Bir şeye rasyonellik getirmek manipülasyon olarak adlandırılamaz.
Bunu bir düşünün. Herhangi bir merkez bankasının birincil işi, ekonomideki para akışını yönetmektir. Merkez Bankası, ülke ekonomisindeki likidite miktarına karar vermek için toplanır. Merkez bankası, gecelik faiz oranını ve tahvil alım programını değiştirerek parayı emer. Bu alıştırma, enflasyonun belirli bir zaman aralığındaki fiyat artışının rasyonel olacağı şekilde yönetilmesine yol açar.
Son bir buçuk yılda Türkiye'de ev fiyatlarındaki artışın mantıksız olduğuna dair çok az şüphe var.
Ev sahibi olmak isteyen alıcıların çoğu için, bir konut varlığı bir ihtiyaçtır, istek değil. Diğer birçok mal ve hizmet gibi, konut piyasasında da fiyat arz ve talep güçleri tarafından belirlenir. Peki talep o kadar yüksek mi ki Konut Fiyat Endeksi çok hızlı yükseliyor? Uzmanlar bile pandemi ortasında piyasanın nasıl davrandığına şaşırıyor. İnsanlar ekonomik kriz dönemlerinde önceliksiz alımlarını erteleme ve temel ihtiyaçlarını karşılamak için para biriktirme eğilimindedir.
Ancak konut piyasasında bir hareketlilik var. Raporlara göre ev alıcıları, herhangi bir ipotek faiz artışından önce ön onaylar için bankalara akın ediyor. Ek olarak, ev alma hayalini ertelemek istemeyen ev alıcıları şu anda rekor düzeyde bir nakit yığınına sahipler.
Türkiye'deki ev fiyatlarının bir yatırım varlığı değil, bir aile evi arayan düşük gelirli haneleri sıkıştırdığını kabul etmesine rağmen, hükümet ve diğer kurumlar emlak sektörüne rasyonellik getirmek için hiçbir şey yapamadı. Emlak sektöründe bulunan profesyoneller Hıncal Uluç'un spor yazarlarına söylediği gibi sadece tabelaya göre yorum yapıyor. Oysa ki profesyonellik yangın çıkmadan kokusunu almak ve müdahele etmektir. Yani sorunun ortaya çıkmasından sonra konuşmak sektöre bir çözüm getirmediği gibi bir fayda da sağlamıyor :)
Ev fiyatları, biliyoruz ki, genellikle arz ve talep güçleri tarafından belirlenir. İlki, hükümet bile düşük arz ve envanteri kabul etse de, sanıldığı kadar arz problemi yaşanmıyor. Nasıl mı? 2021'de 2020'ye kıyasla daha fazla ev satıldı, bu da arzın o kadar da kötü olmadığı anlamına geliyor.
O zaman talep mi? Belki evet. İnsanların banka hesaplarında nakit para var, ipotek oranı yüzde ikinin altında. Başka neye ihtiyaçları var? Ancak talepten çok, dürtüsel ve bilgisiz teklifler burada suçlanıyor. Piyasa o kadar şeffaf ve spekülatiftir ki, bir teklif veren diğerlerini geçmek için fahiş derecede yüksek bir fiyat, hatta on binlerce dolar daha teklif ediyor olabilir, oysa aslında bir eve tek teklif veren kendisi de olabilir.
Burada doğrudan ne alıcılar ne de emlakçılar suçlanamaz. Konut piyasasında hüküm süren aciliyet duygusu, pervasızca yüksek teklifleri tetikliyor.
Şimdi gelelim en keyifli konumuzun başlangıcına.
Önce hatırlatmamızda fayda var; çözüm önerimize konu olan hisse senedi ve emlak yatırımı arasında büyük fark var. Biz bunun bilincindeyiz. Bu sadece bir fikir. Belki fikrin tümü değil içindeki bir bakış açısı bazı şeyleri değiştirebilir.
Hatırlarsanız, 2021'de Reddit kullanıcıları GameStop, Robinhood, AMC Entertainment ve BlackBerry gibi hisse senetlerinin fiyatlarını manipüle etmek için bir araya geldi.
Sosyal medya, aynı zamanda çevrimiçi brokerlerin hizmetlerini kullanan perakende hisse senedi yatırımcıları olan bu kullanıcıların ellerine o kadar çok güç verdi ki, bu hareketler, bu “meme hisse senetlerinin” düşüşüne bahis yapan deneyimli yatırımcılarda derin kayıplara neden oldu. Bir anlamda, bu genç yatırımcılar bir hisse senedi fiyatına karar verdiler ve bunu oldukça ses getirecek biçimde iyi başarabildiler. Fiyat, talebin ve arzın bir ürünü olmaktan çok Reddit kullanıcılarının seçtiği bir üründü.
Konut piyasasında, diğer teklif sahiplerinin mülk için neler teklif ettiği konusunda çok az şeffaflık var. Bu, spekülasyona yol açabilecek olan şeydir.
Hayal kırıklığına uğramış bir grup ev alıcısı, Reddit'te toplanan hisse senedi yatırımcılarının kitabından bir yaprak ödünç almaya karar verirse işler değişebilir. Grup, herhangi bir konut varlığı için rasyonel teklif çağrısında bulunabilir ve hatta belirli bir pazardaki belirli bir mülk türü için bir teklifin üst sınırını belirleyebilir. Bir üst sınır belirlendiğinde, spekülasyon dizginlenecektir.
Başta da belirtildiği gibi rasyonellik getirmek manipülasyon olarak adlandırılamaz. Ev alıcılarının toplu olarak konut piyasasındaki vahşi spekülasyonları sona erdirmeleri haklı ve yasaldır. Emlakçılar samimi bir şekilde el ele verir ve uzmanlıklarını bu ev alıcıları grubuna ödünç verebilir.
Bir konut varlığı için kör teklif (değerinin üzerinde verilen teklif) vermek başlı başına kötü değildir, ancak şeffaflık eksikliği spekülasyona katkıda bulunmaktadır. Bir Reddit ev satın alan grubu, fiyatın üst sınırına karar verirse, kör teklif hala var olacaktır, ancak piyasa dürtüsü ve teklif sahibinin derin arzuları tarafından yönlendirilen aşırı yüksek teklifler ayıklanabilir.
Rasyonellik iyi bir şeydir ve Türkiye'de ev fiyatlarına getirildiğinde uzun vadede tüm paydaşlara fayda sağlayacaktır.
