Çoğu insan, iş yerlerinin yakınında, hareketli bir şehir merkezinin yakınında veya büyük toplu taşıma merkezlerinin yakınında yaşamak için bir fiyat ödeyecektir. Ancak sürücüsüz arabaların ortaya çıkışı, eski emlak atasözünü “konum, konum, konum” tersine mi çevirecek?

Neredeyse her büyük otomobil şirketi, otonom araçlar olarak da adlandırılan sürücüsüz ulaşımı deniyor. Aslında Google, ilk otonom araç paylaşım hizmetini 2023 yıl sonuna kadar yollarda olmayı umuyor. Apple bu teknolojide çok geride değil ve araçlarını halka açık yollarda düzenli olarak test ettiği görülüyor.

Her ne kadar tüm yeni teknolojiler ilk benimseyenler için en pahalı olsa da, sürücüsüz arabalar bireysel araç sahibi için çok pahalı olacaktır. Otonom arabaların, bireysel araç sahiplerinden ziyade ilk olarak ticari hizmetlere sunulması muhtemeldir. Ancak insanlar kendi otonom araçlarına sahip olmasalar bile, bu arabaların emlak yatırım modellerini değiştirme potansiyeli bulunuyor.

Uber CEO'su Dara Khosrowshahi Ocak ayında yaptığı açıklamada, sürücüsüz arabalarının gelecek yıl en kısa sürede yolcu almaya başlamasını istediğini ve filosunun yüzde 20'sinin veya daha fazlasının sürücüsüz hale gelebileceğini söyledi. Ford, kendi kendini süren bir arabada kargo paketleri ve pizza teslim etmek için Domino's ve Postmates ile zaten ortaklık kurdu. Sizce, gitmemiz gereken yere gidebilirsek ve nerede olursak olalım eşyaları, paketleri, malları hızlı bir şekilde teslim edebilirsek, konum hala düşündüğümüz kadar önemli olur mu?

Bu yeni teknolojinin emlak piyasası üzerindeki etkisini kesin olarak bilmek için henüz çok erken, ancak mevcut trendlerin ortaya çıkardığı ipuçlarını okuyabiliyoruz.

Farklı Arabalar, Ticari Amaçlı Farklı Kullanım Alanları

Tüketici veri firması Statista tarafından derlenen 2021 Seyahat Raporuna göre, bireylerin yüzde 17,8'i şu anda araç paylaşımı hizmetlerini kullanıyor ve bunun önümüzdeki dört yıl içinde yüzde 23,1'e çıkacağı tahmin ediliyor. Beklendiği gibi, çoğu sürücüsüz otomobil bir ulaşım veya abonelik hizmetinin bir parçası olarak kullanıma sunulursa, bu senaryoda bireysel araç sahipliğinin azalması beklenir.

Araç sahipliğindeki bu azalma, otoparklarda dalgalanma etkisi yaratacaktır. Bu pazar segmentinin büyüklüğü hakkında bir fikir edinmek için, yakın zamanda yayınlanan bir raporda "Amerika'da 500 milyon araçlık park yeri olduğu tahmin edilen park alanları, New York'un toplamından daha fazla arazi işgal ettiği" ortaya çıkıyor. Danışmanlık firması McKinsey&Co. "otonom araçların ABD'deki park yeri ihtiyacını 61 milyar metre kareden fazla azaltabileceğini" tahmin ediyor.

Bu 61 milyar metrekarelik yeni mevcut gayrimenkul, hem ticari hem de konut gayrimenkul piyasalarını sular altında bırakma potansiyeline sahip, çünkü kentsel alanlardaki bu alanların çoğu, nüfusun şehir merkezlerine doğru kaymasını besleyerek çok aileli apartmanlara ve lüks  apartmanlara dönüştürüleceği ön görülüyor. Arzdaki bu artış, bazı şehirlerde emlak fiyatlarını aşağı çekebilir.

Konut Talebini Yeniden Tanımlamak

Ancak ulaşım modellerindeki bu değişiklikler, araçlarımızı nereye ve ne zaman park ettiğimizin çok ötesine geçiyor. Sürücüsüz arabalarla insanlar işlerinden çok daha uzakta yaşayabilir ve işe gidip gelme zamanlarını dikkati dağılmadan iş yapmak için kullanabilirler. Otonom araçlar aynı zamanda insanların, özellikle de artık güvenli bir şekilde araç kullanamayacakları zaman şehir merkezlerine veya tam hizmet veren topluluklara yaklaşmak zorunda kalan yaşlılar olmak üzere, evlerinde daha uzun süre kalmalarına da izin verebilir.

Bazı endüstri gözlemcileri, bunun Amerikalıların yerleştiği yerle ilgili hesabı değiştirdiğini söylüyor. MetLife gayrimenkul şirketinin raporuna göre, Uber ve Lyft'in piyasaya sürülmesinden sonra merkeze yakınlık nedeniyle yüzde 21 daha fazla kiraya sahip olan San Francisco konutlarında yüzde 15'lik bir düşüş tespit eden bir rapor yayınladı. MetLife Investment Management'ın gayrimenkul araştırma başkanı Adam Ruggiero, Bloomberg'e verdiği demeçte, "İnsanlar aynı düzeyde toplu taşıma erişimi için önceden olduğundan biraz daha az ödemeye hazırlar çünkü artık bu tamamlayıcı toplu taşıma sistemine sahipler" dedi.

Ancak “konum, konum, konum” özdeyişini otobüsün (ya da tabiri caizse sürücüsüz arabanın) altına atmadan önce, sürücüsüz arabaların üzerinde çok az etkisi olan bir faktör olduğunu ve konumun her zaman gayrimenkulde bir değer talep edeceğini belirtmekte fayda var: Zaman. Sürücüsüz otomobillerdeki yolcuların zamanlarını daha verimli kullandıkları söylenebilirken, işe gidiş gelişler yine de boş zaman, uyku ve en önemlisi sevdikleriyle geçirilen zaman gibi başka şeyler yapmak için harcanabilecek zamana eşittir. Sonuçta, zaman asla değiştirilemeyecek tek metadır.

Birkaç yıl önce, bu konuda çalışma yapan istatistikçiler, Manhattan'daki emlak fiyatlarını toplu taşımaya olan uzaklığına göre analiz ettiler ve New York'luların, işe gidip gelme süresinden kesilen her dakika için ek 56 dolar ödemeye istekli olduklarını gördüler. Sürücüsüz arabalar herhangi bir yeri bir merkez erişim noktasına dönüştürme potansiyeline sahip olsa da, zamanın insanların her zaman ödemeye hazır olacakları bir bedeli vardır. Ancak harika bir yer arzusu sadece işe gidip gelmekle ilgili değildir. İşe gidiş gelişlerin kısa olduğu yerler genellikle diğer arzu edilen özelliklere sahip yerlerdir: Restoranlar, gece hayatı ve rahatlık.

Konumun gerçek bir yer olduğu ve sadece bir toplu taşıma sistemindeki bir düğüm olmadığını düşünürsek, emlak profesyonellerinin sözlüğündeki “Konum, konum, konum” ifadesini yerinden çıkarmak için otonom araçlardan daha fazlasını beklememiz gerekecek. Sürücüsüz arabalar emlak ortamını değiştirebilir, ancak en azından kısa ve orta vadede, konum hala emlak değerini artıracaktır.