“Herkes aynı şeyi düşünüyorsa hiç kimse yeterince düşünmüyor demektir.” Walter Lippmann
Gayrimenkuller Neden Değerinden Daha Düşük Bir Fiyata Satılır?

Warren Buffet'ın sözlerine inanılacak olursa, yatırım yapmak piyasada 10 sente satılan dolarları satın almaktır. Buffet özünde, bir yatırımın alıntılanan değerlemesi ile içsel değerlemesi arasındaki farkı anlamaktan bahsediyor.

Hisse senedi pazarında, piyasadaki geçici açgözlülük ve korku, fiyatların yükselip alçalmasını mümkün kılabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul söz konusu olduğunda, yalnızca piyasadaki geçici iniş çıkışlar nedeniyle birinin milyon dolarlık evini değerinden daha düşük bir fiyata satması pek olası görünmüyor.

Gayrimenkul yatırımlarının devasa boyutu, yatırımcıları otomatik olarak daha sabırlı hale getiriyor. Hal böyle olunca da şu soru ortaya çıkıyor: Düşük değer biçilmiş bir gayrimenkul yatırımı ne zaman ve nasıl olur? 

Bu makale, mülklerin değerinden daha ucuza satıldığı bazı yaygın senaryoları listeleyecektir.

Satıcı Zorlaması

Herhangi bir gayrimenkul yatırımının değerinden daha düşük bir fiyata satılmasının başlıca nedeni, satıcı baskısıdır. Mülkler için serbest piyasa fiyatlarını varsaydığımızda, ne alıcının ne de satıcının anlaşmayı kapatmak için acele etmediğine dair temel bir varsayımda bulunuyoruz. Satıcılar, mülkün değerinin farkındadırlar ve bu değerlemeyi kabul eden bir alıcı bulmak için gereken zamanı ayırmaya isteklidirler.

Bununla birlikte, gerçekte, birçok satıcı finansal baskıyla karşı karşıyadır. Bazen işlerinden atılırlar. Diğer zamanlarda, boşanma davası açabilirler. Yine de diğerleri kredi kartı borçlarını artırdı veya borsalarda zarar gördü. Sıkıntılarının çoğunun cevabı hızlı nakittir. “Hızlı” kelimesine dikkat etmek önemlidir. Bu satıcılar zamana çok değer verirler ve satıcı hemen nakit sağlayabilir ve mali sıkıntılarını hafifletebilirse pazarlık teklif etmeye isteklidir.

Satıcı Cahilliği

Ayrıca, satıcının mülkünün değeri hakkında tam olarak bilgilendirildiğini varsayalım. Bu uzak bir varsayımdır. Bunun nedeni emlak fiyatlarının borsa fiyatları gibi listelenmemesidir. Aksine bunlar yaklaşık fiyatlardır ve mülkten mülke farklılık gösterebilir. Bu nedenle, bazı mülklerin satıcıları, mülklerinin sağladığı belirli avantajların farkında değiller ve bunlar için ekstra bir ücret talep etmiyorlar. Bu nedenle, bir yatırımcının, mülkün değerinden daha düşük bir teklifi kabul eden cahil bir satıcıyla karşılaşması kuvvetle muhtemeldir.

US Housing Supply Hits 2-Year Low & Prices Rise | Mashvisor

Finansörün Zarar Azaltma Gündemi

Çoğu zaman, alıcılar kredi yükümlülüklerini temerrüde düşürürler. Bu, iş kaybı gibi kişisel bir finansal acil durumdan kaynaklanabilir. Alternatif olarak, bunun nedeni ipotek faiz oranlarının önemli ölçüde artması olabilir. Sonuç olarak, artık ödemeleri karşılayamazlar. Her iki durumda da, mülk bankalar tarafından haczedilir.

Bankalar mülkün kontrolünü ele geçirdikten sonra senaryo tamamen değişir. Bankaların, geri alınan mülklerle kârlı yatırımlar yapmakla ilgisi yoktur. Sebepleri basit ve açıktır. Kayıplarını en aza indirmek ve mülkü iyi bir fiyat sunan ilk alıcıya satmak isterler. Bu nedenle, bankalar edindikleri mülkün gerçek değerini anlamak için çok fazla beklemeyebilirler. Birçok gayrimenkul yatırımcısı, sürekli olarak hacizli evler için avlanarak servetlerine servet kattı.

Yaratıcı İyileştirmeler

Bir gayrimenkulden pozitif nakit akışı yaratmanın bir başka stratejisi de o mülkte belirli yaratıcı iyileştirmeler yapmaktır. Diyelim ki 4 yatak odalı büyük bir müstakil ev satın aldınız. Şimdi, 4 yatak odalı bir daire kiralamak isteyebilecek çok az aile var. Bu nedenle, kendi kendine yeten 4 stüdyo daire oluşturmak için evi güçlendiriyorsunuz. Bu daireler öğrenciler veya çalışan profesyoneller tarafından kiralanabilir. Hedef kitlesi için tamamen mobilyalı 4 stüdyo daire kombinasyonu, aynı mülkün bir aileye kiralanmasından en az %50 daha fazla kira sağlayabilir. Bu kazanç havuzunun en güvenilir kaynağı Airbnb'dir.

Gayrimenkul yatırım dünyası, mülklerinde yaratıcı iyileştirmeler yaparak milyonlar kazanan yatırımcıların hikayeleriyle dolu. Ancak, bu en hafif tabirle riskli bir strateji gibi görünüyor.

Bilgi asimetrisi

Son olarak, bazı gayrimenkul yatırımcıları diğerlerinden daha iyi bağlantılara sahiptir. Sonuç olarak, bu tür bilgiler kamuya açıklanmadan önce hükümetin belirli bir mahalle için oluşturduğu imar planları hakkında daha iyi bir fikre sahip olurlar. Sonuç olarak, diğer yatırımcılara göre bir üstünlükleri bulunur ve mülkün değerindeki ayarlamayı bilirler. Oysa ki piyasanın geri kalanı bu yasal olmayan bilgilere sahip değildirler. Bu nedenle bu simsarlar, mülkleri düşük değerli fiyatlardan satın almaya ve fiyatlar yükseldikçe kazanç sağlamaya hazırdırlar.

Bu yatırım şekline içeriden öğrenenlerin ticareti (simsarlar) denir. Bu yaptıkları yasadışıdır ve kişiyi hapse atabilir. Ancak gerçek dünyada bu şekilde milyonlar kazanan birçok gayrimenkul yatırımcısı var.

Bu nedenle, bir kişinin bir mülkün mülkiyetini piyasa değerinden daha düşük bir fiyata elde edebileceği birden fazla senaryo vardır. Emlak yatırımcısı bu tür fırsatlar için daha gayretli ve dikkatli olmalı ve ortaya çıkan fırsatları değerlendirmelidir.

DİĞER HABER
13 Eylül 2022