Eski FED Başkanı Ben Bernanke, görevde olduğu zamanda* ülke çapında konut fiyatlarında hiçbir zaman düşüş olmadığını söylerken haklıydı. Onun habersiz olduğu şey, selefi Alan Greenspan federal fon oranını yüzde 1'e düşürdüğü için ev fiyatlarının ülke çapında hiç olmadığı kadar hızlı artmasıydı - 2007 yılının ortalarında konut piyasası partisi sona erdi ve fiyatlar Amerika'da dört yıllık bir düşüşe başladı.

İlgili: 2008 Krizinin Beceriksiz İsmi Bernanke'den "Karar Alma Cesareti" Kitabı Çıktı

Yapay olarak düşük faiz oranları gayrimenkul satışlarını frenliyor

Ülkemizde hükümet destekli düşük faiz oranları son birkaç haftada ev fiyatlarını artırırken, mevcut ve yeni konut satışlarının durmasına neden oldu. Yapay düşük faiz oranlarının açık bir amacı, ev fiyatlarını artırmaktır - bu, tanımı gereği evlerin satın alınabilirliğini daha az uygun hale getiren bir hedeftir.

Daha yüksek fiyatlar daha düşük satışlar anlamına gelir.

Yapay olarak düşük faiz oranlarının karanlık yüzünde, herkesin dile getirdiği gibi, birçok insan bunun sadece zengin insanlara yardım etmek olduğunu biliyor.

Yapay düşük faiz oranları evlerin satın alınabilirliğini imkansız hale getirdi

Makalemizin en başında verdiğimiz Amerika örneğinde, Amerika'da yapay oluşturulan düşük faiz oranları bile konut piyasasına yardımcı olamadı.

Yapay olarak düşük faiz oranlarının karanlık yüzü

Düşük faiz oranlarının belirtilen amaçlarından biri, dar gelirli hanelerin yüksek ipotek ödemelerinden muzdarip olanların rahatlaması olarak görülebilir. Bu senaryo ev sahibine fayda sağlayabilir. Peki ya evi olmayanlar? Fiyat takdirine katılmazlar. Yapay olarak düşük ipotek oranları, ev sahibi olmak isteyenler yerine ev sahiplerinin daha çok kazanmasına katkı sağlıyor. Daha yüksek ev fiyatlarının iyi bir şey olup olmadığını ilk kez bir ev satın alacak kişiye, yarı zamanlı bir işçiye veya ev arayan herkese sorun. Düşük satışların iş için iyi olup olmadığını bir emlakçıya sorun. Daha yüksek ev fiyatları, olası ev alıcılarını piyasadan kaçırır, ev sahibi olma oranını düşürür ve kiralama maliyetini yükseltir.

Yapay olarak düşük faiz oranları, ev satışlarını veya iş veya ücret artışını teşvik etmede başarısız olurken, borsanın ekonominin altında yatan sağlıkla bağdaşmayan rekor seviyelere çıkmasına yardımcı olur.

Karanlık taraf

Hükümet yetkilileri ve bu işten büyük kazanç elde etme fırsatı yakalayanlar, konut (ve borsa) fiyatlarındaki artışın ev sahipleri ve ekonomi için iyi olmasına sevinse de, yükselen ev fiyatlarının karanlık bir tarafı da var.

Yükselen ev fiyatları:

• Yapay

Ev fiyatlarındaki mevcut artış, daha yüksek üretkenlik, maaşlar ve işgücüne katılım oranları gibi güçlü ekonomik temellerden değil, daha ziyade hükümetin düşük faiz oranı politikası ve niceliksel genişleme programları tarafından düzenlenen yapay düşük faiz oranlarından kaynaklanmaktadır.

Faiz oranları, muhtemelen ekonomi, yapay düşük faiz oranları olmadan kendi başına ayakta kalmaya tam olarak hazır olmadığı için, sadece ilk kez ev alacaklar için düşük seviyededir.

• Daha düşük konut satın alınabilirliği

Aşırı yüksek ev fiyatlarının iyi bir şey olup olmadığını ilk kez bir ev satın alacak kişiye, yarı zamanlı bir işçiye veya ev arayan herkese sorun. Daha yüksek ev fiyatları, olası ev alıcılarını piyasadan kaçırır, ev sahibi olma oranını düşürür ve kiralama maliyetini yükseltir.

• Zenginlik eşitsizliği yaratın

Daha yüksek ev fiyatları, ev sahipleri ve ev sahibi olmayanlar arasında servet eşitsizliği yaratır. Ev sahipleri sadece bir eve sahip olmakla daha zengin olurken, kiracılar aynı pasif faydaları elde edemezler.

• Emlak vergilerinin artmasına neden olmak

Emlak vergileri ev değerlerine göre hesaplandığından, yükselen ev fiyatları belediyeleri emlak vergilerini artırmaya yöneltiyor. Ekonomik koşulları, evlerinin fiyatlarında bir artış yaşamak dışında iyileşmeyen ev sahipleri için, artan emlak vergileri, mali durumlarını ek bir yük haline getiriyor. Dar gelirli ev sahipleri yüksek emlak vergilerini ödemek için zorlanabilirler.

Daha yüksek konut fiyatları aynı zamanda belediyelerin gelecekteki vergi gelirleri hakkında aşırı iyimser tahminlerde bulunmalarına ve gelecekte vergi gelirlerinin artması ihtimaline (belki yanlış) dayalı olarak yanlış tahsis ve/veya fazla harcama yapmalarına neden olabilir.

• Hareketsizliği önleyin

Son iki yılda konut fiyatlarındaki kırbaç -önemli ölçüde yükselen fahiş fiyatlı mülkler- servetleri ve hareketliliği evlerinin değerlerine bağlı olan hareketsiz bir işgücü yaratıyor.

Hareketsiz bir işgücü, ekonomik iyileşmeyi engeller.

• Gayrimenkul sektörü için kötü

Daha yüksek konut fiyatları daha yüksek komisyonlara yol açsa da, hükümetin yönlendirdiği konut fiyatlarındaki değerlenme aynı zamanda konut piyasasında yatırımcı spekülasyonlarına yol açarak onu canlanma ve düşüşlere karşı duyarlı hale getiriyor. Yapay düşük faiz fırsatını kaçırmak istemeyenlere bu zaman diliminde birkaç ev satılabilir. Bu, emlakçılar için istikrarlı bir gelir düzeyine izin vermeyen bir bolluk veya kıtlık pazarına yol açar.

Yüksek ev fiyatları, insanları ev sahipliğine erişimden uzaklaştırır. İlk kez ev alacak olan gençlerin birçoğunun yüksek öğrenim kredisi borçları olduğundan ve işsiz veya yarı zamanlı istihdam edildiğinden ev satın almakta zaten zorluklarla karşılaşıyorlar.

Maaşları, yükselen ev fiyatlarına ve yüksek kiralara ayak uyduramayan Y kuşağı, bu zamanda ev sahibi olmayı her zamankinden daha zor buluyor.

Yeni ev alıcılarından oluşan sağlam bir müşteri havuzu olmadan, gayrimenkul endüstrisi için orta ve uzun vadeli görünüm belirsizliğini koruyacaktır.

• Aşağı inecek

Hükümetin, insanları yeni evlerine sahip olabilmeleri için faiz oranlarını düşürerek ekonomiyi manipüle etmesi, insanlara hendek kazmaları ve sonra da onları doldurmaları için başkalarına para ödemeleri kadar saçma. Her iki örnekte de kalıcı yapısal değere sahip hiçbir şey üretilmez.

Bu yapay olarak manipüle edilmiş emlak müzikli sandalye oyunu, müzik durana kadar çalışır.

Düşük envanter/güçlü talep dinamiği tersine döndükçe ve envanter arttıkça ve talep düştükçe bu durum değişecektir.

Konut stok sıkıntısı, konut sıkıntısı ile aynı şey değildir. Kalıcı bir konut sıkıntısı değil, geçici bir envanter açığı var. Zayıf ekonomi ve yükselen faiz oranları nedeniyle talep düştüğünde envanter kullanılabilir hale gelecektir. Fakat, bu senaryo gerçekleştiğinde, konut balonu patlayacaktır. 

Devletin, yapay düşük faiz oranlarıyla konut alımını teşvik ederek ekonomiyi yönlendirebileceğini düşünmesi ve bir konut balonu yaratmak için tasarlanmış politika belirlemesi ameliyat edilecek yere yara bandı sarmak gibidir.

Konut piyasası, ekonominin itici gücü değil, gücünü yansıtmalıdır.