Dünyanın birçok şehrinde emlak piyasası benzeri görülmemiş zorluklarla karşı karşıya. Fiyatlar o kadar yükseldi ki, alıcıların çoğu piyasadan fiyatlandırıldı. Satıcılar bir şekilde kendilerini bu irrasyonel fiyatlara bağladılar. Sonuç, fiyatların düşmeyeceği görülüyor. Ancak aynı zamanda, piyasada verilen fiyatlarla gerçekleşen hemen hemen hiçbir işlem yoktur. Bu durum dünyanın birçok şehrinde yaygın olarak görülmektedir. İstanbul, Londra, Sidney, New York bu emlak balonunun en önemli örnekleridir.

Bütün bu şehirlerdeki hükümetler, bu evlerin oranlarını düşürmek için siyasi baskı altında. Konuyla ilgili hemen hemen her uzman, fiyatların arz ve talebi yansıttığı görüşündedir. Bu nedenle, yüksek fiyatlar, çok düşük arz ile büyük talebi yansıtmalıdır. Fakat çoğu şehirde durum böyle değil. Fiyatlar, ortalamadan çok daha hızlı arttı. Ancak, bu fiyat artışının temel nedeninin arz eksikliği olduğuna inandığımızda, en bariz çözüm daha fazla konut inşa ederek arzı artırmaktır.

Bu yazıda, neden daha fazla ev inşa etmenin en iyi çözüm olmayabileceğine bir göz atacağız.

Emlak Fiyatları Gelecekteki Beklentilere Dayalı

Emlak fiyatları emtia fiyatları değildir, varlık değerleridir. Dolayısıyla arz ve talebe bağlı değildirler. Bunun yerine, emlak fiyatları büyük ölçüde gelecekteki değer beklentisi tarafından yönlendirilir. Yatırımcılar gelecekte fiyatların yükseleceğine inanırlarsa, kaçınılmaz olarak fiyatlar artacaktır. Emlak fiyatlarıyla ilgili sorun, aratan girdi maliyetleri ve tedarik zincirinde yaşanan aksamalar, enflasyon ve arazi kıtlığıdır. Bunun sonucunda fiyatlar fırlar. Dolayısıyla, fiyat artışının gerçekten arz kıtlığından kaynaklanmadığını söylemek güvenli olacaktır. Bunun yerine, birçok alıcının spekülatif davranışı piyasayı suçlamaktır. Banka kredisine kolay erişim ve ebeveynler tarafından çocuklarına aktarılan özel sermaye, fiyatlardaki bu eşi görülmemiş artışa neden oldu. Dolayısıyla daha fazla ev inşa etmek sorunu çözmeyecektir.

Örneğin, nüfusu yaklaşık beş milyon olan İrlanda örneğini düşünün. 2007'de İrlanda hükümeti, fiyatların uygun kalmasını sağlamak için 90.000'den fazla ev inşa etti. Bununla birlikte, aynı dönemde, fiyatlar %11'den fazla arttı ve arzı artırmanın emlak fiyatları sorununu çözmesinin pek mümkün olmadığını kanıtladı.

Yerel Mülk Piyasalarına Uluslararası Para Akışı

Çoğu konut fiyat balonu gelişmiş ülkelerde yaşanıyor. Bunun nedeni, gelişmiş ülkelerin, üçüncü dünya ülkelerinden yozlaşmış politikacılar ve bürokratlar için yatırım destinasyonları olmasıdır. Bu ülkelerden haksız elde edilen kazanımlar, nihayetinde bu küresel şehirlere giden yolu buluyor. Bu yatırımcılar yatırımlarının geri dönüşünü beklemiyorlar. Bunun yerine, sadece fonlarını park edecek bir yere ihtiyaçları var. Sonuç olarak, bu evlerin çoğu ıssız. Bu yatırımcılar temellere ve değerlemelere aldırış etmedikleri için spekülatif balonu daha da körükleme eğilimindedirler. Almanya gibi hükümetlerin ikinci veya üçüncü ev satın alan kişilere vergi koymasının nedeni budur. Sadece daha fazla ev inşa etmek arsa fiyatları sorununu çözmeyecektir.

Mülk Karşılığı Borçlanma

Konutlarla ilgili bir diğer önemli sorun, bankaların alıcılara karşı kredi vermeye istekli olmalarıdır. Birçok yatırımcı evlerini ipotek etti ve gelirleri mülke daha fazla yatırım yapmak için kullanıyor. Ayrıca ev sahiplerinin kira gelirlerine göre kredi almaları da alışılmadık bir durum değil. Son birkaç yıldır birçok kişi mülklerini para çekme makinesi olarak kullanıyor. Bu nedenle, evlerin asla değerinin düşmediği fikri, birçok yatırımcının zihnine sağlam bir şekilde yerleşmiştir. Bu, spekülatif balonu daha da körüklemektedir.

Problem Nasıl Çözülmeli?

Artık daha fazla ev inşa etmenin sorunu çözmeyeceği açık. Bu, atılabilecek diğer adımları merak etmemize neden oluyor. Diğer adımlardan bazıları aşağıdaki gibidir:

• Vergi sisteminin, spekülatörlerin piyasadan kovulduğundan emin olması gerekiyor. Birden fazla ev satın almak için cezai tedbirler olmalı. Zenginler gayrimenkule el koymak istiyorsa bedelini ödemelidir.
• Yerel emlak piyasalarındaki yabancılara vatandaşlık verilmesi kısıtlanmalıdır. Bu, mülkler için bir ekstra emlak vergisi getirilebilir.
• Gayrimenkul karşılığı kredi veren bankalara kısıtlamalar getirilmeli. Gelirlerin spekülatif amaçlarla kullanılmamasını sağlamak için yasalar çıkarılmalıdır.

Olumsuz Yönü Yönetmek

Mülk fiyatlarındaki düşüş ile ilgili sorun, bu varlığa yatırım yapanların kayıpları olacaktır. Şişirilmiş fiyatlarla gayrimenkul satın almak için şu anda büyük miktarda borç alan insanlar olumsuz etkilenecektir. Bu nedenle, emlak fiyatlarının aniden düşmemesini sağlamak hükümetin sorumluluğundadır. Bunun yerine düşüş kademeli olmalı ve yatırım camiasında paniği tetiklememelidir.

Özetlemek gerekirse, daha fazla ev inşa etmek yalnızca daha pahalı evler yaratacaktır . Sorunun temel nedeni, bu varlık sınıfındaki spekülatif para akışıdır. Akış durdurulduğunda veya azaltıldığında, fiyatlar otomatik olarak rasyonalize olacaktır.