Biliyor musunuz ?...Müşteri memnuniyetinden daha iyi bir iş stratejisi yoktur...
Mülk Değerini Nasıl Sınıflandırabileceğinizi Biliyor musunuz?

Taşınmaz bir ev; bir televizyon veya bir araç gibi değildir. Bir evi satın almak ya da bir ev satmak; bir plazmayı veya bir BMW’yi alıp götürmek gibi değildir. Gayrimenkul gerçekten benzersizdir. Binlerce otomobil birbirinin aynısı olarak üretilebilir. Ancak iki tane ev veya iki tane arsa birbirinin aynısı asla olamaz. Evi birebir aynı inşa etseniz bile bulunduğu yer nedeniyle değeri yine farklı olur.

Gayrimenkulde sözleşmeye ek taraflar vardır. Yerel ve ulusal ekonomik etkiler, konum şartlarının değişkenlik göstermesi ve hepsinden önemlisi alıcı ve mal sahiplerinin duygusal durumları gayrimenkulde büyük önem taşır.

Özellikle mal sahipleri ile görüşürken mülkiyetin “değeri” hakkında bazı karışıklıklar yaşanabilir. Çünkü bazı durumlarda “değer”, beklenen veya veriler ile gösterilenden farklı olabilir. “Değer” kavramı, birçok formda olabilir ve hepsini tek tek düşünerek müşterilere hangilerinin dikkate alınması gerektiğini açıklamak en akıllıca olan şeydir.

Değeri sınıflandırmanın farklı yolları vardır. Her birinin tek tek tanımları yapılabilir, ancak onları en iyi şekilde kavramak için örnekler üzerinden açıklamak daha uygundur.

Pazar değeri, belirli bir evin belirli bir alıcıya sunduğu değerdir. Raporlar piyasa değerini, bir mülkün adil bir satış için gerekli tüm koşullar altında, rekabetçi ve açık bir pazar içinde fiyatın aşırı uyarıcı durumlardan etkilenmediğini varsayarak en olası fiyat olarak tanımlar. Bu tanımlamada belirlenen bir tarihe kadar satışın tamamlanması ve aşağıda belirtilen koşullar altında satıcıdan alıcıya geçilmesi belirtilmektedir:

Alıcı ve satıcı genellikle motivedir ve her iki taraf da iyi bilgilendirilmiştir. Her biri kendi çıkarlarını göz önünde bulundurarak hareket etmektedir. Açık pazarda kalabilmek için makul bir zaman verilir. Ödeme nakit olarak Lira ile veya buna eş değer finansal düzenlemeler ile yapılır. Fiyat satılan mülkün normal bedelini temsil eder. Yani satışla ilgili taraflarca verilen özel veya yaratıcı finansman imtiyazlarından etkilenmez.

Bu, alıcılar ve satıcılar tarafından kabul edilen en yaygın değerdir. Mal sahiplerinin evi satılıktır ve alıcılar bunun için belirli bir miktar sunar.

Muhammen değer, kabul edilmiş değerlendirme ilkelerini izleyen lisanslı veya sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından geliştirilen, belli bir zamanda bir mülkün tahmini makul piyasa değeridir. Adil bir piyasa değerine dayansa da biçilen değer her zaman piyasa değerine eşit olmayabilir. Karşılaştırılabilir satış kapamalarına dayanan bir değerleme uzmanı tarafından geliştirilen bir görüştür.

Değerleme uzmanları, genellikle aktif ve bekleyen evleri göz önünde bulundurur, ancak satış kapama aşamasından geçmiş evler değerin temelini oluşturur. Yani değerleme yaparken bakılan en önemli unsur o bölgede satışı yapılmış evlerin değeridir. Satın alma değerlendirmeleri lisanslama standartlarına göre yazılır. Bunlar borç verenler tarafından zorunlu kılınmakta ve bunları takip etmek için değerleme uzmanları gerekmektedir.

Takdir edilmiş değer, vergilendirme amacı ile kamuya açık bir vergi mükellefi tarafından mala verilen değerdir. Takdir edilmiş değeri belirlemek için bir standart yoktur. Bu yerel bir çağrıdır. Genellikle takdir edilmiş değer, yakın çevredeki benzer geçmiş satışlara dayanır.

Hayal edilen dünyada muhammen değere benzer bir değerleme yapılır. Gerçek dünyada ise değerlendiriciler, bir evin dışını kullanabilir, ölçebilir veya sadece geçmiş tarihsel verilere dayanmaya devam edebilir. Ortaya çıkarılan değer daha sonra değerlendirme oranı ile çarpılır ve takdir edilmiş bir değer oluşur.

Kullanımdaki değer, bir mülkün kullanıldığı andaki değeridir. Bu süre içinde ev belli miktarda değerlenebilir. Ancak alıcı ve satıcı için evin değerli hale gelmesini sağlayan bazı özellikler vardır. Bir ev teknisyeni için garaj atölyesi olan bir ev daha değerli olabilir. Bir sanatçı için harika doğal aydınlatması olan bir ev daha değerli olabilir.

Bazı alıcılar, evin sahip olduğu bazı özelliklerden dolayı sunulan fiyata ekstra prim fiyatlar ödemek isteyebilir. Eklenen özelliğin değeri, onlar için veriler tarafından tanımlanabilecek bir değer değildir ve çok daha özeldir.

Bu değerleme yöntemleri, bir mülk için aynı tahmini değeri göstermek zorunda değildirler. Özellikle takdir edilmiş değer ve piyasa değeri arasındaki potansiyel farklılıkları anlamak çok ama çok önemlidir. Çoğu durumda ev alıcıları ve mal sahipleri, piyasa değeri ile ilgilenecektir ve mevcut veriler aracılığı ile fiyat desteğini arayacaklardır. Yani bir alıcı piyasa değerinin dışında kalarak bir eve sahip olduğu özelliklerden dolayı fazla ücret ödemeyi kabul edebilirken mal sahipleri ise piyasa değerinin gerçeği gösterip göstermediği konusunda sizden kanıt bekleyebilir.

Bu farklı görüşleri nasıl uygulayacağınıza dair akıl yürüten ve planlı davranan emlak profesyonelleri, müşterileri için paha biçilemez birer kaynak haline gelebilirler.

 
DİĞER HABER
31 Temmuz 2017