Amerikanın en sansasyonel emlak teknoloji şirketi Zillow, İbuyer aracılığıyla satın aldığı ancak henüz satmadığı mülklerin desteklediği bir tahvilden 450 milyon dolar topladı. 

Zillow, gayrimenkule ilgisi olan insanları bütün gece internet sitesinde dolaştıran, satılık evlerin veya kendi evlerinin veya caddenin aşağısındaki evlerin tahmini fiyatlarını kontrol eden bağımlılık yapan emlak listeleriyle popülerliğini koruyor.

CEO Rich Barton, yapay zeka destekli yazılımının ABD'li ev sahipleri için kritik bir acı noktasını azaltabileceğine dair bir bahse girerek şirketinin geleceğini riske attı: Satmak için gereken süre.

Son yıllarda, Zillow, mülkleri satıcıların elinden hızla almayı teklif ederek, esasen emlakçılık işine daldı. Ve bu süreçte Wall Street'i 2 trilyon ABD doları değerindeki ABD konut piyasasına daha da derinden çekmeye çalışan stratejiler üzerine yoğunlaştı.

Zillow Ağustos ayında, satın aldığı ancak henüz satmadığı evlerin desteklediği bir tahvilden 450 milyon dolar topladı. Credit Suisse Group liderliğindeki teklif, otomobil bayilerini finanse etmek için kullandığı kredi imkanlarına göre modellendi. Bu yapıyı evler için kullanmanın yeniliği, rekor düzeydeki en sıcak konut piyasasına bahis oynamanın yeni bir yoluna aç olan yatırımcıları korkutmadı. Tahvile beklenenin üzerinde talep geldi. Tahvil piyasası faaliyetleri hakkında yorum yapmayı reddeden Zillow, şu anda 700 milyon dolarlık tahvil satma sürecinde. 

Zillow'un İBuyer iş modeliyle Wall Street'in yeni bir kan gurubu bulduğunu söyleyebiliriz. Wall Street şirketleri, Zillow'un ev satın alımlarını finanse etmek için birbirleri ile yarışıyor. İştah kabartan talepteki artıştan yararlanan Zillow'un, iBuyers olarak bilinen nakit teklif modeli emlak pazarının küçük bir parçası. Ancak 2007-2010'daki ipotek çöküşünün aşırı derecede gösterdiği gibi, konut, kolay para ve yeni finansman biçimlerinin karışımı yatırımcılar için yanıcı olabilir.

Columbia Business School'da gayrimenkul finansmanı profesörü olan Tomasz Piskorski, şirketlerden bir grup olarak bahsederken, “Çok hızlı bir şekilde 100 milyar dolardan fazla borçtan bahsediyor olabiliriz.” dedi. “Ev fiyatları düştüğünde iBuyers'a ne olur? Büyük bir ev envanterine sahip oldukları ve borçlarını ödeyemedikleri bir durumu hayal edebilirsiniz.”

Zillow'un web siteleri ve uygulamaları, her çeyrekte milyarlarca sayfa görüntüleme alıyor ve emlakçılardan ev avcılarıyla bağlantı kurmak için bir ücret talep eden yüksek marjlı bir kazancı besliyor.  2004 yılında Zillow'u piyasaya sürmeden önce Expedia Group'u kuran Ceo Barton, şirketin satın alma ve satma oyununa da girmemesi durumunda gayrimenkul işine yeni girenlerin gerisinde kalma riskiyle karşı karşıya olduğuna karar verdi.

Zillow ve rakipleri gibi IBuyers, müşterileri, özellikle de mevcut bir mülkten alım satım yapan alıcılar için bir zamanlama sorununu çözmeye çalıştıklarını söylüyor. Mülk sahiplerinin, eski evlerini satana kadar yeni ev için ödeme yapmaları zor veya stresli olabilir. Veya mevcut mülklerini beklenenden daha hızlı satarlarsa, kendilerini yeni bir yer bulma telaşı içinde bulabilirler.

iBuyer modeli, yerel ev fiyatlarındaki kısa vadeli değişiklikleri tahmin eden bir yazılıma bağlı. Piyasada bir evi satmak genellikle üç ila altı ay sürer. Yine de en büyük dört iBuyer, 2021'in ikinci çeyreğinde yaklaşık 15.000 ev satın alarak ülke çapındaki tüm satın almaların %1'ini oluşturdu.

Şimdi bu satın alınan evler patlamaya hazır bir bombaya ayarlandı. Zillow, 2024 yılına kadar ayda 5.000 konut satın almayı bekliyor. Başka bir rakip olan Offerpad Solutions, gelecekteki fırsat görüşüne bağlı olarak yılda 70.000 konut satın alabilir. Hala en büyük iBuyer olan Opendoor, şirketin 100 pazardaki tüm ev satışlarının %4'ünü yakalamasını istediğini söyledi. Üç şirket birlikte yılda 100 milyar dolara yakın ev satın alabilir ve 20 milyar dolardan fazla krediye ihtiyaç duyabilir.

İBuyer şirketleri için tahvil piyasasına odaklanmak, bankaların ötesinde daha da büyük bir sermaye havuzuna ulaşmanın bir yolu. Barton, yatırımcılarla yaptığı son görüşmede, "Bu, gemi için bir tür yakıt" dedi.

Elbette Wall Street, ABD emlak piyasasında uzun süredir önemli bir rol oynadı. Devasa ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası, krediler için temel finansman kaynağı ve birçok sabit gelirli portföyün bel kemiği konumunda. Ancak iBuyers, yatırımcılara doğrudan tüketici kredisine bağlı olmayan ABD konutlarına yeni bir tür kısa süreli finansman aracı sunuyor.

Amerikalılar ipotek borcunda büyük rol oynayan finansal oyunculara alışkın olsa da, tek ailelik konut sahipliği uzun zamandır anne ve baba meselesi oldu. Artık bu değişiyor. Özel sermaye şirketleri ve varlık yöneticileri, kiralamaya dönüştürmek için ev satın alıyor. Ve şimdi Wall Street nakit parası ve büyük tahvil kredileriyle desteklenen iBuyers, bazı sıcak emlak piyasalarında fark ediliyor ve bazen tartışmalı bir varlık haline gelebiliyor.