Küresel salgın dünyayı negatif olayların çokluğundan pozitif gelişmelerin azlığına kadar değiştirdi. Evden çalışma politikalarının bir sonucu olarak azaltılmış emisyonlardan, evcil hayvan evlat edinme ve yakın aile ile kaliteli zaman geçirmedeki artışa kadar, bu yan etkilerin çoğu net pozitiftir.

Fakat pandemide perakende dükkan ve mağazalara sahip olanlar bu süreçte sıkıntılı bir dönem yaşadılar. Perakende alanı için boşluk oranları yüksek olmaya devam ediyor. Son 18 ayda kapanan yüzlerce hatta binlerce restoranın, barın, cafenin vb. çoğu yeniden açılmayacak. Ayrıca, çalışanlar uzaktan çalışmaya alıştıkça ve ortak alanlara geri dönmek konusunda isteksiz olduklarından şirket ofislerinde hala düşük doluluk yaşanıyor.

Sonuç olarak, 2020 boyunca düşen doluluk oranlarına karşı mücadele eden birçok emlak sahibi ve işletmecisi, yeni kiracılar çekmek için mülkü başka bir amaçla kullanıyor. Örneğin, perakende satış alanı depoya dönüştürülmüş ve boş restoranlar ikinci el deposu olarak yeniden açılmıştır.

2022 yılına girdiğimiz bu günlerde ekonomi toparlanırken, endüstri hala ticari mülkü yeniden kullanmak için yeni ve yenilikçi yollar arıyor.

Hızlı düzeltme diye bir şey yoktur

Bir perakende alanını başka bir amaç için dönüştürmek, göründüğü kadar basit değildir. Yeniden tasarlanan bir binanın, hem belirli yerleşim düzeni açısından hem de yangın ve can güvenliği, mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat sistemleri dahil olmak üzere temeldeki altyapıyı da içerecek şekilde yeniden tasarlanması gerekecektir. Mekanın yeni amacına yeterince hizmet edip edemediklerini belirlemek için bina sistemlerinin her birini bağımsız olarak değerlendirmek çok önemlidir.

Benzer şekilde, mülkünüzü yeni bir şekilde tanıtmadan önce yerel yapı yönetmelikleri ve imar yasaları hakkında bilgi sahibi olmanız önemlidir. Bir binanın imar kanunu değiştirmek zaman ve kaynak gerektirir ve bu yönde olumlu adımlar atmadan önce bu yatırımı anlamak önemlidir.

Değişiklik riskini göz önünde bulundurun

Bina ruhsatında resmi bir değişiklik olmasa bile, yeniden kullanım amacı yeni bir risk profilinin yanı sıra sigorta kapsamı için farklı gereksinimleri de beraberinde getiriyor. Değişen risk ve teminat, özellikle teminatı geçersiz kılan veya hüküm ve koşulları değiştiren bir boşluk maddesi varsa, bunu belirlemek zor olabilir. Bu durumda, yeniden kullanılan bir mülk için yeni kapsamın güvence altına alınmasını zorlaştırabilir.

Sigorta kapsamını güvence altına almayı zorlaştıran, sahibinin kontrolü dışındaki bir başka faktör de sigorta kapasitesini içerir. Çoğu durumda, farklı sigortacılar farklı mülk türleri için uzmanlaşır veya farklı şartlar sunar. Pek çok sigortacı, ya belirli risk faktörleri nedeniyle ya da henüz yeterli veri olmadığı için emlak endüstrisi için yeni politikalar sunmuyor. Bu nedenle, kiracılar hazır olsa bile, uygun şartları sağlayamazsanız mülkte değişiklik yapmak iyi bir fikir olmayabilir.

“Zor” bir pazar 

Son yıllarda sigortacılar konu gayrimenkul sigortası olduğunda daha seçici hale geldi. Bu, neyi sigortalayacaklarını seçebildikleri anlamına gelir - ve sonuç, primlerin genel olarak artmasıdır. Geçmişte bir sigorta acentesine olan sadakatinizden dolayı ilişkileriniz iyi olsanız bile, yeniden kullanılan bir varlık, almak istedikleri bir risk olarak nitelendirilmeyebilir.

Reasürans piyasası
İstekli bir sigortacı bile reasürörlerinin risk iştahına tabidir. Reasürans (bir sigorta ortaklığının, sigorta ettiği miktarın bir bölümünü, ilerde doğabilecek bir zarara karşı, başka bir sigorta ortaklığına yeniden sigorta ettirmesi işi.) olmadan, sigortacılar yazmaya istekli oldukları poliçeler konusunda büyük ölçüde kısıtlanırlar.

Bu engellere rağmen, gayrimenkul sahipleri ve işletmecileri risklerini azaltmak ve mülklerini daha çekici bir risk haline getirmek için adımlar atabilirler.

Mülkünüzü yeniden tasarlarken şu faktörleri göz önünde bulundurun:

• Yeni sektördeki beklentileri bilin. Bir alandan diğerine geçmek genellikle yeni yükümlülüklere yol açar ve bunları anlamak başarının anahtarıdır. Örneğin, yeni tasarlanmış bir depo sahibi, kendi alanında bulunan ürün ve malzemelerin sorumluluğunu üstlenir. Yasal bir sorumluluk politikası, mal sahibinin bir yangın, hırsızlık veya ihmalin mali sonuçlarından korunmasına yardımcı olabilir.
• Yeni risk profilinizi anlayın. Benzer şekilde, mülkün başka bir amaçla kullanılması genellikle mülkün risk profilini değiştirir. Bu değişiklik, tamamen yeni bir sigorta poliçesi gerektirmeyebilir, ancak ek limitler ve uzatmalar gerektirebilir.
• Ek kapsamı düşünün. Mülkünüzde değişiklik yapıyorsanız, bina yapıldıktan sonra çıkarılan yönetmeliklerin gerektirdiği diğer yükseltmeleri yapmanız gerekebilir. Yeni düzenlemeyle ortaya çıkan maliyetlere yardımcı olmak için, bir mülk politikasının uzantısı olan bina yönetmeliği kapsamına bu maddeyi eklemek iyi bir fikir olabilir.

Birçok gayrimenkul sahibi ve işletmecisi için, mülkün başka bir amaçla kullanılması krizden kurtulmanın doğru yoludur. Ancak riskleri ve sigorta ihtiyaçlarını anlamak ve geleceğe doğru bir şekilde hazırlanmak için değişimi tüm açılardan değerlendirmek de önemlidir.