Emlakbroker.com ekibi, dünyanın en başarılı ve zengin  yatırımcılarından biri olarak bilinen Warren Buffett’ın iş hayatına yönelik 10 tavsiyesini analiz ederek, Buffet tarzı bir "Gayrimenkul Yatırımı" nasıl yapılırı sizin için yorumladı. Her ne kadar Warren Buffett hisse senetlerine yatırım yapıyor ve servetini borsadan kazanıyor olsa da onun kullandığı test edilmiş strateji ve ilkeleri gayrimenkul yatırımlarına da uygulanabiliyor.

Yapılan araştırmalara göre bir hisse senedi yatırımcısı yıllık ortalama %10 kazanıyor iken gayrimenkul yatırımında bu rakam iki veya üç katına rahatlıkla çıkabiliyor. Bu demek oluyor ki şimdi ve her zaman gayrimenkule yatırım yapmanın tam zamanı! 

Bakalım gayrimenkul yatırımcıları için bu tavsiyeler ne kadar kullanışlı olacak?

 “Piyasa dalgalanmalarından korkmayın, siz kâr etmeye bakın.”

Satış listelerinde güncelliğini kaybeden evleri almak için fırsat kollayın. Piyasada, sizden daha iyi durumda olan ve çok yatırım yapan şirketleri gözlemleyin. Pazardaki gayrimenkul aracılarının ne yaptıklarını ve tavsiyelerini inceleyin. Yüksek fiyatlı rezidanslar yerine, daha düşük fiyattaki değer artışı yüksek evlere (gayrimenkullere) yönelin.  

"Sadece dalgalar çekildiğinde gerçekten kimin çıplak yüzdüğünü keşfedersin."

Sadece bazı zamanlar değil, her zaman emlak piyasasında olmak zorundasınız. Yoksa ilk gelgitte rakiplerinizin keşfettikleri fırsatları kaçırırsınız. Piyasalar dalgalıyken hemen dip seviyedeki değerlemeye sahip gayrimenkulleri satın almayın. Aynı zamanda büyüyen ya da büyük paralar harcayan yatırımcıları arayıp bulun, çünkü bu yatırımcılar zamanı gelince birer satıcıya dönüşür.

“Gayrimenkul yatırımlarınızı uzun süre elinizde tutun."

Gelir getiren gayrimenkulün zaman içindeki borcunun azalması ve değerinin her 10 yılda iki katına çıkma eğiliminde olması gibi bir güzelliği vardır. Bu gayrimenkul yatırımları gelir ve hizmetler üreten, değerini kaybetmeyen uzun vadeli bir servet inşa eder. Bu yatırımın getirisi sizi yıllarca ayakta tutmayı sağlar. Emlak yatırımında yapılan en büyük iki hataya gelince, yatırımlardan herhangi birinin çok acele edilerek satılması ve karşılığında edinilen finansla daha fazla mülk satın alınmamasıdır.

"Risk, ne yaptığınızı bilmemekten gelir."

Bilgi, gayrimenkulün gücüdür. Bu nedenle piyasa hakkında sürekli olarak bilgi toplamak zorundasınız. Sevdiğiniz bir mülk bulduğunuzda nakit akışını sağlamak, kredi alacağınız bankayı belirlemek ve mülkün özelliklerini zaman içinde iyileştirilmesine devam etmek için nasıl bir analiz yapılacağını bilmelisiniz. Ayrıca, mülkü  ne zaman ve nerede satın alacağınızı belirlemek için finansmanı nasıl sağlayacağınızı ve ticari olarak nasıl bir yol izleyeceğinizi önceden bilmek zorundasınız.

"Diğerleri aç gözlü olduğunda korkun. Başkaları korktuğunda ise aç gözlü olun."

Her zaman  başkaları tarafından göz ardı edilen pazarlara bakın ve gözünüzü dört açın. Bu pazarlar son derece iyi empati yapmanızı gerektirir, çünkü insanlar sürekli olarak size yanlış yaptığınızı, bu pazarın bataklık olduğunu, kör bir kuyudan su çekmeye çalıştığınızı söyleyecektir. Emlak yatırımcısı her zaman dört gözle piyasayı incelemeli ve hazırda nakit bulundurmalı. Böylece piyasa dalgalanmalarından ortaya çıkacak fırsatları yakalayabilir ve satın aldığınız mülkünüzün özelliklerini gerektiğinde iyileştirebilirsiniz. Ayrıca, ne kadar sıcak bir piyasa olursa olsun, iyi fırsatlar her zaman - ama her zaman - bulunabilir. 

"Farklı gayrimenkul seçenekleri, yalnızca yatırımcılar ne yaptıklarını anlamadıklarında gereklidir."

Anladığınız ve bildiğiniz bir pazar bulduğunuzda yatırıma devam edin. Zaman içinde gelişen teknoloji gayrimenkulünüzde değişiklik yapmanızı gerektirmez. Ancak otomotiv sektörü için durum böyle değil. Otuz yıl sonra muhtemelen artık şu an ki arabamızı kullanmayacağız, ancak evimiz dimdik ayakta duruyor olacak. 
Sonuçta dünyadaki yaşam kara parçasının üzerine inşa edilmiştir, gayrimenkule yapılan yatırımlar karanın bir parçası olduğundan hiç bir zaman kaybetmeyecek ve zamanla doğru orantılı değer kazanacaktır. 

"Asla iyi satış yapmaya güvenmeyin. Satın alma fiyatı çekici olduğunda vasat bir satış bile iyi sonuçlar veriyor."

Bir mülkü satın aldığınızda piyasa değerinin artmasını beklemeyin. Bütün varsayımlarınızı kötü durum senaryolarına göre dayandırın. Hatta 5, 10 ve 20 yılı aşkın süre piyasa değerinin artmayacağını varsayın. Gelir üretmek için gelecek 12 ayı takip ederek karar alın ve mülkün yalnızca eş değer miktara satılabileceği daha kötü bir durum senaryosunu düşünün. Bu senaryoların hiçbirinin olmaması muhtemel değil, fakat risk senaryoları sizi geleceğe muazzam bir şekilde hazırlayacaktır. Bu durum bir satın alma işlemi için atılım yaptığınızda sizi iyi kararlar vermeye zorlar. Ne olursa olsun her şeyin iyi olduğunu bilerek her gece rahat bir şekilde uyumaya gitmek istemez misiniz?.

“Bütçenizi zorlayacak hamlelerden kaçının.”

Asla çok borç veya yatırımcı yükümlülüğü üstlenmeyin. Geçici piyasa dalgalanmaları ve kasılmalar karşısında kendinizi sıkıştırmadığınızdan emin olun. Konut çöküşü 2008'de gerçekleştiğinde gayrimenkul piyasasındaki herkesi derinden etkiledi. Ancak çok fazla borç veya yatırımcı talebine bağlı olmayanlar kendilerini zorlayacak bir hamle yapmak zorunda kalmadılar. Kriz ortamında daha çok servet edinileceğini iyi bir yatırımcı çok iyi bilir.

“İyi bir fiyata olağanüstü bir şirket satın almak, olağanüstü bir fiyata iyi bir şirket satın almaktan daha kazançlıdır.”

Şimdiye kadar gayrimenkulden kazandığınız en iyi getiri, en yüksek fiyatı ödediğiniz mülklerden olabilir. Daha yüksek bir fiyat ödemek  gerekse bile en iyi konumdaki gayrimenkulleri satın alın. Ayrıca, işçilerin yaşadığı, iş sahaları olan, nüfusu artan ve göç kabul eden şehirleri, öğrencilerin yoğun olduğu bölgeleri arayın. Kentsel erişim, su, manzara, okul, otoyola erişim, ekstra para ödemeye istekli olduğunuz unsurlardır. Çünkü buraların kira ve satış geliri her zaman daha yüksek olacaktır.  

“Herkesin ne söylediği değil, senin ne düşündüğün önemli.”

Eğer sürekli olarak kamuoyunu dinlerseniz, ilk satın alma işleminizi asla yapamaz, asla kredi kullanamaz ve piyasada fırsat olarak önünüze gelen farklı gayrimenkullere asla yatırım yapamazsınız. Gayrimenkul alıp-satan ve yatırım yapmayan bilgisiz yerel gayrimenkul danışmanlık firmaları neyin kazandırıp neyin kazandırmayacağını pek bilmiyorlar. Eğer yatırım işinden gerçekten anlıyor olsalardı kendileri adına her zaman için bir gayrimenkul alıyor olurlardı. 

Ve son bir şey daha; Bir gayrimenkulü içinde bulunduğu piyasaya göre değil diğer pazarlara göre inceleyin. İnsanların olumsuz düşüncelerine rağmen kendinize güveninizi artıracak bir çok alıştırma yapın. Ve yatırım konusunda "Yavaş yavaş acele edin" sözünü kesinlikle aklınızdan çıkarmayın!