Konut piyasası söz konusu olduğunda, tahminler tehlikeli bir iştir. Bir ay rönesansın eşiğinde gibi görünen bir pazar, onu analiz eden faktörlere bağlı olarak, bir sonraki ay oldukça berbat görünebilir.

Kesinlikle son zamanlarda dünya emlak piyasalarında böyle oldu. 

Mortgage faiz oranları rekor seviyelerden geri çekilmeye çalışılıyor; işsizlik hala inatla yüksek; ve bankalar kredi verme konusunda son derece katı olmaya devam ediyor.

2021'in geri kalanında ve 2022'de satın almayı durdurabilecek belirsizlikler de var ve belki de en büyüğü, tüm dünyadan daha akıllı bir virüsün mutasyon senaryoları. Bu konuda karışık raporlar var. Bazıları yakın zamanda normal hayata dönülebileceğini, bazıları da geçen yılın çok gerisine düşebileceğini ve bu virüsün kökünü kurutacak aşı bulunana kadar satın almayı düşünmekten yorulan alıcıların piyasadan çekileceğini belirtiyor.

2022'ye girerken pandemi kaynaklı yaşadığımız bu sorunlar ne kadar büyük olursa olsun, rüzgarı arkamızda tutmaya çalışacağız. Piyasanın motivasyonu düşerse, rüzgar yüzümüze gelir ve bu daha zorlu bir tırmanış olur.

Kim Ne Düşünüyor?

Yılın son çeyreğine girilirken ortaya çıkan satış rakamları çoğu emlak uzmanının zaten bildiği bir şeyi doğruladı: Alıcılar ve satıcılar şu anda çok farklı bir şeritte. Alıcıların yarısından fazlası şimdi satın almak için kötü bir zaman olduğunu düşünüyor. Buna karşılık, satıcıların daha yüksek bir yüzdesi satış yapmak için harika bir zaman olduğunu düşünüyor. 

Ancak satıcılar ve alıcılar haklı mı - gerçekten satın almak için kötü bir zaman ve satmak için harika bir zaman mı? Ve eğer haklılarsa, 2021'in son çeyreğinde emlak piyasasında hangi gelişmeler bekleniyor?

Almak için Kötü Zaman, Satmak İçin İyi Zaman mı? O kadar basit değil

Alıcı tarafında, şu anda satın alma konusunda temkinli olmak için birçok neden var. Maliyete ek olarak (bazı ekonomistler ev fiyatlarının şu anda %15 ila %20 arasında şişirildiğini öne sürüyorlar), envanter düşük ve rekabet şiddetli.

Piyasada hala pahalı mülkler için alıcı yok. Alıcılar, satın alma istekleri konusunda çok dikkatli; faiz oranları gevşemedi; ve piyasada uygun fiyatlı konut bulmak her zamankinden daha zor. 

Yine de, bu faktörler alıcıları satın alma düşüncesinden geri tutmamalı. Şu an, hali hazırda satın almayı planlayan ve finansal olarak bunu yapmaya hazır olan herkesin pazara gireceği harika bir zaman olabilir. 

Satıcı tarafında, geçtiğimiz yılın birçok fırsat sunduğuna şüphe yok. Ülkenin çoğu bölgesindeki envanter sıkıntısı ve evlere olan yüksek talep göz önüne alındığında, birçok kırsal, banliyö ve müstakil ev sahipleri, mülklerinde olağanüstü getiriler elde etmeye devam ediyor. Bazı bölgelerde artan talebe endeksli fiyatlar %25'e kadar yükseldi.

Mevcut düşük envanteri ve özellikle kırsal bölgelerde evlere yönelik yüksek talebi besleyen üç temel faktör bulunuyor. Birincisi, pandemiden önce bile, birçok çocuklu aile, kentsel alanlardaki sıkışık mahalleleri kırsal yerler için terk ediyordu. İkincisi, artık kalacak gibi görünen uzaktan çalışma, insanların yaşayabileceği yerlere yayılıyor. Son olarak, bir zamanlar yeni bir eve yatırım yapmayı tercih etmiş olabilecek alıcılar, tedarik zinciri sorunları geliştiricilerin projeleri tamamlama süreçlerini engellemeye devam ettikçe, yeniden alım seçeneklerine giderek daha fazla sıcak bakıyor.

Bir ev, değerinden daha büyük bir kâr getirme potansiyeli göz önüne alındığında, mülk sahiplerinin şu anda satmak için kesinlikle birçok nedeni var, ancak bir alıcı balığını yakalamak için doğru zamana ihtiyaç var. Halihazırda emlak kıtlığı çekmeyen bir pazara taşınmıyorsanız veya küçülmeyi planlamıyorsanız (örneğin, büyük bir banliyö evini kentsel bir apartman dairesine taşımak için satmayı planlıyorsanız), yeni bir ev bulmak zor ve maliyetli olabilir.

Peki, satmak için iyi bir zaman mı? Evet, ancak muhtemelen yalnızca kendi yaşam durumunuzu kökten değiştirmeye kararlıysanız. Aynı topluluktaki benzer veya daha büyük bir eve çok şey kazandırma umuduyla mevcut evinizi satmak geri tepebilir. Şu an iki evimi satılığa çıkardım. Gelen teklifler şimdilik istediğimize çok uzak değil. Gerçek fiyatı bulduğum an benim için en doğru satış zamanı olacaktır :)

Son Çeyrek İçin Tahminler 

Aslında Warren Buffet'ın dediği gibi tahminde bulunanlar birer kahin gibidirler. Biz o kahinlerden değiliz :) Bırakın son çeyreği, önümüzdeki son bir dakika içerisinde her şeyin allak bullak olacağı bir siyah kuğuya denk gelebiliriz. Artık o kadar çok siyah kuğu etrafta dolaşıyor ki, dünyalılar tarafından normal karşılanıyor. Günlük hayatımızın istemeden de olsa bir parçası oldular, siyah kuğular.

Pek çok satıcının, yılın son aylarını satış yapmak için harika bir zaman olduğu izleniminde olması nedeniyle, önümüzdeki aylarda daha fazla satıcının kafasını kumdan çıkaracağı muhtemel görünüyor. Sonuçta, satmayı planlamamış olsanız bile, bugünün sıcak pazarında eviniz için ne kadar fiyat alabileceğinizi neden görmüyorsunuz? Eğer bu dönemde, daha fazla satıcı öne çıkarsa, bu gecikmiş bir piyasa düzeltmesiyle sonuçlanacak ve sonunda ev fiyatlarını mevcut ev değerlerine yaklaştıracaktır. Satıcıların, belirsizlik ortamında ortaya çıkan fırsatçılara bir balans ayarı vermesi gerekiyor. Sonuçta sattığının yerine almak için roller değişecek :)

Buraya kadar her şey, satıcıların kafasında ne düşündüklerine dair tahmin yürüttüğümüz senaryolardı.

Ama ya alıcılar geri dönmezse? Envanter arttıkça bile alıcıların temkinli kalması için küçük bir pay var. Bu durumda, piyasada aşırı bir düzeltme görebiliriz. 

Bununla birlikte, konutlara yönelik mevcut talep ve geliştiricilerin karşılaştığı süregelen tedarik zinciri zorlukları göz önüne alındığında, aşırı bir düzeltme yapılması şimdilik pek olası görünmüyor. 

Her şey düşünüldüğünde, 2021'in son birkaç ayı için tahminimiz, bu pazarın sıcak kalmaya devam edeceği yönünde. Bize göre hangi yatırım aracına sahip olacağını bilen ve nereye park edeceğini seçebilen insanlar paralarını gayrimenkule yatırıyor.

Ancak 2022'ye baktığımızda, emlak piyasasının hem satıcılar hem de alıcılar için büyük fırsatlar yaratarak biraz daha alıcı dostu olmaya uyum sağlayacağı yönünde görüş bildirebiliriz.

Yukarıda bahsettiğimiz gibi şimdilik veriler ışığında konuşuyoruz.

İğneyi kendimize, piyasa tahmini yürütenlere de çuvaldızı batırarak, ders alınması gereken müthiş bir sözle yazımızı burada sonlandırıyoruz :)

“Gelecekte olacakları tahmin eden iki tip insan vardır: Biri hiçbir şey bilmez, diğeri de hiçbir şey bilmediğini bilmez” John Kenneth Galbraith