Karşılaştırmalı Piyasa Analizi sadece matematiksel işlemlerden ibaret değildir. Bu analizi layıkıyla yapabilmek için belirli bir bölgedeki satış dinamiklerine hâkim olmak ve burada elde edilen veriyi yorumlayabilmek gerekir. Yerel piyasanızda uzmanlaşmanız çok önemli.

“Emlak piyasası yereldir”

Başka bir deyişle, kendi piyasanıza hâkim olmalı ve aynı zamanda neden benzer konutların satış fiyatlarının bölgesel olarak değiştiğini algılayabilmelisiniz. Muhit hakkında yeterince bilgi öğrenmeden sayısal verileri yorumlamaya çalışmak bir felakete yol açabilir.

Gelin şimdi Karşılaştırmalı Piyasa Analizi konusunda nelere dikkat etmeniz gerektiğine bir göz atalım:

Karşılaştırma İçin Doğru Konutları Seçmek

Başarılı bir Karşılaştırmalı Piyasa Analizi yapabilmenin anahtarı doğru konutları karşılaştırmaktan geçiyor. Birbirine gerçekten benzer olmayan konutlar ile yapılan bir analiz piyasa hakkında çok yanlış bilgiler verebilir.

Konutları seçerken şunlara dikkat etmelisiniz:

• Genellikle elinizdeki konutun fiyatından çok yukarıda ya da aşağıda olan konutları eleyebilirsiniz. Aşırı fiyat farkı eleme yapmak için geçerli bir sebeptir.

• Başka kriterler yüzünden elediğiniz konutları ise elemeniz için iyi bir sebebiniz olmalı. Yani bir müşteriniz bir konutun neden listenizde olmadığını sorduğunda mantıklı bir cevap verebilmelisiniz. Bu yüzden sadece üşengeçlikten havuzu daraltmayın.

• Seçtiğiniz konutların aynı muhitte olması analizinizi daha başarılı yapar. Eğer aynı muhitten yeterli sayıda konut bulamıyorsanız da çok uzaklaşmadan sadece komşu muhitlerdeki konutları inceleyin. Zor durumda kalırsanız sizin muhitinizle benzer özelliklere sahip başka bir muhit seçebilirsiniz, ama bu noktada iyi değerlendirme yapmanız gerekiyor.

• Konutları seçerken tarihe dikkat etmelisiniz. Mümkün olduğunca şimdiki zamanda kalmanız gerekiyor. Hızlı piyasalarda bunu yapmak kolay. Yavaş piyasalarda ise zorlanabileceğinizin farkındayız. Ama 2-3 aydan fazla geriye gitmemeye çalışın, çünkü eskiye gittikçe verilere yorum katmanız gerekecek.

• Mümkünse analizinizde sadece aynı konut tiplerini kullanın. Diyelim ki söz konusu konut müstakil bir ev. Bu evi apartman daireleri ile karşılaştırmanız doğru olmayacaktır.

Farklı Konutlar İçin Değer Ayarlaması Yapmak

Yukarıdaki adımları takip etseniz dahi, seçtiğiniz konutlar arasında bazı farklılıklar bulunacak. Bu yüzden analizinize yorum katmalı ve bazı değer ayarlamaları yapmalısınız.

• Yüz ölçümü farkları için fiyatlara alanla doğru orantılı bir ekleme ya da çıkarma yapabilirsiniz.

• Aynı ekleme çıkarmayı oda sayısı, banyo sayısı ve garaj için de yapabilirsiniz.

• Bir de seçtiğiniz konutların gerçek değerinden satılıp satılmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bazen satıcılar aceleleri olduğu için daha düşük fiyatları kabul edebiliyor ya da şans eseri yüksek fiyattan satış yapabiliyorlar. Bu tarz fiyatlar sizin için doğru kıstaslar değil.

Rekabet Analizi

Karşılaştırmalı Piyasa Analizi’niz şu anda listelenmiş olan konutları içermeden tamamlanmış sayılmaz. Sürekli olarak piyasadaki benzer konutları takip etmelisiniz, çünkü o konutların fiyatlarına göre belirlediğiniz fiyatta değişiklik yapmanız gerekebilir.

Bazen piyasadaki envanter sayılarında farklar oluşuyor ve bu farklar konutların satış fiyatlarını ciddi bir şekilde etkiliyor. Bu yüzden piyasayı sürekli takip etmek çok önemli. Eğer envanter sayısı azalıyorsa fiyatları artırabilirsiniz. Ama aksi durumda da indirim yoluna gitmelisiniz.

Sonuçları Sunmak

Bu analizi sevimli görünmek için değil profesyonel veriler sunmak için yapıyorsunuz. Bu yüzden de sonuçlarınızı anlaşılır bir biçimde sunmanız çok önemli. Bu konuda yararlanabileceğiniz bazı bilgisayar programları var. Bu programları kullanarak verilerinizi görselleştirebilirsiniz. Ama göz alıcı bir sunum yapmaya değil müşterinize anlaşılır sonuçlar sunmaya odaklanın.