödemesinin ana bileşeni birikimlerinizdir. Yani bir cepten parayı alıp başka bir cebe koymak gibidir. Bu para tasarruf olduğu için bunu hesaplamamıza dahil etmeyeceğiz.
Bu nedenle, ev borcumuz için giderlerimiz faizi (vergi kalkanı düşüldükten sonra), emlak vergilerini, sigortayı ve bakımı içerecektir. Bu, dönem boyunca tüketilen para miktarı olacaktır .
Öte yandan, kiralamaya ilişkin giderler oldukça basit ve anlaşılır yapıdadır. İlk olarak, ev sahibine depozito ödemenin bir kerelik bir masrafı olabilir. Ancak, bu bir masraf değil, sadece faizsiz bir kredidir, çünkü aynı parayı evi boşaltırken geri alırsınız. Bunun dışında ödenmesi gereken aylık kira bedeli de vardır. Bazı insanlar, bir ev satın almak için yapılması gereken peşinatın fırsat maliyetini de hesaba katar. Bu, eğer bir ev satın almadıysanız, peşinatınızdan belirli bir miktar faiz kazanmanız anlamına gelir. Bu, aylık kiralamanızdan düşülmelidir.
Bu nedenle, kiraya karşı satın alma kararının temel bir versiyonu, evi satın almanın veya kiralamanın bir sonucu olarak ortaya çıkacak yıllık masrafları karşılaştırmak olacaktır.
Gelecek Yıllık Giderler
Ayrıca, satın almanın da kiralamanın da bir günlük kararlar olmadığını anlamak gerekir. Bu kararlar taahhüt gerektirir ve uzun yıllar boyunca uygulanması gerekir. Bu nedenle, yıllık rakamları karşılaştırmak yapılacak en doğru şeyken, giderlerin sadece cari yıla ait karşılaştırmadığından emin olunmalıdır. Bunun yerine, nakit akışı ve gider tahminleri birkaç yıl sonrasına bakmalıdır.
Bu, kiraya karşı satın alma kararının karmaşıklaştığı kısımdır. Bunun nedeni, kararın gelecekte üstlendiğimiz sermaye değerlenmesine son derece duyarlı olmasıdır. Sermaye artışını bir yüzde puanı değiştirirsek, net bugünkü değeri çok büyük bir miktarda değiştiririz, örneğin 50.000 dolar. Üstüne üstlük, gelecekteki emlak fiyatlarını tahmin etmek son derece zordur. Bu nedenle, kararı tam anlamıyla tersine çevirebileceklerinden, bu modelle inşa edilen gelecekteki varsayımlara karşı çok dikkatli olunması gerekir.
Risksiz
Kiraya karşı satın alma kararı aynı zamanda belirli bir bireyin risk iştahına da bağlıdır. Bazı insanlar bir ipoteğin beraberinde getirdiği riskten çekinmezler. Bir ipotek, ödenmesi gereken faiz olduğu için riski artırır ve ayrıca yatırımcı, piyasadaki fiyat değişikliklerine karşı oldukça duyarlı hale gelir. Bu nedenle, ipotek esasen son derece kaldıraçlı bir bahis olduğundan, bir kişinin kişisel net değeri, bir ipoteği varsa önemli ölçüde değişebilir.
Daha fazla riskten kaçınan insanlar kiralamayı tercih ediyor. Bunun nedeni, kiraların, emlak fiyatlarının yaptığı kadar çılgınca dalgalanmamasıdır. Belirli bir mahallede kiralar önemli ölçüde değişse bile, kişinin farklı bir mahalleye veya gerekirse farklı bir şehre taşınma seçeneği vardır!
Kararlılık ve Esneklik
Gayrimenkul satın alımı, belirli bir yere demir atmak gibi bir şey. Hayatımız istikrarlı hale geliyor. Genellikle insanlar evlerini tercihlerine göre dekore eder ve ev sahibi olduklarında bunu yapabilirler. Ayrıca kiralama, periyodik olarak sık sık farklı evlere taşınmayı içerir. Bir ev satın almak bu hareketi keser ve bu nedenle istikrar sağlar.
Öte yandan, kiralama, bir kişiye, kendilerine en uygun olanı görmek için farklı mahalleleri, farklı daire büyüklüklerini farklı maliyetlerle deneme esnekliği sağlar. İşleri düzenli olarak hareket etmelerini gerektiren kişiler de kiralamaktan daha iyidir.
Özetlemek gerekirse , satın al ve kira analizi kısmen finansal ve kısmen duygusaldır. Gelecekteki varsayımlar nedeniyle analizin finansal kısmını çözmek zordur. Ancak böyle bir karara varmadan önce kişinin arzu ettiği risk ve esneklik düzeyini de anlaması gerekir.