Şu aralar sıkça aldığımız bir soru var, o da piyasanın ne zaman düzeleceği.

Ama cevap şu ki, piyasa zaten bozuk değil.

Piyasada duraklama olduğu anlarda oldukça endişelendiğinizin farkındayız. Evet, Euro 5 lira, Dolar 4 Lira’ya ulaştı ve buradan bakınca piyasa parlak görünmüyor. Ama size tekrar etmek istiyoruz ki, her piyasa gibi emlak piyasasında da ara ara dalgalanmalar olması çok normal. Sadece Türkiye değil, tüm dünya bu aralar ekonomik bir gerileme yaşıyor.

Sağlıklı bir piyasa nefes alır, hareket eder ve dalgalanır. - Emlak Broker

Emlak piyasasının kökleri oldukça sağlam, bu yüzden de yaşanan durgunluk korktuğunuz sonuçlara yol açmayacak. Fiyatlar çok yükseldiği zaman bu alıcılar için kötü oluyor, çünkü bazı alıcı grupları direkt havuzun dışında kalıyorlar. Alıcılarda oluşan isteksizlik de envanterin artmasına ve piyasanın dengesinin bozulmasına sebep oluyor. Bu da sizi endişelendiriyor.

Ama bu durumdan avantaj sağlamak mümkün. Piyasanın kalp atışlarını dinlemeyi öğrenmelisiniz. Bunu yapabildikten sonra müşterilerinizi eğitmek için daha hazırlıklı olacak ve piyasadaki düşüş anlarında gereksiz endişelerin oluşmasını engelleyebileceksiniz. Ayrıca kendinize fırsatlar yaratabileceksiniz.

Her kriz kendi içinde birçok fırsatı doğurur. Müşterilerinize iyi fırsatları sunabilmeniz için kriz ortamına ihtiyacınız var. - Emlak Broker

Bugünkü yazımızda size piyasanın kalp atışlarını dinleyebilmek için tamamlamanız gereken analizlerden ve gerileme durumlarını daha az zararla atlatmanızı sağlayacak adımlardan söz edeceğiz.

Önce analizlere göz atalım:

1. İstihdam

Çalıştığınız piyasadaki son 90 günlük istihdam verilerine sahip olmalısınız. İş gücünün dağılımı emlak piyasasını en çok etkileyen faktördür. Yerel ve global olarak istihdam verilerine sürekli göz atmanız gerekiyor. www.tuik.gov.tr adresinden bu tarz verilere ulaşabilirsiniz.

2. Faiz Oranları

Faiz oranlarını takip etmeniz çok önemli. Çünkü piyasa yavaşlasa dahi makul faiz oranlarına sahip kurumların olması alım gücünün devam etmesini sağlayabilir. www.hangikredi.com adresinden bu konu ile ilgili fikir sahibi olabilirsiniz.

3. Satış Öncesi Süre

Farklı fiyat aralıkları ve farklı ürün grupları için konutların satılmadan önce ne kadar süre listelerde kaldığını bilmelisiniz. Bu verilerdeki eğilim fırsat noktalarını görmenizi sağlayacak. Ayrıca tarihsel eğilime bakarak durgunluk döneminin geçici olduğunu gözlemleyebilirsiniz.

4. Listeleme ve Satış Fiyatları

Konutların ilk listelendiği ve satıldığı fiyatları kayıt altında tutmalısınız. Böylelikle pazarın değişime olan toleransını bilebilirsiniz.

5. Alım Gücü

Piyasanız için alım gücüne hâkim olmalısınız. Bu hesap ortalama konut fiyatları, müşterileriniz gelir durumu ve faiz oranları göz ününe alınarak yapılıyor. Her zaman alım gücünün düşmesi piyasanın yavaşlayacağı anlamına gelmez. Aynı zamanda, her zaman fiyatların yükselmesi de kötü değildir. Bazen fiyatların yükselmesi maddi durumu daha iyi kesim için piyasa yaratır. Bu verilere de yine www.tuik.com.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

6. Hisse Senedi Piyasası

Müşterilerinizin birçoğunun hisse senedi de var. Bu yüzden hisse senedi piyasasındaki hareketlenmeler size fikir verebilir. Diyelim ki hisse senedi fiyatları düştü. Bu durum müşterilerinizin alım satım konusunda tereddüt yaşamasına sebep olabilir. Bu durum özellikle daha zengin müşteri kesiminiz için geçerli. Tüm finansal araçlardaki değişimleri yakından takip etmeniz ve bu konuda bilgi sahibi olmanız müşterinizle yapacağınız piyasa analizlerinde işinize çok yarayacaktır.

7. Sıcak Ürün

Piyasanızda hızlı giden ürünü saptamalısınız. Diyelim ki sizin piyasanızda müstakil evlerin piyasada kalma süresi ortalama 22 gün iken rezidansların 93 gün. Bu durumda müstakil evler sizin piyasanızın daha gözde ürünleridir. Bu incelemeyi yaparak riskli gayrimenkulleri de belirleyebilirsiniz.

Bu analizleri tamamladıktan sonra piyasa hakkında daha pozitif düşünecek ve artık duraklama dönemlerine daha hazırlıklı gireceksiniz.

Bu analizlerden sonra aşağıdaki 2 adımı tamamlarsanız, müşterileriniz kötü piyasa şartlarında kendilerini daha rahat hisseder:

1# Önümüzdeki 12 ay içerisinde alım satım yapabileceğini düşündüğünüz müşterilerinizi listeleyin. Bu müşterilerinize piyasa hakkında bir rapor göndereceksiniz.

Alıcıların raporu şunları içerecek:

• Yukarıda yaptığınız analiz sonuçlarını içeren ve bunları alıcılar için yorumlayan bir sayfalık özet

• Envanter değişimi ve alıcılara etkisi

• Müşterinizim durumunu ve fırsatlarını içeren bir paragraf

• Müşteriniz için hazırlanmış bir faiz planı ve bu planın faiz oranlarına göre nasıl değişeceği ile ilgili bilgi

• Müşterilerinize uygun bulduğunuz konutların listesi

• Müşterinizin sizinle görüşmesini sağlayacak güçlü bir çağrı cümlesi

Satıcıların raporu ise şunları içerecek:

• Yukarıda yaptığınız analiz sonuçlarını içeren ve bunları satıcılar için yorumlayan bir sayfalık özet

• Envanter değişimi ve satıcılara etkisi

• Müşterinizim durumunu ve fırsatlarını içeren bir paragraf

• Faiz oranları ve bu oranların alıcı davranışları üzerindeki etkisini açıklayan bir kısım

• Müşterinizin konutuna rakip olabilecek konutların listesi

• Müşterinizin sizinle görüşmesini sağlayacak güçlü bir çağrı cümlesi

2# Veri tabanınızdaki tüm müşteriler için daha kısa bir durum analizi hazırlayın ve bu raporu onlarla paylaşın.

Gönderdiğiniz raporlar müşterilerinizin içine su serpecek ve durgun dönemleri böylelikle daha iyi atlatabileceksiniz.

Kriz ile fırsatın bir araya gelmesi zengin olmanızı sağlar. Piyasalar krizdeyken daha çok patlamış mısır alın. - Emlak Broker

Bonus:

Yavaşlayan piyasa anları satıcı müşterilerinizi gerçekçi fiyatlara çekmek için mükemmel bir fırsattır, bizden söylemesi.