Ticari gayrimenkul değerini değerlendirmenin daha karmaşık bilimini en iyi şekilde anlamak için, yalnızca basit ve tanıdık bir örnekle basitleştirmemiz gerekir. Dünyanın en tanınan markalarından birine örnek vermek gerekirse, akla gelen harika şirket hangisidir? Bu şirket, McDonald's fast food restoranlarından başkası olmayan, geçen yüzyılın en akıllı iş modellerinden biriyle örtüşüyor. McDonald's hamburgerlerle ilişkilendirilmesine ve 'fast food' kavramını ortaya çıkarmasına rağmen, kurucusu Ray Kroc girişimcilere çoğu zaman büyük resmi hatırlattı: "Bayanlar ve baylar, ben hamburger işinde değilim. Benim işim gayrimenkul” dedi, 1974'te bir grup MBA öğrencisine.
Ray Kroc, 1956'da şirketin Başkanı olarak hizmet etmesi için Harry Sonneborn'u işe aldı. Sonneborn, Kroc'u varlıklara ihtiyacı olduğuna ve gerçek paranın gayrimenkulde olduğuna hemen ikna etti.
Ray Kroc'un 2016 yılında yayınlanan biyografi filmi “The Founder”da, Sonneborn Kroc'a Mc Donalds'ın kaderini değiştiren konuşmayı şöyle yapıyor:
"Hamburger işinde değilsin. Emlak işindesiniz. 15 sentlik bir hamburgerin %1,4'lük kesimiyle bir imparatorluk inşa edemezsiniz. O burgerin pişirildiği araziye sahip olarak inşa edersiniz. Yapmanız gereken, arsa satın almak ve sonra söz konusu arsaları, anlaşmalarının bir koşulu olarak sizden ve yalnızca sizden kiralamalarına izin verilmesi gereken franchise sahiplerine kiralamaktır. ”
Mutlu Yemekler mi, Köşe Partileri mi?
Bunu ilk kez duyan biri için şaşırtıcı olabilir. Ancak, şehrinizdeki hemen hemen tüm McDonald's'ları veya ikamet ettiğiniz yere en yakın 2-3 yeri düşünürseniz, mantıklı olmaya başlar. Şöyle düşünün: Konum, konum, konum. McDonald's restoranları, birinci sınıf ticari gayrimenkul manzarasına hakimdir. Bu da pek tesadüf sayılmaz. McDonald's franchise haklarını diğer işletme sahiplerine satarak genişledikçe, McDonald's şirketi genel olarak finansal kiralama süreçleriyle mücadele etti. Sonunda, Kroc ve diğer yöneticiler, fast food restoranlarını işletmek için uygun ticari mülklere yatırım yaparak, acil ve uzun vadeli finansal kaldıraç potansiyelini fark ettiler. Esasen, McDonald's kurumsal bir varlık olarak başlıca ticari mülkleri satın alıyordu. Ve daha sonra satın alınan binaları kârlı primli kiralama oranıyla franchise ortaklarına geri kiralıyordu. Bu, herhangi bir ticari mülk yatırımcısı için ideal bir yatırım senaryosudur. Bazı franchise sahipleri, kendi ana şirketi tarafından alınan yüksek kira fiyatlarından şikayet etseler de, bu binaların büyük çoğunluğunun yerleri her zaman yüksek kira oranlarını haklı çıkardı.
McDonald's: İyi yemek almıyoruz; kolaylık ve varlık satın alıyoruz
McDonald's dünyanın en prestijli ve kazançlı ticari gayrimenkul portföyüne sahiptir. Muhtemelen, evinize veya işyerinize en yakın McDonald's, yoğun bir kavşağın tam köşesinde oturuyor. Bu, herhangi bir yemek servisinin çalışması için en görünür, erişilebilir ve kârlı konumdur. Bu binaların köşedeki varlığı, hem bina sahibi (McDonald's Corp.) hem de kiracı (Mcdonald's franchise sahibi) için genel değeri yönlendiren şeydir, çünkü müşteriler ve işletme geliri için en fazla erişilebilirliği sunar. Aynı zamanda kendisi için üst düzey reklam görevi görür. Tüm bunlar, McDonald's'ın ticari mülk değerini belirlemede temel bir örneği gösterdiği yerdir: Gelir potansiyeli. Gelir potansiyeli, ticari mülkte toplam değerin birincil belirlenmesidir. Değerleme sözlüğünde buna 'Gelir Yaklaşımı' denir.
Aylık Para, Aylık Gelir, Aylık Kira = Daha Yüksek Ticari Değere Eşittir
Herhangi bir ticari mülk için gelir projeksiyonu ne kadar yüksekse, mülk değeri de o kadar yüksek olur. Basitlik adına, konut kiralama özelliklerine bağlı kalalım. Örneğin, dört katlı veya daha büyük bir apartman kompleksi gibi çok aileli bir konut mülkünde, değeri belirlemede birincil faktörlerden biri kira geliri olacaktır. Tabii ki, işletme maliyetleri, onarımlar, kiracı boşluğu, olası çalışanlar vb. gibi diğer faktörler de dikkate alınmalıdır. Bu, potansiyel alıcıların bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerini belirlemesi için durum tespitinin gerekli olduğu yerdir.
Bir McDonald's'ta olduğu gibi, ticari mülk yatırımı durumunda, potansiyel piyasa değerini belirlemek için bir 'Gayrimenkul proformasının' yaygın olarak kullanıldığı yer burasıdır. 'Proforma', belirli bir ticari mülkün gelirini ve performansını doğru bir şekilde yansıtacak ve bu da günün sonunda bina değerinin belirlenmesine yardımcı olacaktır. Bir Gayrimenkul proforması, bir alıcının istediği elde tutma süresi boyunca ticari bir mülk için nakit akışlarının bir projeksiyonudur. Doğru bir nakit akışı projeksiyonu oluşturulduğunda, bu, işletme maliyetlerine göre hesaplanabilir ve bir yatırımcının yıllık net işletme geliri ile bir CAP oranı belirlemesine yardımcı olur. 'Büyük harf kullanımı' için kısa olan bu oran, brüt kira çarpanından öngörülen yıllık gelirin mülkün mevcut değerine bölünmesiyle elde edilir. Temel olarak, 'cari değeri' satın alma fiyatı olarak düşünün.
Basit Emlak için Basit Matematik
Dolayısıyla, bir yatırımcı ticari bir bina için 120,000$ ödediyse ve kiralardan beklenen aylık gelir 1,200$ ise, beklenen yıllık kapitalizasyon oranı aşağıdaki gibi olacaktır:
14,400$ (1,200$ x 12 ay) ÷ 120,000$ = 0,12 veya %12.
Yatırımcıların mülkün türüne, lokasyona, kira veya işletme gelir projeksiyonlarına vb. bağlı olarak farklı CAP oranı gereksinimleri olacağını unutmayın. Ayrıca bunun faiz, sigorta, işletme maliyetleri ve diğer genel giderleri dışarıda bırakan basitleştirilmiş bir model olduğunu unutmayın. Ticari Gayrimenkul Değerleri, daha fazla değerlendirme ve risk ile çok daha karmaşık hale gelebilir.
Herhangi bir yatırım türünü düşünmeden önce her zaman güvenilir bir ticari gayrimenkul uzmanından danışmanlık almalısınız. Ticari emlak danışmanları, ticari satış kompozisyonlarının ve ticari değer oluşturmaya yardımcı olan faktörlerin daha net bir tasvirini çizer. Ticari değer, genellikle bina sahipleri için kira gelirine ve ticari alan kiralamak isteyenler için işletme gelirine bağlıdır. Fast food veya uygun mağazalar gibi bir işte, konum ve yüksek görünürlük gereklidir. Bu ihtiyaca bağlı olarak, 1.800 metrekarelik köşe cepheli eski bir konum, yepyeni bir binadan veya iki katı büyüklükte bir alandan daha yüksek bir piyasa değerine sahip olacak, ancak bir alışveriş merkezinin köşesinde saklanacaktır. Görünürlük ve erişim sınırlı olduğundan, müşteri erişimi geliri etkileyecek ve binanın boyutu veya yaşı, müşteri odaklı bir işletme için gerçek bir değer taşımayacaktır.
McDonald's'ın milyar dolarlık kâr gelirlerinin ardındaki gerçek değeri ve sırrı zaten biliyordunuz, yemek değildi. Her şeyin “gayrimenkul işi” ile ilgili olduğunu şimdi fark ettiniz mi?
