Gayrimenkul balonlarını önceden tahmin edebilmek zor bir iş. Sonuçta, çoğumuz “bir balonu gördüğümüzde bildiğimizi” söylesek de, gerçekten patlayana kadar bir balonun somut kanıtına sahip değiliz. Patlama anına kadar çok geç kalınabiliyor. Tıpkı 2008 emlak balonu gibi.

UBS'nin Emlak Balonu Endeksi'nden alınan verilere dayanan aşağıdaki harita, 25 küresel şehri değerlendiren ve balon risklerine göre puanlayan bir erken uyarı sistemi işlevi görüyor.

Verileri Okumak

Yatırımcıların bir piyasanın fiyatlandırmasının gelecekte olacakları doğru bir şekilde yansıtıp yansıtmadığını yargılaması gerektiğinden, balonları gerçek zamanlı olarak ayırt etmek zordur. Yine de, dikkat edilmesi gereken bazı işaretler bulunuyor.

Bir örnek olarak, fiyatların yerel gelirlerden ve kiralardan ayrıştırılması yaygın bir tehlike işaretidir. Ayrıca, aşırı inşaat faaliyeti ve kredi piyasası gibi reel ekonomideki dengesizlikler, yapımda bir balonun sinyalini verebilir.

Bunu akılda tutarak, hangi küresel piyasalar en fazla balon riski sergiliyor veriler ışığında değerlendirelim.

Emlak Baloncuklarının Coğrafyası

Avrupa, aşırı balon riski olan bir dizi şehre ev sahipliği yapıyor ve Frankfurt bu yıl listenin başında yer alıyor. Almanya'nın finans merkezinde ev fiyatları 2016'dan bu yana yılda ortalama %10 arttı - değerlendirilen tüm şehirler arasında en yüksek oran.

İki Kanada şehri de kendilerini balon bölgesinde buluyor: Toronto ve Vancouver. İlkinde, 2021'deki satın almaların yaklaşık %30'u birden fazla mülkü olan alıcılara gitti, bu da gayrimenkul yatırımının canlı ve iyi olduğunu gösteriyor. Bu sıcak kentsel pazarları soğutma çabalarına rağmen, Kanada emlak pazarı kısa sürede toparlandı ve yükselişine devam etti. Aslında, son otuz yılda Kanada'daki konut ev fiyatları G7'deki en hızlı oranlarda arttığı verilere yansıyor.

Sivil gösteriler ve yeni politikalar üzerindeki tartışmalara rağmen, Hong Kong hala bu endekste en yüksek ikinci puana sahip. Bu arada Dubai, “değeri düşük” olarak listeleniyor ve endekste negatif puan alan tek şehir. Konut fiyatları son altı yılda düşüş eğiliminde ve şimdi 2014 seviyelerine göre yaklaşık %40 düştü.

Not: Emlak Balonu Endeksi şu anda Anakara Çin'deki şehirleri içermemektedir.

Sürekli Yükselen Trend

COVID-19 salgını emlak piyasalarının dinamiklerini değiştirmiş olsa da, aşırı ısınan piyasalar yeni bir şey değil.

Yıllar boyunca, inşaat patlaması ve insanların kentsel bir yaşam tarzı yaşamaya istekli olması nedeniyle şehir merkezlerinde ev fiyatlarının artması neredeyse garanti oldu. Uzaktan çalışma seçenekleri ve ofislerin küçültülmesi birçokları için değer denklemini değiştiriyor ve sonuç olarak 1990'lardan bu yana ilk kez kentsel olmayan alanlarda konut fiyatları şehirlerde olduğundan daha hızlı artış gösteriyor.

Buna rağmen, bu değişen öncelikler, dünyanın küresel şehirlerindeki emlak piyasasının ateşini söndürmedi. Aşağıda şimdiye kadar 2021 için büyüme oranları ve bunun son beş yılla karşılaştırması yer alıyor.

Genel olarak, fiyatlar hemen hemen her yerde yükseliş eğiliminde. Yukarıdaki şehirlerin dördü hariç tümü (Milan, Paris, New York ve San Francisco) yıldan yıla pozitif büyüme kaydetti.

Gayrimenkul balonları büyümeye devam etse bile, bir belirsizlik unsuru var. Borç-gelir oranları artmaya devam ediyor ve pandemi sırasında gevşetilen borç verme standartları bir kez daha sıkılaşıyor. Şu anda dünyada meydana gelen toplumsal değişimleri düşünün. Bu gibi zamanlarda pazarların geleceğini tahmin etmek daha zor hale geliyor.