Zillow'un iş modelinin diğer iBuyer'lardan farkı nedir?
Zillow'un iBuying fiyaskosunun emlakçıların makinelere karşı nasıl bir zafer olduğu hakkındaki tüm konuşmalar için, basit bir gerçeği hatırlamakta fayda var: Birisi botlara hangi verilerin kullanılacağını söylemek zorundaydı.
Emlakçılar ve rakip ev alıcıları, Zillow'un hatalı bir algoritmaya olan aşırı güveninin, piyasa fiyatlarının üzerinde on binlerce dolar ödemesine neden olduğunu söylüyor. Belki de diğerlerinden daha fazla "insan-insan" etkileşimlerine bağlı olan emlak işinde yerel uzmanlığın önemini bir kez daha gösterdiğini söylüyorlar.
Phoenix'in yoğun iBuying bağlantısında üst düzey bir temsilci olan Babbi Gabel, "Gayrimenkul ilişkilerle ilgilidir. Bir ev alırken veya satarken yerel bir bölge emlakçısına olan ihtiyacı güçlendiriyor” dedi.
Yine de cevap daha nüanslı olabilir. Sonuçta, emlakçıların rakibi olan algoritmalar uzun süredir bilgisayar programlamayı kullanarak evlerin değerini belirlemek, satın almak ve kârlı bir şekilde satmak için kullanıyorlar. Emlakçıların algoritmaları nasıl yendiğine dair bir tür kıyamet sonrası hikayesinden ziyade, güç zehirlenmesi yaşayan bir kibirin nasıl bir çöküşe vardığının hikayesi.
DA Davidson & Co.'da analist olan Tom White, "Yatırımcılar yöneticiler hakkında sorular sormalı" dedi. "Açıkça batırdılar."
Zillow Offers'dan, ismi gizli kalması koşuluyla konuşan şirket yetkilisi bir kişi, mülk değerlerindeki tutarsızlıkları çözmeye ve geçerli karşılaştırmalı fiyatlar bulmaya yardımcı olmak için fiyatlandırma uzmanlarını ve bazen emlakçıları kullandığını söyledi. Yine de Zillow, çoğunlukla çokça lanse edilen ve uzun zamandır verilerle donatılmış Zestima'ya güvendi ve işin doğası olan insan etkileşimini aradan çıkardı.
Buna karşılık RedfinNOW ve HomeVestors gibi rakipler, otomatikleştirilmiş fiyatları ve temel varsayımları gözden geçirmek için insan kontrol noktaları oluşturdu. Bu şirketler, önemli yerlerde, satın almayı düşündükleri bir evi detaylı incelediler. Offerpad'in CEO'su Brian Bair yaptığı açıklamada, ayrıntıya girmeden sistemlerindeki başarısının “yerel pazar uzmanlığına” dayandığını söyledi. Bir başka İbuyer şirketi Opendoor, web sitesinde, fiyatlandırma ekiplerini yönetmek için emlak profesyonellerini işe aldığını açıkladı.
RedfinNOW, bir evi ödediğinden daha fazla satabilmesini sağlamak için kapsamlı tadilat ve dekorasyon çalışması yaptığını açıkladı. Uzmanlar ayrıca yaptığı her alım teklifi için Redfin'in kendi karşılaştırmalı analizini manuel olarak gözden geçirdiğini söylüyor. Redfin'in lisanslı ev müfettişleri her evi ziyaret ederek ve mülkün 3D boyutlu görüntülerini alıyor.
RedfinNOW başkanı Quinn Hawkins, “Bunlar, insanların emlak işinde gerçekten iyi olduğunu düşündüğümüz şeyler” dedi.
Bir önceki evin değerine göre kredi sağlayan ve satışını yöneten olan Orchard, kamu kayıtlarından elde edilen verilere, ev sahibiyle yapılandırılmış bir röportaja, sanal bir tura ve fotoğraflara dayanan otomatik bir değerleme sistemi kullanıyor. Ancak bu, sürecin sadece yüzde 70'i. Geri kalan zamanlarda veya karşılaştırılabilir yeterli mülk olmadığında insanlar bir evin değerlemesini hesaplamak için devreye giriyor.
Orchard CEO'su Court Cunningham, “Önemli olan, sistemin ne zaman kendinden emin olduğunu ve ne zaman olmadığını bilmek için kendinin farkında olması gerekiyor” dedi.
Zillow'un kendi büyüme takıntısı var
Zillow'un CFO'su Allen Parker analistlerle yaptığı bir konferans görüşmesinde, fiyatlandırma modelinin ayak uyduramamasına rağmen "satın alma hızımızı artırmamız gerektiğine dair bir karar aldık" dedi.
Zillow'un tökezlemesi muhtemelen iBuying için yolun sonu değil. Tıklanabilir satın alımlarla daha rahat olan genç kuşak, konu ev alıp satmaya geldiğinde en az direnç gösteren yolu arayabilirler.
2015 yılında sitesini 2,5 milyar dolara Zillow'a satan Trulia'nın kurucu ortağı Sean Black, ev fiyatlandırmasının niteliksel bir inceleme yapmak için bir insana ihtiyacı olduğunu söyledi.
Ev finansmanı girişimi Knock'u kuran Black, “Evler bir meta değildir” dedi. “Bunun için bir insan unsuruna ihtiyacınız var.”
