“Değerleme uzmanı anlaşmayı öldürdü” yorumunu hiç duydunuz mu? Evet mi? O zaman bu makaleyi okusanız iyi olur!

Gayrimenkul değerleme uzmanları, müşterilerinin ipoteklerini finanse etmek veya yeniden finanse etmek için bir mülkün piyasa değeri hakkında bir fikir belirlemek için müşterileriyle birlikte çalışır. Bu değer kritik bir bilgi parçasıdır ve doğruluğunda tehlikede olan çok şey vardır - Emlakçı, finans kurumu ve ev sahibi!

Tarafsız, bağımsız ve kapsamlı araştırma ve analizlere dayalı güvenilir bir değerlendirme elde etmek, bu işlemin başarısının anahtarıdır.

Bir değerleme uzmanının piyasa değerine nasıl ulaştığı konusunda genel bir yanlış anlama bulunuyor ve bu bazen “değerleme uzmanının anlaşmayı bitirdiği” gibi bir yanılgıya yol açıyor. Bu makale, bu efsaneleri çürütecek ve belirlenmiş bir değerleme uzmanının bakış açısından ek içgörü ve bakış açısı sağlayacaktır.

Efsane #1: Mülkün satın alma fiyatı, ekspertiz piyasa değeriyle aynıdır

Gerçek: Ekspertiz piyasa değeri evin satış fiyatı ile aynı olmayabilir - daha yüksek olabilir, daha düşük olabilir. Yerel emlak piyasaları değişken olabilir ve piyasanın ekonomik koşullarından etkilenir. Örneğin, bir "satıcı pazarında" veya bir evde birden fazla teklif olduğunda, tahmini piyasa değerinin üzerinde şişirilmiş bir satış fiyatı ortaya çıkabilir.

“Teklif savaşları”, piyasada benzer ikame mülkler bulunmadığında, evin gerçek piyasa değerini çarpıtabilir. Çoklu teklif senaryosu kısa vadede satıcı, emlakçı ve ipotek şirketi için iyi olabilir, ancak uzun vadede alıcı, daha az aktif piyasa koşullarında mülkü satarken zorluklarla karşılaşabilir.

Zaman içinde piyasanın kapsamlı bir şekilde araştırılmasıyla elde edilen bir değer görüşüne sahip olmak, mülk sahibine ve finans şirketine gerçekçi bir değer sağlar. Değer biçilmiş bir değer, ilgili tüm satıcıların, alıcıların ve finansman şirketlerinin bilinçli kararlar vermesini sağlamaya yardımcı olur. Müşteriler ve finans şirketleri, birden fazla teklif veya diğer yerel piyasa faktörleri yoluyla şişirilmiş satış fiyatlarına karşı dikkatli olmalıdır.

Efsane #2: Değerleme uzmanları, bir mülkün değerini belirlerken yalnızca geçmiş piyasa/satış verilerini dikkate alır

Gerçek: Güvenilir bir piyasa değeri sağlamak için, SPK tarafından atanan değerleme uzmanları, aşağıdakiler gibi bir dizi faktörü göz önünde bulundurur:

• Değerleme konusu taşınmazın son üç-beş yıl içindeki satışları;
• Değerleme konusu mülke benzer mülklerin geçmiş satışları;
• Şu anda satılık olan karşılaştırılabilir mülkler; ve
• Mevcut piyasa koşulları.

Düzenlemeler, mülk büyüklüğü ve diğer faktörler dahil olmak üzere piyasadan türetilen karşılaştırma unsurlarına dayanan karşılaştırılabilir mülklerin analizine dayalı olarak yapılır.

Değerleme kapsamındaki temel gerekliliklerden biri, değerleme uzmanının söz konusu mülkün üç yıllık bir satış geçmişi ve bir yıllık listeleme geçmişi araması ve analizi yapmasıdır. Bu veriler, özel satış işlemlerinin yanı sıra ilan sitelerindeki işlemleri de dikkate alır. Tapu ve emlak kayıtları gibi diğer veri kaynakları da en kapsamlı ve güvenilir piyasa değerinin elde edilmesini sağlamak için gözden geçirilir.

Efsane #3: Değerleme uzmanı, müşterinin belirli bir değere olan ihtiyacından etkilenir

Gerçeklik: SPK (banka veya özel değerleme şirketi) tarafından atanan bir değerleme uzmanı, bir mülkün değeri hakkında bağımsız ve tarafsız bir görüş sağlamak için profesyonel ve etik bir sorumluluğa sahiptir. Çalışmaları, satış fiyatından veya belirli bir değeri "karşılama" arzusundan bağımsız olarak, en olası fiyat seviyesi olan bir piyasa değeri tahmini üretecektir.

Efsane #4: Bir ev sahibi tadilatı tamamlarken, evinin değerinin yatırımla orantılı olarak artmasını bekleyebilir 

Gerçek: Yatırımın geri dönüşü, tadilatların katma değerine, tadilatların kalitesine ve mahallenin piyasa koşullarına bağlıdır. Belirli bir pazar için olağandışı olan benzersiz tasarımlar veya iyileştirmeler, bir evin satış fiyatını bile olumsuz etkileyebilir; bu nedenle, yatırımın tam getirisi büyük olasılıkla elde edilemeyecektir.

Değerleme uzmanından değer konusunda uzman görüşü alınması, mülkün pazarlanabilirliği konusunda objektif bir bakış açısı sağlayacaktır.