Gayrimenkulde her zaman bir satıcı piyasasıdır ve bu makalemiz bunu kanıtlayacaktır. Bu tez, ev almak isteyenlerin yanı sıra ev satmak isteyen satıcıların da sıklıkla gözden kaçırdığı bir gerçektir.

Evinizi satmaya hazır olduğunuzda, satıcının piyasa koşullarında satarsanız, satışınızdan en fazla parayı kazanırsınız. Bir ev satın alırken, bir satıcı pazarında çalışırken çok fazla pazarlık yapmak daha zor olacaktır. İşte bilmeniz gerekenler!

Herhangi bir emtia satmaya çalışırken, arz, talep oranından çok daha yüksek olduğunda, fiyatlandırma baskısının ortaya çıktığını ve mevcut envantere daha fazla alıcı çekilene kadar değerlerin düştüğünü biliyoruz.

Genel konut piyasası koşulları, genel piyasanın alıcı piyasasıyla mı yoksa satıcı piyasasıyla mı meşgul olduğunu belirleyecektir, ancak hiç kimse genel piyasa içinde bir ev satmaz.

Evler kendi hiper-yerel pazarlarında satılmaktadır, bu nedenle mevcut arz ve talep dinamiğini anlamak, bir tarafın tek bir şeyi manipüle etmesine ve piyasayı kendi lehine çevirmesine olanak tanır. Bunu bilerek, doğru ve emin bir şekilde söylediğimize şaşırabilirsiniz.

Bir eve sahip olmanın en güzel yanı, onun gezegendeki hiçbir şeye benzemediğini bilmektir. Bireysel dokunuşlarımız, yaşam tarzımız bizim ve ailelerimizi özel kıldığı için evlerimiz benzersizdir. Bu nedenle, onları satma zamanı geldiğinde sergilenecek bir "raf" yoktur ve evin değeri, o belirli anda benzer evlerin ne için satın alınabileceğine bağlı olacaktır.

Evler Bir İhtiyaçtır

Kesin olan tek şey, toplumumuzun mağaralara geri dönme arzusu olmadığıdır. Gayrimenkulün hayatımızın geri kalanında ve gelecekte de tanınan bir meta olacaktır. İnsanların bir eve ihtiyacı vardır, bu nedenle konut için her zaman bir miktar talep olacaktır. Öyleyse neden bazı raporlar "şimdi satın alma zamanı" derken, diğerleri "temkinli olun, bu bir alıcı piyasası" diyor.

"Konut Piyasası" ve "Konut Piyasanız" Arasındaki Farkı Anlamak

Bu, birçok emlak müşterisi için kaybedilen ve ne yazık ki birçok emlak "uzmanı" tarafından bile yanlış anlaşılan bir nokta. Herhangi bir kişiden daha büyük bir konut piyasası vardır ve bu piyasayı inceleyebilir, mevcut arz ve talep ilişkilerini belirleyebilir ve ardından konut piyasasının şu anda bir alıcı piyasasında mı yoksa bir satıcı piyasasında mı olduğunu belirleyebiliriz.

Ancak yapamadığımız şey, bu piyasa etkisinin belirli bir evin satılabilirliği üzerinde nihai kontrole sahip olduğu sonucuna varmaktır. Görüyorsunuz, nihayetinde, satıcı istediği fiyata karar veriyor ve bu, satıcının bir satıcı pazarında mı yoksa bir alıcı pazarında mı fiyatlandırılacağını tek başına belirleyecek etkendir. Bunu tam olarak anlamak için belirli bir örneğe bakalım.

Ev Sahipleri Satıcı Pazarında Olmayı Seçebilir

Diyelim ki yaklaşık 150 bin dolar ile 200 bin dolar arasında, ancak daha doğrusu 200 bin dolar seviyesine daha yakın olan satılık bir ev var. Ev sahibi evi satmaya karar verir ve bir fiyat belirlemesi gerekir. Satılık evlerin bol olduğu mevcut piyasa koşullarımıza dayanan bazı düşünceler:

• 210 bin $ İstenen Fiyat - Bu ev satıcısı "masada hiç para bırakmak istemiyor", bu yüzden pazarlık için yer bırakan bir miktar istiyor. Satıcı burada evi fiyatlandırarak piyasadaki birçok evi kendisininkinden daha çekici hale getirmiş ve böylece kendisini alıcı piyasasına yerleştirmiştir. Ev almak isteyenler, evine bakmak isteyip istemediklerini ve bir teklifte bulunmak isteyip istemediklerini seçebilirler. Herkes bunun bir alıcı pazarı olduğunu ve bu evin (mevcut fiyata göre) kolayca değiştirilebileceğini bildiğinden, bu evi "kaçıracaklarından" korkmazlar.
• İstenen Fiyat 195 bin Dolar - Bu ev satıcısı, evi kabaca değerinde olduğu gibi fiyatlandırdı. Ne yazık ki, piyasada bir yılı aşkın konut arzı ile bu, bir alıcının bugün bir teklif vermeye mecbur hissedeceği anlamına gelmez. Bu ev satılırsa, onun yerini alabilecek yüzlerce ev vardır, bu nedenle alıcılar hala avantajlıdır (çünkü hepimiz bunun bir alıcı piyasası olduğunu biliyoruz, değil mi?).
• İstenen Fiyat $180K - Bu ev satıcısı, evi değerinden daha düşük bir fiyata fiyatlandırdı. Her fiyat aralığında "yani çalmak" sadece 1 ev olduğunu biliyor ve bu nedenle kendi özel pazarını satıcılar pazarı haline getirdi. Satıcı bu fiyatlamayla alıcıları bugün harekete geçmeye motive edebilir. Çünkü alıcılar piyasada neyin kazançlı olduğunu bilirler ve bu kesinlikle oradaki en iyi anlaşmadır. Satıcının fiyatı çok düşükse, alıcılar arasındaki rekabet çoğu zaman eve değeri kadar teklif verir (eğer değilse, gerçekten değeri nedir?).

Ev Alıcıları Her Bir Ev İçin Ne Tür Pazar Olduğunu Daha İyi Anlıyor

Alıcıların görecekleri tonlarca evi olduğunu anlamak, genellikle her ev için aynı teklif stratejisini kullanmaları gerektiğini düşünmelerine neden olur. Ancak yukarıdaki örneği kullanarak, ev alıcıları her eve aynı şekilde yaklaşmak istemiyor.

İlk ev, evin gerçekte ne kadar değerli olduğunu belirlemek için biraz çalışma gerektirir, ikinci ev biraz müzakere gerektirir, ancak üçüncü ev yanıt vermeyi gerektirir. Bugün satılacak bir ev söz konusuysa ve bir alıcı o evi istiyorsa, evi satın almak için "tam fiyat artı" teklifi yapacaktır.

Bugün alıcıların yaptığı en büyük hata, iyi fiyatlı bir satıcıyla pazarlık yapmaya çalışmaktır. Bunu doğru yapan çok fazla satıcı olmasa da, evlerini satma sürecinin tam kontrolüne sahip olanlar var. Alıcıların tüm rekabetin altında fiyatlı evlere aşık olduklarını, ancak düşük top teklifinde bulunduklarını ve sonra satıcı evi başkasına sattığında üzüldüklerini görüyoruz. 

Rekabetçi fiyat veren ev satıcıları, başka bir alıcıdan daha yüksek bir teklif almak için düşük bir teklif kullanacaktır. Bu süreçte satıcılara "Hayır" diyecekleri bir teklifte bulunmayın. Satıcının ihtiyaçtan acil satması gerektiğini biliyor ve evin değerinin altında bir fiyata değer çalabileceğinizi düşünüyorsanız, haklı olabilirsiniz. Ancak "değer çalma" seviyesi, piyasayı içten ve dıştan anlayan bir emlak profesyoneli tarafından kolayca belirlenebilir ve bu miktarın altında teklif verirseniz, evi alamazsınız.

Hikayeden çıkarılacak ders

Bir ev satıcısı çok fazla para istiyorsa, şu anda gayrimenkuldeki koşullar nedeniyle büyük olasılıkla satmayacaklardır. Ancak satılacak şekilde fiyatlandırılırlarsa, istedikleri fiyattan veya üzerinde satarlar. Bir ev satmak için elverişli koşullar yaratabilirler ve yaratırlar, bu nedenle satıcılar bunu fiyatlandırma stratejileri olarak kullanmalı ve ciddi alıcıları gördüklerinde tanımaları gerekir. Ciddi ve motive olmuş alıcılar çok az sayıdadırlar, ancak onların makul tekliflerini ertelerseniz kaybedersiniz!