Şu anda ister cebinizde, ister haber manşetlerinde enflasyondan kaçamayacaksınız gibi görünüyor. Enflasyonu kontrol etmeye çalışmak için Federal Rezerv (Fed) kısa vadeli faiz oranlarını yükseltmeye başladı. Ancak bu, ekonomi genelinde bir etki yaratmadan gerçekleşmez. Artan Fed faiz oranlarının ev alıcılarını ve diğerlerini nasıl etkilediğini gözden geçireceğiz.

Fed Neden Faiz Arttırdı?

Federal Rezerv'in iki ana görevi, ılımlı uzun vadeli faiz oranlarını sağlamaya çalışmak ve fiyatları istikrara kavuşturmaktır. Son zamanlarda haberleri okuduysanız, enflasyon sıcak bir düğme konusudur. Ekonominin şu anda yaşadığı hızlı fiyat artış hızının birkaç nedeni var, ancak Fed'in kontrol edebileceği tek şey federal fon oranı. Gelin buraya nasıl geldiğimize kısaca bir göz atalım.

Dünya genelinde olup bitenler gerçekten üç şeyin birleşimidir: Pandeminin neden olduğu ekonomik kapanmalarla ilgili tedarik zinciri kesintisi, COVID-19 ile ilgili teşvik nedeniyle ekonomide daha fazla para ve Ukrayna'daki savaşa bağlı Rus gazı ve petrolüne yaptırımlar ve ambargolar.

ABD merkez bankası federal fon oranını yükselttiğinde, bunu enflasyonu frenlemek için yapıyor. Bununla birlikte, federal fon oranı, bankaların bir gecede birbirlerinden borç alma oranı olduğundan, bir borç verenin belirlediği diğer her oran onunla dalgalandığından, yönetim kurulundaki tüm faiz oranlarını etkiler. Yüzde puanının altındaki artışlar, özellikle daha yüksek kredi tutarlarında borçlanma üzerinde çarpıcı bir etkiye sahip olabilir.

Oranlar yükseldiğinde, bunu bir kereden fazla yapabilirler ve sıklıkla yaparlar - Federal fon oranı, 2022'de üç kat arttı.

Fed, enflasyonu kontrol etme arzusunu ekonomi üzerinde yaratabileceği olumsuz etkilerle dengelemelidir. Bu oran artışlarının fikri, insanların borç para almasını daha pahalı hale getirmek ve bu da harcamaları yavaşlatmaktır. Talep düşerse, teori devam eder, satıcılar talep geri gelene kadar fiyatları düşürür veya sınırlar.

Bununla birlikte, düşük faiz oranlarının yardımcı olduğu diğer şey, iş genişlemesidir. İşletmeler için borç almak daha ucuzsa, iş hacimleri büyüyecek ve daha fazla insanı istihdam edecekler. Oranları çok hızlı yükseltirseniz, isteyebileceğinizden daha fazla soğutma harcaması riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Ürün ve hizmetlere daha az talep varsa, işletmeler insanları işten çıkarma eğilimindedir.

İnsanlar harcama yapmıyorsa ve işlerini kaybediyorlarsa, bu doğrudan bir durgunluğa yol açabilir. Ekonomi döngüler halinde gitme eğiliminde olsa da, bu her Fed başkanının kaçınmak istediği bir şeydir. Bu nedenle, teorik olarak Fed'in oranları kaç kez artırabileceğinin bir sınırı olmasa da, bu hassas bir dengeleme eylemidir.

Federal fon oranının ipotekleri etkileme şekli, sahip olduğunuz ipotek türüne bağlıdır. Halihazırda sabit faizli bir ipoteğiniz varsa ve yeniden finanse etmek veya yeni bir ev satın almak istemiyorsanız, ipotek oranınız değişmez.

Bir ev satın alıyorsanız veya şu anda sabit oranlı bir ipotekle yeniden finanse ediyorsanız, ipotek oranları ile federal fon oranı arasında doğrudan bir ilişki yoktur. Bunun nedeni, oranların ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirilerine ve kişisel mali tablonuza göre belirlenmesidir. 

Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğiniz varsa, faiz oranınızın federal fon oranındaki artışlardan etkilenme olasılığı çok daha yüksektir. 

Bununla birlikte, ayarlamalar, bir bankanın  ana oranına  veya daha geniş piyasadaki faiz oranlarıyla aynı yönde hareket etme eğiliminde olan başka bir endekse bağlı olabilir. Bu durumda, federal fon oranı artıyorsa, ipotek sözleşmenizdeki üst sınıra bağlı olarak, oranınızın bir sonraki ayarlamada artması iyi bir muhtemeldir.

FED Faiz Artırımı Ev Alıcılarını ve Satıcılarını Nasıl Etkiler?

Federal Rezerv federal fon oranını yükselttiğinde, ekonomi genelinde daha yüksek faiz oranlarına yol açma eğilimindedir - Mortgage oranları istisna değildir. Bu oranın yeniden finansman arayan alıcıları, satıcıları ve ev sahiplerini nasıl etkilediğini görmek için sonraki birkaç bölüme bakalım.

Ev Alıcıları Nasıl Etkilenir?

Mortgage oranları ve federal fon oranı doğrudan ilişkili olmasa da, aynı genel yönü takip etme eğilimindedirler. Bu nedenle, daha yüksek bir federal fon oranı, alıcılar için daha yüksek ipotek oranları anlamına gelir. Bunun birkaç etkisi vardır:

• Daha yüksek bir kredi tutarı hane gelirinizi etkiler. Borç verenlerin ön onayının miktarı, hem peşinatınıza hem de  borç-gelir oranınıza göre karşılayabileceğiniz aylık ödemeye bağlıdır. Aylık ödemeniz daha yüksek olduğundan, ödeyebileceğinizden daha yüksek bir kredi tutarınız olur. Bu, özellikle ilk kez alıcıları etkileyebilir, çünkü ev satışından daha yüksek bir kredi tutarını daha yüksek bir peşinatla dengelemek için paraları yoktur.
• Kendi fiyat aralığında ev bulmakta zorlanabilirsiniz . Oranlar yükseldikçe, satıcılar genellikle fiyatları yükseltmezler ve bir süre sonra teklif almazlarsa fiyatları düşürebilirler, ancak bunun hemen gerçekleşmeyebileceğini anlamak önemlidir. Şu anda, özellikle mevcut konutlar söz konusu olduğunda, konut piyasasında arzı karşılamak için yeterli envanter yok . Bu nedenle, bastırılmış talep bir süre daha yüksek fiyatları sürdürebilir. Bazı alıcılar geçici olarak piyasadan fiyatlandırılabilir.
• Daha yüksek oranlar, daha yüksek ipotek ödemeleri anlamına gelir. Bu, aylık bütçenizin daha büyük bir bölümünü evinize harcamak anlamına gelir.
• Satın alma ile kiralamayı dikkatlice tartmalısınız. Tipik olarak, mülk değerleri hızlı yükselirken, kira maliyeti, daha yüksek oranlarda bile ipotek ödemelerinden daha hızlı artar. Ancak, her pazar farklıdır, bu nedenle bölgeniz için matematik yapmaktan zarar gelmez.

Ev Satıcıları Nasıl Etkilenir?

Oranlar arttıkça, göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey vardır:

• Mülklerle ilgilenen daha az alıcılar olabilir. Daha yüksek oranlar, daha fazla insanın mevcut piyasadan fiyatlandırılabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, tekliflerin evinize gelmesi daha uzun sürebilir ve satması için bir süre beklemeniz gerekebilir.
• Yeni bir ev bulmakta zorlanabilirsiniz. Bir satıcı olarak evinizi bu kadar çekici kılan ve ev fiyatlarını yükselten şeylerden biri de piyasada çok az seçeneğin olması gerçeğidir. Farkına varmanız gereken şey, başka bir ev bulmak için çok daha fazlasını harcayabileceğinizdir. Ayrıca bunu daha yüksek bir faiz oranıyla yapacaksınız.
• Eviniz çok fazla satmayabilir. Bu, tahmin edilmesi en zor olan kısımdır, çünkü envanter o kadar sınırlıdır ki, fiyatlar birçok alanda yükselen oran ortamında normalde olduğundan daha uzun süre yüksek kalacaktır. Ancak, bir noktada, konut çılgınlığı sona erecektir. Bu senaryo gerçek olduğunda, teklif almak için fiyatınızı düşürmeniz gerekebilir.

Ev Sahipleri Nasıl Etkilenir?

Bir ev sahibiyseniz, federal fon oranı artışından etkilenme şekliniz, sahip olduğunuz ipotek türüne ve hedeflerinizin ne olduğuna bağlıdır. Üç farklı senaryo üzerinden gidelim.

• Sabit faizli bir ipoteğiniz varsa ve onunla hiçbir şey yapmazsanız, oranınız hiç değişmez. Aslında, ödemenizi değiştirebilecek tek şey vergi ve/veya sigortadaki bir dalgalanmadır.
• Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğiniz varsa, oranın ayarlanması gerekiyorsa, oranınızın artma olasılığı oldukça yüksektir. Tabii ki, bunun gerçekleşip gerçekleşmeyeceği ve ipotek sözleşmenizdeki oran tavanına ne kadar bağlı olduğu ve ayarlama gerçekleştiğinde mevcut oranınızın piyasa oranlarından ne kadar uzak olduğu net anlaşılır.
• Yeniden finansmana bakıyorsanız, son birkaç yılda herhangi bir zamanda yeni bir ipotek aldıysanız, muhtemelen daha düşük bir oran alamayacağınızı bilmelisiniz. Bununla birlikte, bu tür bir pazarda akılda tutulması gereken bir şey, yılların yükselen fiyatlarının birçok insanın çok fazla birikime sahip olduğu anlamına gelmesidir. Bu, örneğin bir kredi sözleşmesinde avantajınıza olabilir.

Federal Rezerv federal fon oranını yükselttiğinde, faiz oranları her yerde yükselme eğilimindedir. Kimse daha yüksek ipotek oranlarını sevmese de, kredi kartından alabileceğiniz faiz oranından her zaman daha düşük olacaktır. Kredi veren banka ve finans kuruluşları, yüksek faizli borcu ipoteğinize çevirmenize ve çok daha düşük bir oranda ödemenize izin verebilir.