“Herkes aynı şeyi düşünüyorsa hiç kimse yeterince düşünmüyor demektir.” Walter Lippmann
'Starbucks Etkisi' Gayrimenkul İçin Hala Geçerli mi?

Fast food devleri arasında Starbucks, ana akım kültür üzerindeki etkisi nedeniyle benzersizdir. İkonik Pumpkin Spice Latte, sonbaharın habercisidir. Tatil kupası tasarımlarının kışkırttığı yıllık spekülasyon kasırgası, pratikte bir kış geleneği haline geldi.

Starbucks, kelimenin tam anlamıyla "büyük" anlamına gelse bile, "grande"nin "orta boy" anlamına geldiğini düşünmemiz için bizi eğitti. 

Starbucks, 15.000'den fazlası Amerika Birleşik Devletleri'nde olmak üzere yaklaşık 34.000 mağazasıyla dünyanın en büyük kahve zinciri. Bir Starbucks konumu, açıldıkları mahalleler üzerinde o kadar büyük bir etkiye sahiptir ki, artık bir emlak ilkesi haline geldi: “Starbucks Etkisi”

Washington State Taps Starbucks to Support COVID-19 Vaccine Rollout

Bu terim, yeni bir Starbucks lokasyonunun bitişiğindeki gayrimenkulün değerindeki artış olgusunu tanımlamak için kullanılıyor. Bir mahallenin değerinin başka bir kahve tedarikçisi tarafından otomatik olarak artırılabileceğini düşünmek eğlenceli olsa da, bağlamı düşündüğünüzde bu aslında doğru değil. Bir Starbucks mağazası mülk değerini sihirli bir şekilde artırmaz, ancak inşaat geliştiricilerine bulunduğu mahallenin yükseldiğinin sinyalini verir. Ancak, pandemi sosyalleşme yerlerinin değerini değiştirdikten sonra bu daha az doğru da olabilir.

Aynı özelliklere sahip iki evin, Starbucks'a yakınlığına bağlı olarak çılgınca farklı fiyat etiketleri olabilir. Zillow'un CEO'su Spencer Rascoff ve Baş Analitik Sorumlusu Stan Humphries, yayınladıkları kitaplarında "Bir Starbucks'ın çeyrek mil yakınında bulunan evlerin 1997 ile 2014 yılları arasında ortalama yüzde 96 değer kazandığını" açıkladılar. Bir emlak yatırımcısının gözünden değerdeki bu çarpıklığı görmezden gelmek oldukça zor. 

Üçüncü adresimiz

Belki de bu korelasyonlar, Starbuck'ın fiziksel konumlarının kahvesi kadar çekici olacağı bir deneyimi kasten inşa etmek olan ilk stratejisine borçluydu. Her kahvehane bir restorandan daha fazlası olmalıydı. Starbucs hayatımızda “üçüncü bir adres” olarak hizmet etmek için yaratıldılar, hem ofisin bir katı, hem de kendi evlerimizin tanıdık sıcaklığını tamamlayacak bir yer. Ancak korelasyon muhtemelen nedenselliğin kanıtı değildir. Belki de Starbucks, pazarın geri kalanından önce gelecek vaat eden mahalleleri saptamada daha iyidir.

Starbucks, çevresini değiştirme yeteneği nedeniyle genellikle bilindik lüks restoran markaları ile aynı kefeye konur. Her iki zincir de diğer perakendeciler gibi mikro-demografik ve tahmine dayalı analitiği incelese de, lüks restoranlar yalnızca varlıklı ve yüksek eğitimli kişilere hitap eden yerleri arar, ortalama gelirden önce eğitim seviyelerine öncelik verir. Starbucks ise çalışan üst sınıfa (şirket yöneticileri ve eşleri) hitap eden alanlara öncelik veriyor. 

Starbucks söz konusu olduğunda, girişimin zamanlaması başarılarında büyük bir faktördü. Starbucks, alışveriş merkezlerinin düşüşte olduğu bir zamanda sahneye çıktı, bu nedenle ortak alanlar daha az kullanılabilir hale geldi. Aynı zamanda, serbest çalışan ekonomi, geçimini dizüstü bilgisayarlarından sağlayabilen bir serbest meslek sahibi insan dalgasını ortaya çıkardı. Bu nedenle internet bağlantısı ve tabii ki kafein içeren alanlara yönelik artan bir talep oluştu. 

Starbucks, işe gidip gelen insanları yakalamak için bilinçli olarak yol kenarındaki yerleri arar. Eğer insanlar yolun aynı tarafında bir mağazanın önünden geçerlerse, arabaların bir kahve içmek için durmaları daha olasıdır. Aynı ilke, çoğu insanın işe gitmek için şehrin içinden geçtiği alanlar için de geçerlidir. Starbucks, insanların bulundukları yerin yanından geçmesini mümkün olduğunca kolaylaştırmak istiyor.

Starbucks to close up to 200 stores in Canada - Winnipeg Free Press

Yakıtı takip et

Harvard ekonomisti Edward Glaeser ve meslektaşları Michael Luca ve Hyunjin Kim, Starbucks'ın emlak piyasası üzerinde doğrudan güç sahibi olduğu fikrine katılmıyor. Bunun yerine, “Starbucks lokasyonları, fiyatların nerede artacağına dair mükemmel yargıya sahip kişiler tarafından seçiliyor” şeklinde bir varsayımda bulunuyorlar. Şirketin analistleri, diğer önemli yerel özelliklerin yanı sıra sosyoekonomik, demografik ve ekonomik kalıpları nasıl tanımlayacaklarını biliyorlar. Bununla birlikte, soylulaştırma söz konusu olduğunda Starbucks'ın rolü hakkında yapılması gereken bir konuşma var. 

Starbucks, görünüşe göre soylulaştırmanın “yakıtı, takipçisi değil”. Ekonomist Edward Glaeser, Starbucks'ın mahalle soylulaştırmasının hem nedeni hem de sonucu olduğunu söylüyor. "Starbucks hem ev fiyatları trendlerini hem de mahalleleri takip ediyor ve sırayla bu trendleri körüklüyor". 

Why people love to hate - and love - Starbucks

Starbucks ve rakipleri arasında da temel demografik farklılıklar var. Starbucks yakınlarındaki evler ve ticari mülkler, Mc Donalds'a yakın olanlardan daha çok değer artışı sağlıyor. 

Yeni bir Starbucks'ın açılışını bir kristal kristal küre olarak ele almak birkaç yıl önce mantıklı olabilirdi, ancak pandemi dünyasında çok şey değişti. Virüsle yaşamaya başladığımız yeni dünyada kapalı mekanda yemek, nerede olduğunuza bağlı olarak geçici olarak açıktır, bu nedenle Starbucks, artık sürekli olarak siparişleriyle dolup taşan baristalarını üzecek şekilde, akşam yemeği stratejilerini yeniden düşünmek zorunda kaldı. Starbucks pandeminin başladığı son 18 ay içinde 400 mağazasını kapatacağını duyurdu. 

Yine de Starbucks'ın varlığını bir öncü olarak düşünürsek, bu yalnızca geçmişte çok değerli sayılmayan konumların çok yakında çok daha değerli hale geleceğini ortaya çıkarabilir. Pandemi, yalnızca işleri ortadan kalktıktan sonra aşırı doymuş şehirlerinden kurtulan insanlar için değil, kırsal bölgelere göçleri hızlandırdı. Bunu ofisler izledi. İşe dönüş konusunda belirsizsizliğin ortadan kalkmamasına bağlı yara alan bazı şehirlerde yerel işletmeler teker teker kapandı.

Starbucks continues to adapt while navigating COVID-19 / Twitter

Starbucks şu anda dezavantajlı durumda. Patlayıcı büyümelerine yol açan faktörler (sınırlı ortak alan ve sabah-akşam kahve içme arzusu) şimdi o kadar yaygın değil. Aynı kalan şey, insanların hala kahvelerini istemeleri, bu yüzden Starbucks'ın modern kültürün etkili bir parçası olarak kalabileceğini bekleyip görmemiz gerekecek.

DİĞER HABER
31 Ocak 2022