Gayrimenkul sektörü, genel ekonomi ile derinden iç içedir. Gayrimenkul sektöründeki bir artış, bir ulusun GSYİH'sında karşılık gelen bir artışa neden olur. Dolayısıyla, gayrimenkul faaliyetinin azalması ekonomik kargaşaya da neden olur. Bu nedenle gayrimenkulün hükümetler tarafından dikkatle izlenmesi gerekiyor. Devlet, gayrimenkul sektörünü izleyerek, gayrimenkulle ilgili sorunları büyümeden veya önemli hale gelmeden belirleyebilir. Bu sorunlar daha sonra maliye ve/veya para politikası kullanılarak düzeltilebilir. Ancak, böyle bir çözüme ulaşılmadan önce sorunların tanımlanması gerekir. Bu nedenle, bir gayrimenkul fiyat endeksine ihtiyaç vardır.

İdeal olarak, böyle bir endeks tüm pazar için barometre işlevi görür. Ancak, varlığın doğası gereği gayrimenkul endekslerinin oluşturulması zordur. Bu yazımızda gayrimenkul fiyat endekslerinin oluşturulması sırasında karşılaşılan bazı genel zorluklardan bahsedeceğiz.

Gayrimenkul Fiyat Endeksinin Oluşturulmasıyla İlgili Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Heterojenlik: Öncelikle gayrimenkul, doğası gereği çok farklı bir varlık sınıfıdır. Hisse senedi ve tahvil gibi varlıklarla karşılaştırılamaz. Gayrimenkulün tüm birimleri takas edilebilir ve homojen değildir. Bunun yerine, gayrimenkul işlemlerinin doğası bir konumdan diğerine değişir. Dolayısıyla fiyatlardaki değişim kolayca belirlenemez. Gayrimenkul fiyat endeksi oluşturma söz konusu olduğunda bu en zorlayıcı yöndür.
• Likidite: Hisse senetleri ve tahviller düzenli olarak tüm fiyatlarda işlem görmektedir. Yatırımcılara, verilen fiyatların gerçekliği hakkında bir fikir vermek için belirli bir fiyattan satılan hisse ve tahvillerin hacmi hakkında bilgi verilir. Bu durum gayrimenkul için geçerli değildir. Fiyatlar düştüğünde, satıcılar mülklerini elinde tutma ve satışları erteleme eğilimindedir. Bu nedenle, emlak değerlerinin olumsuz hissi ve düşüşü, bir emlak fiyat endeksine asla doğru bir şekilde yansıtılmaz.
• Raporlama Sıklığı: Hisse senedi ve tahvillerin aksine gayrimenkulün kısa bir yatırım döngüsü yoktur. Bu, gayrimenkul değerlerinin gerçek zamanlı olarak değişmediği anlamına gelir. Dolayısıyla emlak endekslerinin her gün farklı bir fiyat vermesine gerek yoktur. Çoğu emlak endeksi yalnızca her üç ila altı ayda bir fiyat verir. Emlak fiyatlarındaki değişim sıkça görülmez. Emlak piyasasına hakim olmak için aynı endeksi bir yıl kadar takip etmek gerekir.
• Yanlış Değerleme: Yatırımcıların hisselerinin ve tahvillerinin değerini yanlış bildirmek için hiçbir sebepleri yoktur. Ancak emlak satışlarında aynı durum söz konusu değildir. Emlak satışları üzerindeki vergiler çok büyük miktarda işe yarayabilir. Bu nedenle, bu tür devasa vergileri ödemekten kaçınmak için daha düşük bir fiyat bildirmek alışılmadık bir durum değildir. Daha düşük bir fiyat, daha düşük bir kâra ve dolayısıyla ilgili kişi için daha düşük vergilere yol açar. Kalan bakiye tutarı nakit olarak ödenir ve genellikle muhasebeleştirilmez. Bu yanlış raporlama, tüm resmi çarpıtır. Sonuç olarak, fiyat endeksleri doğru bilgi vermemektedir.

Gayrimenkul Fiyat Endeksi Oluşturma Yöntemleri

• Endeks oluşturmanın en basit yolu, belirli bir dönemde rapor edilen tüm mülk işlemlerinin ağırlıklı ortalamasını sağlamaktır. Bu yöntem en doğru yöntem değildir. Ancak Almanya, Hollanda, İspanya ve Avustralya gibi ülkelerde halen takip edilmektedir. Bu yöntemle ilgili en büyük sorun, özelliklerin heterojen olduğu gerçeğini dikkate almamasıdır. Tüm özellikler birlikte karıştırıldığından, sonuçlar en iyi ihtimalle yanlıştır. Örneğin, sadece kentsel alanlardaki değerler yükselmeye devam ederken, kırsal alanlardaki değerler düşmeye devam etse, endeks yine de olumlu bir eğilim gösterebilir!
• Yukarıda bahsedilen sorundan kurtulmak için birçok ekonomist hedonik yöntemi kullanır. Bu yöntemde endeks tek bir değer göstermez. Bunun yerine, bütün bir ulusun emlak piyasası birkaç mikro pazara bölünmüştür. Bu ayrım kent-kırsal ayrımı bazında olabileceği gibi önemli kentler bazında da olabilir. Buradaki fikir, benzer özelliklere sahip mülklerin toplandığı mikro pazarlar yaratmaktır. Ayrıca, tüm mülklerin değeri bir baz yılla karşılaştırılabilir. Örneğin, 2010 yılındaki tüm gayrimenkullerin değeri 100 olarak kabul edilirse, endeks 2018'deki mevcut değerini gösterecektir. Değer 160 ise, sekiz yıllık dönemde %60'lık bir artış olmuştur. Bu yöntemle ilgili sorun, kapsamlı hesaplama gerektirmesidir. Nihai endeks değerine ulaşmak için çeşitli ekonometrik formüller kullanılır. Bazı çıkarlar nedeniyle endeksin çarpık olması mümkündür. Ancak çoğu zaman gösterilen değer adil ve doğrudur. Bu yöntem İskandinav ülkeleri, İsviçre, Birleşik Krallık ve hatta Hindistan'da kullanılmaktadır. Bu ülkelerdeki Emlak Endeksi benzer hatlar üzerinde oluşturulmuştur.

Sonuç olarak, gayrimenkul endeksleri oluşturmak için farklı yöntemler kullanılabilir. Seçim, verilerin mevcudiyetine ve doğruluğuna bağlı olarak yapılır. Gayrimenkul endekslerinin diğer endekslere göre çok farklı işlev gördüğü de bu yazıdan anlaşılmaktadır.