Biliyor musunuz ?...Müşteri memnuniyetinden daha iyi bir iş stratejisi yoktur...
Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemleri Üzerinden Taşınmaz Değerleme Bilgi Sisteminin Kurulması

2008 yılı Haziran ayı içerisinde Uluslararası İmar ve Kalkınma Bankası ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında imzalanan İkraz Anlaşması kapsamında yürütülen Tapu Kadastro Modernizasyon Projesi’nin (TKMP) 4. bileşeni olan “Gayrimenkul Değerleme" başlığı altında İstanbul/Fatih ve Ankara/Mamak pilot ilçeler olarak belirlenmiştir.

Bu pilot çalışma sonucunda Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi’nin kurulması, vergi gelirine yönelik sağlıklı verinin oluşturulması ve kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamalarında değerlemeye esas  altyapının oluşturulması amaçlanmaktaydı.

2008 yılında imzalanan TKMP’nin toplam bütçesi 135 milyon avro, toplam süresi ise 5 yıl olarak belirlenmişti. 2015 yılında Projenin amacına ulaştığını beyan eden Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek, Projenin devamı için 81 milyon avro ek finansman desteği için anlaşıldığını belirtmiştir. Projenin ilk etabından sonra belirlenen bölgelerde kadastro verilerinin sayısallaştırılması, tapu kayıtlarının yenilenmesi ve gayrimenkul değerinin belirlenmesi konusunda pilot uygulama yapılması hususunda başarı sağlandığı beyan edilmiştir.

Gayrimenkul Değerlemesi konusu başlığı altında analitik hiyerarşik sistem oluşturulmuş ve istatistiki modellemeler sonucunda konutlar için Emlak Vergisine Esas Beyan Değeri ile Toplu Değerleme Yöntemiyle Takdir Edilen Değerler arasında Fatih İlçesi’nde 2,9 kat, Mamak İlçesi’nde 1,8 kat farkın olduğu tespit edilmiştir. Üstelik Çankaya İlçesi’nde bu farkın ticari mülkler için 8,5 olduğu tespit edilmiştir.

Pilot bölgelerden elde edilen sonuçlardan yola çıkacak olursak özellikle toplu gayrimenkul değerleme konusunda hızlı, ekonomik ve güvenilir sonuçlar ortaya koyabilecek Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi’nin (TDBS) kurulmasının vergilendirme ve standardizasyon konularında olduğu gibi birçok konuda fayda sağlayacağı ortadadır.

konut değer haritası ile ilgili görsel sonucu

TDBS sayesinde taşınmaza dair her türlü raporlama ve endeks çalışması kolaylıkla yapılabilecektir.

15 Temmuz 2018 Tarihli ve 30479 Sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanmış olan “Bakanlıklara Bağlı, İlgili, İlişkili Kurum ve Kuruluşlar ile Diğer Kurum ve Kuruluşların Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi”’nin (4 sayılı Kararname) 478 vd. maddelerinde TKGM teşkilat ve görevleri düzenlenmiştir. Bu Kararname Taslağı ile TKGM’nin söz konusu teşkilat yapısı ve görevlerinde değişiklik öngörülmektedir. Buna göre; TKGM’nin görevleri arasında “toplu değerleme faaliyetini düzenlemek ve yürütmek, değer bilgi bankası kurmak ve yürütmek, değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasının sağlaması” gibi hususlara da yer verilmektedir.

Bu amaçla da TKGM teşkilat yapısında Gayrimenkul Değerleme Daire Başkanlığı oluşturulması öngörülmektedir. Bu konuyla ilgili olarak da Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde yine Ağustos ayı içerisinde bir toplantı düzenlendi ve ilgili olduğu düşünülen kamu kurumu temsilcileri davet edildi. Aldığım haberlere göre bu toplantıda hala taslaklar üzerine istişare edilerek katılımcı kurum ve birliklerden yazılı değerlendirmeler bekleniyormuş. Aynı zamanda Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’de üyeleriyle çeşitli şehirlerde kararname taslağını istişare etmek için toplantılar düzenlemiştir. Ayrıca Eylül ayının ilk haftasında da bu konuyla kısmen ilgili olduğunu düşündüğüm ve 100 Günlük İcraat Planı içerisinde yer verilen Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi’nin kurulmasına dair Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 gün süren çalıştay düzenlenmiştir.

Ne yazık ki ülkemizde taşınmaz değerlemesi alanında yaşanan sorunlar sistemin yenilenmesi gerektiğini göstermektedir. İyi çalışan bir sistem için de mevzuat başta olmak üzere teknik konularda da yenilikçi yaklaşımların gerçekleştirilmesi ve özellikle coğrafi bilgi sistemleriyle entegre bir çalışma altyapısı kurulmalıdır. Böyle bir sistemin neden ve nasıl olması gerektiğine dair tespitleri ve önerileri aşağıda sunduğum başlıklar üzerinden değerlendirebiliriz.

TDBS Nedir?

Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi, özellikle toplu değerleme faaliyetlerini düzenlemek ve yürütmek, değer haritalarının kurmak ve güncel tutmak, vergilendirme, kamulaştırma, özelleştirme gibi kamusal uygulamalar ile bankacılık ve Sermaye Piyasası Kurulu gibi özel sektörde gayrimenkul değerleme uygulamalarının adil bir şekilde gerçekleştirilmesi için bir araya getirilmiş disiplinler ve sistemler bütünüdür.

Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi’nin Kurulması İçin Gerekli Bileşenler Nelerdir?

Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemleri ABD, Kanada ve Avrupa Birliği bünyesindeki gelişmiş ülkelerde uzun zamandır kullanılmaktadır. Ülkemizde de bu konuda son yıllarda özel sektör temsilcilerinden başarılı örnekler görebilmek mümkündür. Ayrıca TDBS’nin kurulması ve yönetilmesi için gerekli olan 3 ana bileşene de sahip olduğumuzu düşünmekteyim.  Bu nedenle kurumlar arası işbirliği ve kararname üzerinde öneri düzenlemeler yapılabilirse kısa zamanda böyle bir sistemin ayağa kaldırılabileceğini öngörmekteyim.

Ülkemizde taşınmaz değerleme kavramı anayasa başta olmak üzere birçok kanun ve tüzük içerisinde bulunmaktadır. Dolayısıyla taşınmaz değerleme bilgi sisteminin yasal ve kurumsal yapısının bu kanun ve tüzüklere göre düzenlenmesi gerekmektedir. Çünkü TDBS’nin disiplinler arası çalışma gerektirdiği ve özellikle TDUB’un gayrimenkul değerleme konusundaki uzmanlığı ortadayken çoğu yetkinin TKGM’ye verilmesi mevcut kararnamenin birlikte çalışabilirlik gibi konularda tekrar gözden geçirilmesini gerektirmektedir. Mevzuatın da kararname üzerinden en kısa sürede düzenlenerek TDBS’nin kurulması ve yönetilmesindeki engellerin bir an önce ortadan kaldırılmasının sektör için faydalı sonuçlar doğuracağı ortadadır.

TDBS’nin kurulması için 3 ana bileşene ihtiyacı vardır. Bu bileşenler adına çalışma yürüten kurumlar da vardır. O yüzden TDBS’ye altlık oluşturabilecek bileşenler hazırlanma aşamasındadır diyebiliriz.

  • Yürütücüler ve Mevzuat (Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu ve Kararname)
  • Gayrimenkul Değerlendirme Kriterleri (TDUB ve Gayrimenkul Bilgi Merkezi)
  • Coğrafi Bilgi Sistemleri (Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi)

Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi’nin Ana Bileşenleri

Bileşen 1 – Mevzuatın Eksikliklerinin Giderilmesi ve Yürütücü Olarak Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu’nun Kurulması

TDBS’nin etki alanına giren onlarca kamu kuruluşu, birlik ve çeşitli meslek gruplarının olduğundan ve taşınmaz değerlemeye birçok farklı kanun ve tüzükte atıfta bulunulmuşken bu sistemin kurulmasının ve yönetilmesinin kolay olmayacağı düşünülebilir. Kararname taslağı içerisinde yer verilen “Gayrimenkul Değerleme Daire Başkanlığı” oluşturulması TKGM bünyesinde bu yönetim ve kurucu görev tanımlanmaya çalışılmıştır.

Gelişmiş ülke örneklerine baktığımızda sadece TDBS gibi bir yapıyı ve paydaşları arasındaki ilişkiyi yönetmek üzere değil aynı zamanda değerleme standartlarını belirlemek, mesleki etik ve kurallara uygun hareket edilmesini sağlamak gibi amaçları gerçekleştirmek için kurulmuş olduklarını görebiliriz. Birleşmiş Milletlere bağlı Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (IVSC), Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu, Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada’da “Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice”  bu alanda faaliyet yürütmektedirler.

Kararnamede önerilen Gayrimenkul Değerleme Dairesi Başkanlığı gibi Yönetim organı olabilecek yapı için bu konuda söz sahibi olan aktörlerden (Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO), TDUB vb.) gelen öneri Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu’nun (TDYK) kurulması yönündedir. TDYK’nın sadece TDBS’nin yönetilmesi hususunda değil aşağıdaki önem arz eden konularda da söz sahibi olması önerilmektedir. TDYK’nın görev ve yetkilerini tanımlamak için HKMO tarafından hazırlanan yasa tasarısı önerisinde önem arz eden bazı noktalara da şöyle denilmiştir;

Anayasamız ile Kamulaştırma, Emlak Vergisi, Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi, Arsa Ofisi, Devlet İhale, Kamu İhale, Belediye Gelirleri, Harçlar, Kadastro, İmar, Kira, Kat Mülkiyeti, Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu vd. yasalarımızın hakça uygulanabilmeleri ve yardımcı olmak,

Kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme, vergi, sigorta, kredi ve benzeri amaçlar için taşınmaz değerlemesi işlerinin uluslararası standartlara da uyan ülkemizdeki gelişimini sağlamak üzere, gerekirse taşınmaz bilgi sistemi ve değer haritaları oluşturma, kriterler-bağıntılar geliştirme, ölçüt değerler saptama araştırmaları yapmak ya da yaptırmak ve bu amaçla teknik ve tüzel dayanaklar oluşturmak;

  • 4698 sayılı yasayla kurulan Konut Koordinasyon Kurulu’na yardımcı olmak;
  • Mesleki etiğe uygun çalışacak bilirkişi ve danışman bilirkişileri seçmek, bu amaçla sınavlar düzenlemek, onları yetkilendirmek amacıyla kural ve ölçütler koymak;
  • Yeni bilirkişiler yetiştirmek ve yetişmiş olanların mesleki beceri ve bilgilerini artırmak amacıyla eğitim programları düzenlemek;
  • Bilirkişi ve danışman bilirkişilerin görevleri sırasında uyacakları teknik, mesleki standartları ve etik kuralları düzenleyen yönetmelik ve tebliğler hazırlamak ve denetlemek;
  • Kural ve meslek etiğine aykırı davranan bilirkişilere uygulanacak yaptırımları ve bilirkişilikten ihraç edilme koşullarını belirlemek;
  • Ulusal bir taşınmaz değerleme bilgi sistemi oluşturmak ve ilgili kurumlar arasında veri akışını sağlamak;
  • Taşınmaz ve diğer değerlemeler alanındaki ulusal ve uluslararası gelişmeleri izlemek, ülkemiz ile etkileşimlerini incelemek, ülkemizdeki değerlemelerin daha güvenli hale gelmesini sağlamak.
  • Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu’nun yapısında bulunması öngörülen kurumlar ise; TKGM, TDUB, Karayolları Genel Müdürlüğü, Büyükşehir Belediyeleri, TOKİ, Milli Emlak ve Sermaye Piyasası Kurulu şeklindedir.

Bileşen 2 – Gayrimenkule Dair Öznitelik Verileri  (TDUB - Gayrimenkul Bilgi Merkezi)

Taşınmazlara dair değer ve öznitelik verilerini oluşturmak için iki ayrı disiplin olan değerleme ve istatistiki modellemenin bir araya getirilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul değerlerine ulaşırken klasik yöntemler olan; emsal karşılaştırma, gelir kapitalizasyonu ve maliyet yöntemlerinden faydalanılacaktır. Bu yöntemlerle elde edilmiş olan veriler de mevcut durumda TDUB tarafından devam ettirilen Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GBM) üzerinden tedarik edilebilir.

Gayrimenkul Bilgi Merkezi, değerlemenin kalitesini arttırmak üzere bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda veri analiz raporları oluşturmak ve yayımlamak amacıyla TDUB tarafından kurulmuştur. TDUB, üyesi olan tüm gayrimenkul değerleme kuruluşlarının ürettiği tüm rapor bilgilerini, belirlediği esas ve usullere göre tedarik edebilmektedir. Fakat, TDBS’nin tüm kurum ve kanunlar üzerinden bir çok farklı işlem için kullanılabilmesi için modern yöntemlerle de belirlenmiş verilere ihtiyacı olacaktır. İşte bu noktada dünyada uzun zamandır kullanılmaya başlayan Türkiye’de ise son yıllarda varlığını hissettiren yapay zeka, makine öğrenimi ve istatistiki modelleme kullanılmalıdır. Modern değerleme yöntemleri taşınmazların değerleri ve öznitelikleri (kriterleri) arasındaki oransal bağlar ile matematiksel model oluşturmaya yarayacak ve takdir edilen değere dair isabet oranını arttıracaktır.

Gayrimenkulün Değer Tespitinde Kullanılabilecek Yöntemler

Bileşen 3 - Coğrafi Bilgi Sistemleri (Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi)

TDBS’nin teknik ayağını oluşturacak olan Coğrafi Bilgi Sistemleri, gayrimenkul değerlemeye dair verilerin konum tabanlı olarak çeşitli haritalar üzerinden eşleştirilmesinden sonra modellenmesi, endekslenmesi, ayıklanması, raporlanması, sınıflandırılması, grafiksel ve görsel olarak ifade edilmesini sağlayacaktır.

Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Çalışma Modeli

TDBS’ne altlık oluşturacak CBS çalışmaları uzun emek ve zaman gerektirecektir. Fakat, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü bünyesinde yürütülen Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi (TUCBS) Projesi, TDBS için gerekli olan coğrafi bilgi sistemleri altlığını büyük çoğunlukla sağlayacaktır. TUCBS’ye veri aktaran kurumlara bakıldığında değerleme çalışmaları için gerekli olan tüm altyapı zaten kuruluyor diyebiliriz.

  • Maden Teknik Arama Enstitüsü
  • AFAD
  • Büyükşehir Belediyeleri
  • İç İşleri Bakanlığı
  • Devlet Su İşleri
  • Orman Genel Müdürlüğü
  • Harita Genel Komutanlığı
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (TKGM, TVK, İLBANK, MPGM, ÇED, ÇYGM, YIGM)

Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi bünyesinde Geoportal adı verilen paylaşım platformu ile kamu kurumları arasında özellikle metaveri paylaşımı imkanı sunulurken ulusal olarak ulaşılmış en geniş coğrafi bilgi ve veri paylaşımı sağlanmaktadır. Bazı bilgiler aynı zamanda www.atlas.gov.tr üzerinden ücretsiz şekilde herkesin kullanımına açılmaktadır. Paylaşıma açılan verilerden bazıları aşağıdaki gibidir.

  • Kadastral Haritalar
  • Hidrografya
  • Adres Verileri
  • Arazi Örtüsü
  • Ortofoto
  • Jeodezik Altyapı
  • Topografya
  • Çevre Düzeni Planları
  • Nazım İmar Planları
  • Uygulama İmar Planları
  • Ulaşım Sistemleri
  • Orman Alanları
  • Bina Bilgisi

Yukarıda sayılan veriler dışında da onlarca tür verinin sistem içerisinde bulunacağı beyan edilmektedir.

Sonuç

TDBS’nin kurulması kamu kurumları, Sermaye Piyasası Kurulu, Bankacılık ve özel sektör bünyesinde gerçekleştirilecek özellikle toplu değerleme uygulamalarında hız, ekonomi ve güvenilirlik olarak fayda sağlayacaktır. Ortaya çıkacak olan kıymet takdirleri bazı tekil işlem kıymet takdirlerinde direkt kullanılamayacak olsa da tekil çalışmaların altıklarının oluşturulmasında kullanılabilecektir. TDBS aynı zamanda uzun yıllar sonra Türkiye’de kurulmasına izin verilen Gayrimenkul Yatırım Fonları’nda günlük fiyat açıklama talebine de cevap verilmesi hususunda katkı koyacaktır.

TDBS’nin kurulması için gerekli olan altyapı TDUB ve Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın daha önce başlatmış olduğu Gayrimenkul Bilgi Merkezi ve Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemleri çalışmaları üzerinden inşa edilirse daha hızlı, ekonomik ve entegre sonuçlar ortaya çıkacaktır. İlgili kurum ve kuruluşların bu gerçeklerden hareket ederek birlikte çalışma ortamını yaratması ülkemizin gayrimenkul sektörünü teknoloji ile buluşturacağı gibi daha güvenilir ve şeffaf bir ortam oluşmasını sağlayarak uluslararası piyasalardaki güven endeksimizi yükseltecektir.

Faydalanılan Kaynaklar;  

  • Türkiye İçin Bir Taşınmaz Değerleme Yaklaşımı, Journal Of Geomatic,  2017
  • Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemleri Çalıştayı, Ankara, 6-7 Eylül 2018
  • Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Toplantısı, İstanbul, 9 Eylül 2018
  • HKMO, TDYK Yasa Tasarısı Önerisi, İstanbul, 2018
DİĞER HABER
19 Eylül 2018