Bundan 21 yıl önce Türkiye’de ilk defa gayrimenkul sertifikası uygulaması denendi. Emlak Bankası tarafından Ataşehir konut projesi için uygulanan bu sistem, proje çapında başarıyı yakalasa da Türkiye çapında herhangi bir başarıya erişemedi. O dönemki sistemin başarısız olmasının sebebi olarak ise Türkiye’deki müteahhit sayısının yetersiz olması gösterildi.

İlk denemenin ardından yaklaşık 20 yıl geçti ve bu süreç içerisinde çok sayıda ekonomik ve siyasi olay gerçekleşti. Siyasi olayların etkisi, yurtdışından gelen yatırımın azalması ve ülkedeki çeşitli sektörlere yapılan yatırımın risk düzeyine gelmesine neden oldu. Sonuç olarak gayrimenkul sektöründeki projelere yatırım ağının genişletilmesi amacıyla “gayrimenkul sertifikası” uygulaması yeniden gündeme geldi. Bugünkü Türkiye koşullarında alt yapının hazır olduğu ve gayrimenkulün ekonomide lokomotif konuma geçmesi için müteahhit sayısının yeterli olduğu ifade edildi.

"İş fırsatları otobüsler gibidir, her zaman bir diğeri gelir." – Richard Branson

Tarihler 29 Mart 2017’yi gösterdiğinde TOKİ öncülüğünde Makro İnşaat tarafından yapılacak bir proje için gayrimenkul sertifikası halka arz edildi. Amaç, normalde dev gayrimenkul projelerine tek başına yatırım yapamayacak olan bireylerin ve kurumların küçük yatırımlar yaparak projeden pay almasını sağlamaktı. Böylece hem ülkedeki büyük gayrimenkul projeleri ihtiyaçları olan yatırım miktarına ulaşabilecek hem de büyük projelere yatırım yapma gücüne sahip olmayan yatırımcılar küçük birikimler ile uzun vadede gayrimenkul sahibi olabilecekti.

Aslına bakarsanız fikir ve proje, tüm taraflar açısından son derece faydalı olmasının yanı sıra umut verici bir ışıktı. Fakat sistemin Türkiye’de başarılı olmasını sağlayacak altyapı ve kriterler gerçekten gelişmiş miydi? Umut edilen o ışığa sahiden ulaşılabilecek miydi?

Nitekim gayrimenkul sertifikalarının İstanbul Borsası’nda işlem görmeye başladığı günden sadece bir hafta sonra yüzde 7,7 değer kaybetti. Talepler karşılığında satılan toplamda 3,37 milyon adet sertifika, 42.50 liradan işleme başladı, ancak kısa sürede 37.22 liraya kadar geriledi. Her geçen gün gerilemeye devam ediyor.

Gayrimenkul Sertifikasındaki Düşüşün Olası Sebepleri

Öncelikle emlakbroker.com ekibi olarak bu başarısızlığın sebeplerinin temelde tek konuya dayandığını söyleyebiliriz. Bunu kısacası “Müslüman mahallesinde salyangoz satmaya çalışmak” olarak açıklayabiliriz. Türkiye’deki altyapının bu sistemi kaldırıp kaldıramayacağına dair yapılan araştırmaların ve öngörülerin yetersiz kalması bu sonucu doğuruyor.

"Ya hayallerinizi değiştirmelisiniz ya da becerilerinizi büyütmelisiniz." – Jim Rohn

Gelelim somut nedenlere… Halka arz sırasında fiyatlama çok önemliydi. Arza yönelik gelen talebin beklenenden az olduğunu gördüğümüz zaman akla şu iki durum geliyor. İhraç fiyatı yatırımcılara yüksek gelmiş olabilir ya da yeteri kadar tanıtım yapılmamış olabilir. Gayrimenkul sertifikasının ısrarla anlatılması ve tanıtılması talebin artmasında bir etken olabilir miydi?

Tabii bunda yabancı yatırımcıların hiç talepte bulunmadığını da göz önüne almamız gerekiyor. Türkiye ve dünyadaki siyasi riskler, elbette ki ekonomik durumu derinden etkiliyor. Yabancı yatırımcılar bu risklerden ötürü güven duyamazken yerli yatırımcılar bile bu risk analizinden başarıyla çıkamıyor.

Sertifikanın İstanbul Borsa’sı üzerinden işlenmesi ise aslında pek önemli değil. Çünkü sertifika değerinin borsadaki oynamalara bağlı olarak değişmediğini çok net görebiliyoruz. Sonuç olarak konut fiyatları sabit ve değişmiyor. Bu durumda borsaya bağlı olmayan sertifikanın değeri, sadece proje sahibinin konut fiyatlarını arttırması neticesinde artış gösteriyor. Konut piyasasındaki ev fiyatlarının durgun olması ise bu artışın hiç olmayacağı düşüncesini pekiştiriyor. Dolayısıyla İstanbul Borsası’nda değer bulan gayrimenkul sertifikasının gelecekte de yükselmeyeceğini söylemek mümkün. Zira yatırımcılar da böyle düşündüğü için başta satın aldıkları sertifikaları bir bir satıyorlar. Satıldıkça değer düşmeye devam ediyor.

Uygulamadaki sistem, 2020 yılında yatırımcıların pay aldığı konutların açık arttırmada satılması ile son bulacak. Peki, aynı anda yüzlerce konutun satışı bu şekilde yapılabilecek mi? Satılmazsa ne olacak? Hangi değerden satılacak? Yatırımcıların konutların satışının yapılamayacağına dair endişeleri, uygulamaya talebin az olmasının nedenlerinden biri olabilir.

Dünya Çapında Kitle Fonlamasındaki Başarılı Örnekler

Türkiye’de denenen uygulama, her ne kadar ülke çapında gerçekleştirilmiş olsa da dünya çapındaki bazı uygulamalar ile karşılaştırılmayı hak ediyor. Kitle fonlaması dediğimiz sistem, internet teknolojisini kullanarak oluşturulan bir platform üzerinden gayrimenkul projelerinin sunulmasına ve dünyanın dört bir yanındaki yatırımcıların bu projelere küçük miktarlarda yatırım yapmalarına izin veriyor.

Bu sistemde yatırımcılar çok daha rahat alım satım yapabiliyor ve süreci tüm şeffaflığı ile takip edebiliyor. Dolayısıyla güven duygusu ve risk faktörü bu sistemde çok daha etkili bir şekilde yönetilebiliyor.

"Sınırlarınızı zorlayarak bulursunuz." – Herbert Simon

Örneğin RealtyShares bu yöntem ile 31 eyalette 400 yatırımcı ile başladığı yolculuğunun ikinci çeyreğinde 43 milyon dolarlık bir yatırım ağına ve 4500 yeni yatırımcıya ulaşmayı başardı. Aynı şekilde Prodigy Network, günümüzde neredeyse 400 milyon dolardan fazla öz kaynağa sahip ve 26’dan fazla ülkede 6400 bireysel yatırımcıyı bünyesinde barındırıyor.

Tabii ki asıl mesele, bu tür uygulamaların Türkiye’deki yatırımcılar için yeteri kadar uygun olup olmadığıdır. Türkiye, siyasi konumu ve jeopolitik konumu nedeniyle dünyanın tam ortasında mükemmel bir değere sahiptir. Fakat zorlu günlerin ve dalgalı ekonomik süreçlerin içinden geçerken hangi uygulamaların bu durumla başa çıkıp çıkamayacağını da iyi belirlemek gerekiyor.

İlgili yazı: Yatırım Dünyasını Etkileyen Küresel Risk Faktörlerini Sizin İçin Ölçen Girişim: GeoQuant