Enflasyon, bir para biriminin satın alma gücünün azalması olarak özetlenebilir. Başka bir deyişle, bir ekonomideki bir mal ve hizmet araçlarının ortalama fiyatının zaman içinde fiyatlarda artış gösterdiği anlamına da gelebilir. 

Aynı miktarda para etkin bir şekilde daha az mal ve/veya hizmet satın aldığından, zenginliğin büyümesine yardımcı olması amaçlanan yatırımlar birincil amaçlarında yenilgiye uğratılır. Bu, enflasyondan iyi yalıtılmış yatırımlara sahip olmayı daha da önemli kılıyor.

Bir varlık türü olarak ticari gayrimenkul (CRE), piyasanın iniş çıkışlarından oldukça yalıtılmıştır, ancak bir yatırımcıyı ölümcül enflasyon darbelerine karşı koruyabilir mi?

Enflasyon ve Ticari Gayrimenkul Trendleri

Ticari gayrimenkulün neden bu kadar dayanıklı bir varlık olduğunu anlamak için bu yatırımın temellerini bilmek zorunludur. İster iki katlı bir alışveriş merkezi kadar küçük, ister endüstriyel bir depo kadar büyük olsun, herhangi bir ticari mülkün ana tasarruf lütfu olarak kiralama koşulları vardır. Kira sözleşmesi, kiracıların faaliyetlerini yürütmek için uzun vadeli bir taahhütte bulunduklarından emin olmalarını sağlarken, aynı zamanda yatırımcıların buna uzun vadeli bir yatırımın ters gitmeyeceğine ikna olmalarını da sağlar.

Enflasyon zamana duyarlı bir olgu olduğu için uzun vadeli yatırımlar özellikle önemlidir. 

2020'nin pandemi senaryosunun belirsiz zamanlarında bile ticari gayrimenkul piyasası, piyasanın oynaklığından oldukça izole kalan ve toparlanma yoluna çok daha erken başlayan birkaç yatırım arasında yer aldı. Bu varlık sınıfı için bu hızlı kurtarma süreleri, yatırımcıların CRE varlıkları için bir başlangıç ​​yapmasının ana nedenidir.

Yüksek enflasyon, herhangi bir yatırımı ciddi şekilde düşük değerlendirebileceği ve gelecekteki nakit akışında bir bozulmaya neden olabileceğinden, herhangi bir ihtiyatlı yatırımcının izleme listesinde olmalıdır. Bu nedenle yatırımlar, devam eden veya beklenen enflasyon oranından daha yüksek getiri elde edecek şekilde olmalıdır.

Bunu bir örnek üzerinden anlamaya çalışalım.

Çok basit bir bakış açısıyla, mevcut enflasyon oranının %15 civarında olduğunu varsayalım. Bu, %15'in altında getiri sunan herhangi bir varlığa yapılan yatırımların, enflasyona göre her yıl satın alma güçlerinde gerçekte bir kayıp yarattığı anlamına gelir. Bu, en güvenli ve en temel yatırımları bile kapsar - sabit mevduat. Para piyasaları gibi diğer güvenli yatırımlar bile bu kayıptan zarar görebilir. Tek umut, uzun vadede enflasyonun istikrara kavuşması ve yatırımların pozitif getiri sağlamaya başlamasıdır.

Buna rağmen uzun vadede, yatırım olduğu gibi bırakılırsa, mal ve hizmetlerin maliyeti yatırımlarının getirilerinden daha hızlı arttığı için yatırımcının sermayesi daha az satın alabilir.

Böyle bir senaryonun olmamasını sağlamak için, ticari mülklerin mevcut veya gelecekteki enflasyon oranlarından daha yüksek bir getiri oranına sahip olması gerekir, en azından elde edilen getirilerin negatif olmadığı noktaya kadar. Enflasyon oranları; doğal afetler, çıkarcı politikalar ve siyasi rantlar bitmediği sürece çoğunlukla yükselmeye devam edecektir.

Geriye kalan tek soru, enflasyon oranındaki hafif bir düşüşün geçici olup olmadığı veya fiyatlarda daha uzun süreli bir artışın başlangıcı olup olmadığıdır. Bundan bağımsız olarak, yatırımcıların enflasyona karşı korunmak için yatırım stratejilerini ayarlamaya hazırlanmaları önemlidir.

Enflasyona Karşı Korumalı Ticari Gayrimenkul

CRE'nin yatırımcıları enflasyondan koruyabileceği üç ana yol bulunuyor. Bunların her birine ayrı ayrı bakalım.

Enflasyon döneminde artan kira geliri

Artan enflasyon, fiyatların yükselmesine katkıda bulunur. Bu veriler bir gerçektir. Yükselen fiyatlara ticari mülkler için artan kiralar da dahildir. İşletme giderleri nispeten sabit kalırken artan emlak kira oranları, pozitif emlak değerlerine katkıda bulunur.

Bu senaryo, net işletme gelirinde bir artışa neden olabilir ve bu da mülk değerlerini daha da değerli kılacaktır. Bu değer enflasyon oranından fazla olduğu sürece, yatırımcının CRE tutması durumunda yatırımı engellenmeyecektir.

Kira faktörü

Ticari mülkler için yapılan kira sözleşmeleri, kiralama süresi boyunca düzenli aralıklarla kiraları artıracak şekilde yapılandırılmıştır. Örneğin bir anlaşma, kirada yıllık %10 ila %20 oranında bir artış talep eden bir madde içerebilir.

Mülkiyete ve piyasanın arz ve talebine bağlı olarak, farklı varlıklar için sözleşme maddeleri farklı olacaktır. Bu düzenli artışlar enflasyon oranını aştığı sürece, göreli getiri pozitif kalacaktır.

Mülk Kıtlığı

Ticari mülk alanın her zaman azalmaya devam etmesi düşünülemez. Gayrimenkul arzını artırmak için daha fazla ev, apartman, bina üretildiğinden, tersine alan kıtlığı da yaratır. Şirketler büyümeye devam edecek ve daha fazla şirket açılmaya devam edecek ve buna bağlı olarak ticari gayrimenkul ihtiyacı artmaya devam edecektir.

Yoğun emlak piyasalarında ve ticaret merkezlerinde, yüksek talep ve sınırlı arz, yatırımcılar için olumlu olan gayrimenkul fiyatlarının değerlenmesine katkıda bulunur. Dolayısıyla, fiyat artışları enflasyon oranından fazlaysa, göreli getiri çoğunlukla pozitif kalır.

Ticari Gayrimenkul Yatırımı

CRE'ye yatırım yapmayı düşünürken ortaya çıkan en büyük aksaklıklar, bu varlık sınıfıyla ilgili bilgi eksikliğidir. Hangi ticari mülkü aramalı, nereye yatırım yapmalı ve hangi potansiyel pazarlara dikkat etmeli?

Enflasyondan korunma stratejinize yönelik olarak, ticari gayrimenkule yatırım yapmaya başlamanın üç yolu vardır:

• Kısmi mülkiyet 

Kısmi mülkiyetin sunduğu birincil avantaj, yatırımın riskini azaltmak ve perakende yatırımcıların CRE varlıklarına katılma yolunu açmaktır. Kısmi mülkiyet, portföyün çeşitlendirilmesine izin verir ve yatırım yapmak istediğiniz varlığı özgürce seçebilirsiniz.

• GYO satın alma 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları veya GYO'lar, gayrimenkul alımı, yönetimi veya finansmanı ile uğraşan şirketlerdir. GYO şirketleri ticari mülke yatırımınızı çeşitlendirmeye izin verirken, aynı zamanda gayrimenkul satın almayla ilgili sayısız formalite ve yasallıkla uğraşma zorluğunu da ortadan kaldırırlar. Burada, bir yatırım fonu gibi, GYO'yu seçebilirsiniz, ancak yatırım yapılan bireysel varlıkları seçemezsiniz.

• Doğrudan CRE satın almak 

Doğrudan bir ticari gayrimenkul sahibi olmayı veya ortak sahip olmayı seçebilirsiniz. Ancak burada, yatırım yapmayı seçtiğiniz piyasa hakkında derinlemesine bilgi sahibi olmanız ve ayrıca mülkün tüm formalitelerini, yasallıklarını ve işletim ücretlerini halletmeniz gerekecektir. Bu, bir piyasayı uzun süredir bilen, yatırım yapmak için yeterli finansmanı olan ve hızlı, uygun bir çıkış yolu aramayanlar için daha iyi bir seçenektir.

Sonuç olarak

Nedenler yeterince ikna edici olsa da, CRE'ye yatırım yapmaya nasıl başlarsınız?

Piyasayı anlamak, arz ve talebi, piyasanın nasıl performans göstereceğine dair projeksiyonları ve varlıkların durum tespitinin de gerekli olduğu durumlarda önemli bir husustur.

CRE ile yatırım yapma deneyimini daha iyi ve sorunsuz hale getirmek için, zamanınız, kaynaklarınız ve uzmanlığınız varsa doğrudan CRE'yi araştırabilir ve yatırım yapabilir, GYO'lar aracılığıyla yatırım yapabilir veya CRE'nin yükünü azaltan kısmi mülkiyet yolunu seçebilirsiniz.