Emlak Broker 6 yaşında!
Bir Kartal Gibi Piyasa Uzmanı Olun

Diyelim ki potansiyel müşterilerinizden birisi ile telefonda görüşüyorsunuz ve kendinizi müşterinizden gelebilecek herhangi bir soruya karşı hazırlıklı hissediyorsunuz. Öz güveniniz yerinde ve güç sizde.

Sonra müşteriniz birden şu soruyu soruyor: “Piyasa nasıl?”

Bu soru, bir gayrimenkul danışmanının alabileceği en zor soru. Cevabı konusunda da oldukça dikkatli olmanız gerekiyor, zira o anda müşterinizin hevesini kırmamak adına yalanlar söylemeye başlarsanız müşterinizin güvenini sonsuza kadar kaybedebilirsiniz. Bu sebeple dürüst olmak zorundasınız.

Birçok danışman piyasa hakkındaki gelebilecek soruları kategorize etmeye ve bu sorulara potansiyel cevaplar bulmaya çalışıyor. Ama doğru olan şey niş bölgenizdeki piyasa koşulları ile ilgili her şeyi biliyor olmanız.

Bu yüzden de bugün size nasıl piyasaya hâkim olabileceğinizi anlatacağız. Bildiğiniz gibi özellikle internetin yaygınlaşması ile aslında sizin ulaşabildiğiniz bilgilere müşterileriniz de ulaşabiliyor, ama önemli olan doğru ve yararlı bilgiyi ayrıştırabilmek ve bilgiye yorum katabilmek. Bunun için nasıl araştırma yapacağınız ve hangi bilgileri edineceğiniz konusunda size yardımcı olmaya çalışacağız.

  • Vereceğimiz örnek konut piyasası ile ilgilidir.
  • Kendi uzmanlık alanınızla ilgili değişkenlikleri belirleyebilir, örnek uygulama adımlarını kendinize göre özelleştirebilirsiniz.
  • Konu içindeki linkleri okuyarak piyasa uzmanlığı ile ilgili detaylı bilgilere erişebilirsiniz.

Piyasa hakkında tam bir bilgi sahibi olmanız için tamamlamanız gereken 4 adım var:

1# Niş Bölgeniz Hakkında Bilgi Edinmek

Öncelikle bu konudaki mottonuz küçük düşünmek olacak. Her şey hakkında biraz biraz bilginiz olmasındansa bir konu hakkında uzman olmanız çok daha önemli. Bu sebeple özellikle niş bölgenizde uzmanlaşacaksınız.

“Eğer aynı anda iki kuş kovalarsanız ikisini birden kaçırırsınız. Bir kuşa odaklanın ve hedefinize ulaşın.”  - Rania Osama

Niş bölgenizdeki 25 bina için ayrıntılı bilgi sahibi olmanız iyi bir başlangıç. Binalar hakkında şu bilgileri edinebilirsiniz:

  • Binanın adı
  • Adresi
  • Kat sayısı
  • Fiyat aralığı
  • Oturan kişilerin profili
  • İmkânları 

Sonrasında ise şu tarz tablolar oluşturacaksınız:

Binanın Adı: Açelya Sitesi A Blok
Adres: 258. Sokak
Konum: Karşıyaka
Bina Yaşı: 20
Kat sayısı: 8
Mesul Firma: XYZ İnşaat
İmkânlar: Yüzme Havuzu, Güvenlik, Otopark
Fiyat Aralığı: 300.000$‘dan itibaren
En Son Satılan Daire Fiyat: 320,000$
Kat: 7
Notlar: Ev sahibinin acil satması gerektiğinden çok uygun fiyat belirlemiş.
45 gün içerisinde satış gerçekleşti.
Ekstra notlar: Deniz manzaralı, Evcil hayvan dostu apartman
Genel Profil: Genç aileler
Skorum: 8/10

 

Bu tabloları aynı zamanda ezbere de bileceksiniz. Bu tarz bir bilgi dağarcığı müşterinizin gözünde sizi niş bölgeniz hakkında uzman gösterecek ve siz de bölgenizdeki konutları karşılaştırarak genel bir piyasa tablosu çizme imkânı bulacaksınız.

2# Kendinize Sormanız Gereken Sorular

Müşterinizle iletişime geçmeden önce kendinize aşağıdaki soruları sormanız gerekiyor:

  • Bu bölgede yapılması planlanan projeler var mı?

  • Bu bölgeden sorumlu idari yetkili kim?

  • Okullar bölgenin nerelerinde yer alıyor?

  • Bölgede etkinlik alanları var mı?

  • Bölgede devam eden inşaatlar var mı?

  • Bölgenin tarihçesi nasıl?

  • Bölgedeki hâkim iş kolları neler?

  • Bölgenin demografik yapısı nasıl?

Bu soruların cevabını biliyor olmanız çok önemli, çünkü bu bilgiler sayenizde niş bölgenizdeki fiyat dalgalanmalarını önceden tahmin edebilirsiniz. Bu yüzden size bölgenizle ilgili bir analiz raporu hazırlamanızı şiddetle tavsiye ediyoruz.

3# Piyasa Koşullarını Yorumlamak

Şimdi size öncelikle emlak piyasasının korkulu rüyası ve birçok yatırım danışmanının cevaplayamadığı 3 soruyu yazacağız: 

  • Piyasa nasıl?
  • Satın alım için iyi bir zaman mı?
  • Satış yapmak için iyi bir zaman mı?

Bu sorulara inandırıcı cevaplar verebilmenizin tek yolu basit cümleler kurmak ve rakamsal veriler kullanmak. İşte bu yüzden de 2. adımda hazırlayacağınız bölge analiz raporu müşterilerinizin sorularını cevaplarken çok işinize yarayacak.

Örneğin, ilk soru için şöyle bir cevap kurgulasanız müşterinizin size güven duymama ihtimali yok:

“Ahmet Bey, piyasa şu anda oldukça iyiye gidiyor. Piyasa değerleri geçen seneye göre %3.3 arttı ve bu düzenli yükseliş devam ediyor. Bizim bölgemizdeki yeni alışveriş merkezi inşaatı ile yerel yükseliş 3.3’ten çok daha fazla olacak.”

Bu yüzden de analiz raporunuzdaki verileri sayısal değerlere dönüştürecek ve mümkünse bu değerlerle ilgili grafikler oluşturacaksınız.

4# Kredi Uzmanı Olmak

İnsanların çok büyük bir çoğunluğu konut satın almak için kredi çekiyor. Bu yüzden de krediler konusunda bilgi sahibi olmanız piyasa hakkında tam bir yorum yapabilmeniz ve müşterilerinizi etkileyebilmeniz adına çok önemli.

Şimdi kendinize şu soruları sorun:

  • Faiz oranları nasıl?

  • Çekilen bir kredi miktarının aylık ödeme hesaplaması nasıl yapılıyor?

  • Sabit ve değişken oranlar ne demek?

  • Krediyi zamanında ödeyemezseniz ne olur?

Müşterilerinizle konuşmadan önce bu sorulara cevabınız olması gerekiyor. Bu yüzden sık sık bu soruların cevaplarını güncelleyin.

Sonuç

Yukarıdaki 4 adımı uyguladıktan sonra artık piyasa hakkındaki soruları cevaplamaya hazırsınız. Edindiğiniz bilgileri uzmanlığınızla birleştirdikten sonra müşterilerinizin gözünde gerçek bir piyasa uzmanı olacaksınız.

Görsel: 4,500 metre yükseklikten 30,000 hektarı tarayabilen ve en ufak hareketliliği dahi görebilme yetisine sahip kartal, uzmanlık bölgesinin gerçek bir piyasa uzmanıdır. 

Ve son bir şey daha :

''Bir tüccar olduğunu unutma. Paranın fiyatı yeni yeni anlaşılıyor bu memlekette. Piyasa, paranın gerçek fiyatına uyanmadı henüz. Zekan son derece kıvrak, iç güdülerin sürekli ayakta olmalı. Gözünü bu ekrandan hiç ayırmayacaksın, ortadakinde uluslararası pariteler durmaksızın oynaşıyor. Japonya'daki bilmem kaç ölçekli bir deprem ya da Bush'un kanser söylentileri bu rakamlara yansımadan önce senin beyninin kıvrımlarına yansımalı''.

Teknik bilgiler sıradan insanların içinde boğulacağı ayrıntılardan ibarettir.

Sen sek sek oynadın mı hiç?

Medcezir Manzaraları (1989)

 

DİĞER HABER
22 Mart 2018